Wniosek o kredyt hipoteczny: jak go wypełnić i czego unikać

Ten tekst jest dla osób, które wybrały już mieszkanie albo bank i mają przed sobą formularz wniosku kredytowego. Pokazujemy, co wpisać w każdej części, które informacje bank sprawdzi i jakie błędy najczęściej kończą się odmową lub tygodniami opóźnienia. Cały przebieg procesu opisujemy w artykule jak dostać kredyt hipoteczny. Czym jest kredyt hipoteczny i ile dziś kosztuje, wyjaśniamy w przewodniku kredyt hipoteczny: wszystko w jednym miejscu, a zanim wybierzesz bank, porównaj oferty w rankingu kredytów hipotecznych.

Kiedy składa się wniosek

Wniosek to formalny początek procedury: według ustawy o kredycie hipotecznym, żeby zawrzeć umowę, konsument występuje z wnioskiem do kredytodawcy (art. 14 ust. 1). Wcześniej bank, pośrednik albo agent musi przekazać Ci formularz informacyjny ESIS z ofertą przygotowaną dla Ciebie, najpóźniej przed złożeniem wniosku (art. 11 ust. 4). Informacje z formularza są ważne co najmniej 14 dni i wiążą bank, jeśli w tym czasie złożysz wniosek. Dlatego wniosek składa się zwykle kilka dni po formularzu, gdy masz już umowę przedwstępną, rezerwacyjną albo deweloperską.

Wniosek złożysz w oddziale, przez internet albo przez eksperta kredytowego, który wprowadza dane do systemu banku. Forma nie zmienia treści: pytania są te same, a podpisujesz je Ty.

Sekcje wniosku i co w nich wpisać

Wzory różnią się wyglądem, ale układ jest podobny we wszystkich bankach:

Przy parametrach kredytu wpisz realną kwotę i okres. Przykład: kredyt 480 000 zł na 30 lat przy oprocentowaniu 6,5% to rata około 3 034 zł, ale bank, zgodnie z Rekomendacją S, sprawdza zdolność przy stopie wyższej o 2,5 pkt proc., czyli przy racie około 3 862 zł. Jeśli zdolność jest na granicy, lepiej od razu wnioskować o dłuższy okres niż później prosić o zmianę decyzji.

Dochody: najczęstsze pytania

• Kwota netto czy brutto. Banki pytają zwykle o średni dochód netto z ostatnich 3, 6 albo 12 miesięcy. Wpisz kwotę zgodną z zaświadczeniem, a nie ostatnią, najwyższą wypłatę.
• Premie i nadgodziny. Wpisz je, jeśli są regularne, ale licz się z tym, że bank przyjmie je tylko częściowo albo wcale.
• Kilka źródeł. Każde wpisz osobno: etat, umowa zlecenie, najem, działalność. Bank oceni każde według innych zasad.
• Zmiana pracy w toku. Jeśli wiesz, że zmieniasz pracodawcę, powiedz o tym przed wnioskiem. Bank i tak sprawdzi zatrudnienie przed wypłatą.

Listę dokumentów dla każdego rodzaju dochodu zebraliśmy w artykule dokumenty do kredytu hipotecznego, a wzór zaświadczenia omawiamy w tekście zaświadczenie o zarobkach do kredytu.

Zgody na BIK i BIG

We wniosku albo w osobnym dokumencie podpisujesz kilka zgód i oświadczeń. Warto wiedzieć, co oznaczają:

• Sprawdzenie w BIK. Bank może przetwarzać informacje stanowiące tajemnicę bankową w celu oceny zdolności kredytowej (art. 105a ust. 1 Prawa bankowego), więc zapytanie o Twoją historię zrobi na podstawie samego wniosku. Osobna zgoda dotyczy tego, czy dane o kredycie po jego spłacie mogą zostać w BIK. Bez niej zostają tylko przy zwłoce ponad 60 dni, najwyżej 5 lat (art. 105a ust. 3 i 5). Dobra historia pomaga przy następnych kredytach.
• Upoważnienie do BIG. Zapytanie o konsumenta w biurze informacji gospodarczej, np. KRD czy BIG InfoMonitor, bank może zadać tylko z Twoim upoważnieniem, ważnym najwyżej 60 dni (art. 24 ust. 1 ustawy o udostępnianiu informacji gospodarczych). Odmowa upoważnienia zwykle oznacza odmowę kredytu.
• Wcześniejsza decyzja. Ustawa przewiduje przekazanie decyzji w 21. dniu od wniosku, chyba że zgodzisz się na wcześniejsze (art. 14 ust. 2). Wnioski mają na to pole. Zgoda przyspiesza sprawę, a nie skraca Twojego czasu do namysłu.
• Zgody marketingowe są dobrowolne i nie wpływają na decyzję.

Przed wnioskiem pobierz swój raport BIK i sprawdź, czy nie ma w nim zapomnianych kart albo błędnych opóźnień. Jeśli masz zastrzeżony numer PESEL, cofnij zastrzeżenie na czas procedury, np. w aplikacji mObywatel, bo bank przed udzieleniem kredytu sprawdza rejestr zastrzeżeń i przy aktywnym zastrzeżeniu nie zawrze umowy.

Co bank weryfikuje we wniosku

Ustawa pozwala bankowi oprzeć ocenę zdolności na informacjach od Ciebie, z baz danych i z własnych zbiorów (art. 21 ust. 2), a Ty przedstawiasz dokumenty na jego żądanie (art. 21 ust. 3). W praktyce wniosek jest zestawiany z:

• zaświadczeniem o dochodach i wyciągami z konta, na których widać wpływy, raty i stałe przelewy,
• raportami BIK i BIG oraz własną historią klienta w banku,
• danymi z dokumentu tożsamości i rejestrów, w tym rejestru zastrzeżeń PESEL,
• księgą wieczystą i wyceną nieruchomości.

Rozbieżność nie zawsze oznacza odmowę, ale zawsze oznacza pytanie analityka. Co dzieje się z wnioskiem po złożeniu, opisujemy w artykule analiza kredytowa: jak bank ocenia wniosek.

Najczęstsze błędy we wniosku

1. Pominięte karty i limity. Karta z limitem 10 000 zł, której nie używasz, i tak jest w BIK. Bank liczy od niej miesięczne obciążenie, a brak informacji we wniosku wygląda na zatajenie.
2. Zawyżony dochód. Wpisanie najlepszego miesiąca zamiast średniej kończy się korektą kwoty albo pytaniem o wiarygodność.
3. Za niskie koszty życia. Bank i tak przyjmie swoje minimum na osobę. Wpisanie mniejszej kwoty nic nie daje, a większa, zgodna z wyciągami, nie musi szkodzić.
4. Brak drugiej osoby. Małżonek bez rozdzielności majątkowej zwykle musi przystąpić do kredytu albo wyrazić zgodę. Ustrój majątkowy wpisz zgodnie ze stanem faktycznym.
5. Nieaktualne dokumenty. Zaświadczenie o zarobkach ważne jest zwykle 30 dni, a odpis księgi wieczystej bank sprawdzi na dzień analizy.
6. Inny cel niż w umowie. Kwota, cena i adres we wniosku muszą zgadzać się z umową przedwstępną lub deweloperską.

Świadome podanie nieprawdziwych informacji to nie tylko ryzyko odmowy. Ustawa chroni kredytobiorcę przed rozwiązaniem lub zmianą umowy z powodu źle przeprowadzonej oceny zdolności, ale ta ochrona nie działa, gdy konsument celowo podał nieprawdziwe informacje albo odmówił ich ujawnienia (art. 22 ust. 1 i 2).

Ile wniosków złożyć

Najczęściej dwa lub trzy, w bankach wybranych po porównaniu zdolności i ofert. Jeden wniosek to ryzyko, że niska wycena albo inna metodyka liczenia dochodu zatrzyma cały zakup. Pięć czy sześć to dużo pracy przy dokumentach, kilka wycen i wiele zapytań w BIK widocznych dla każdego banku. Wnioski złożone w krótkim czasie banki zwykle rozumieją jako porównywanie ofert, ale rozsądniej je zaplanować. Więcej piszemy w tekście kredyt hipoteczny w kilku bankach jednocześnie, a o tym, czego unikać do dnia wypłaty, w artykule czego nie robić w trakcie procedury.

Po złożeniu wniosku

Bank potwierdza przyjęcie wniosku i zwykle w ciągu kilku dni prosi o brakujące dokumenty albo zamawia wycenę. Opłaty pobrane przed zawarciem umowy, np. za wycenę, podlegają zwrotowi, jeśli umowa nie zostanie zawarta albo kredyt nie zostanie wypłacony w terminie z umowy (art. 15 ustawy o kredycie hipotecznym). Odbieraj telefony z banku i odpowiadaj szybko, bo każdy dzień zwłoki z Twojej strony przesuwa decyzję. Na decyzję czeka się zwykle od 2 do 6 tygodni. Jeśli wolisz, żeby wniosek przygotował ktoś, kto zna formularze kilkunastu banków, porównaj ekspertów w rankingu ekspertów kredytowych.

Najczęstsze pytania

Źródła

1. Ustawa z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (ISAP)
2. Ustawa z 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (ISAP)
3. Ustawa z 9 kwietnia 2010 r. o udostępnianiu informacji gospodarczych i wymianie danych gospodarczych (ISAP)
4. KNF, Rekomendacja S
5. Biuro Informacji Kredytowej

Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku. Decyzję kredytową podejmuje bank.

Czytaj też