Czego nie robić w trakcie procedury kredytu hipotecznego

Złożenie wniosku o kredyt hipoteczny nie kończy pracy kredytobiorcy. Między wnioskiem a wypłatą mija zwykle od kilku tygodni do kilku miesięcy, a przy mieszkaniu od dewelopera wypłata w transzach trwa nieraz rok. W tym czasie łatwo zrobić coś, co wygląda niewinnie, a dla banku zmienia ocenę ryzyka. Ten tekst jest dla osób, które złożyły wniosek albo za chwilę to zrobią. Przy każdym punkcie wyjaśniamy, dlaczego to szkodzi i co zwykle robi bank. Jak przygotować się do wniosku, opisujemy w artykule jak przygotować się do kredytu hipotecznego, a najczęstsze powody odmowy w tekście odmowa kredytu hipotecznego. Podstawy, od oprocentowania po wkład własny, znajdziesz w przewodniku kredyt hipoteczny: wszystko w jednym miejscu.

Dlaczego bank sprawdza Cię więcej niż raz

Bank ocenia zdolność na podstawie dokumentów i baz z dnia wniosku, ale decyzja kredytowa ma ograniczoną ważność, a umowa kredytu zwykle wymienia warunki wypłaty. W praktyce wiele banków przed uruchomieniem kredytu ponownie sprawdza BIK, prosi o oświadczenie, że sytuacja się nie zmieniła, albo o aktualne zaświadczenie o zatrudnieniu. Przy kredycie w transzach dzieje się to przed każdą transzą. Zmiana, która nastąpi po decyzji, może więc oznaczać ponowną analizę, obniżenie kwoty albo wstrzymanie wypłaty. Co dzieje się po decyzji, opisujemy w tekście decyzja kredytowa: co dalej.

1. Nowe raty 0%, karty i limity

Dlaczego szkodzi. Każde nowe zobowiązanie obniża zdolność, nawet jeśli nic z niego nie wydasz. Bank wlicza kartę kredytową i limit w koncie jako ratę, najczęściej 3% albo 5% przyznanego limitu miesięcznie, zależnie od metody. Raty 0% za telewizor to zwykła rata w BIK. Przykład poglądowy dla kredytu na 30 lat przy ofercie 6,5%, gdy bank liczy ratę przy 9%:

Co zrobi bank. Jeśli nowe zobowiązanie pojawi się w BIK przed decyzją, bank policzy zdolność od nowa. Jeśli po decyzji, a przed wypłatą, może zażądać ponownej analizy albo obniżyć kwotę. Dla osoby z dochodem 6 000 zł netto, której zdolność wynosi około 373 000 zł, karta i raty 0% potrafią przesądzić, czy kredyt wystarczy na wybrane mieszkanie. Szczegóły opisujemy w tekście karta kredytowa, limit i raty 0% a kredyt. Meble i sprzęt kupuj po wypłacie kredytu.

2. Zmiana pracy albo rodzaju umowy

Dlaczego szkodzi. Nowa praca to zwykle okres próbny, a umowa na okres próbny trwa najwyżej 3 miesiące i wygasa z mocy prawa. Wiele banków nie liczy z niej dochodu. Przejście z etatu na B2B oznacza dla banku nowy rodzaj dochodu bez historii.

Co zrobi bank. Przed decyzją oceni zdolność od nowa i często odmówi lub zawiesi wniosek. Po decyzji może ją cofnąć, a po umowie wstrzymać wypłatę. Ukrycie zmiany jest ryzykowne: przedłożenie nieaktualnego zaświadczenia albo nierzetelnego oświadczenia w celu uzyskania kredytu może być przestępstwem z art. 297 Kodeksu karnego. Więcej w artykule kredyt na okresie próbnym i po zmianie pracy. Awans i podwyżka u tego samego pracodawcy zwykle nie szkodzą.

3. Wpłaty gotówki na wkład własny

Dlaczego szkodzi. Bank musi wiedzieć, skąd pochodzi wkład. Pieniądze, które nagle pojawiają się na koncie z wpłatomatu, nie mają udokumentowanego źródła. Banki stosują przepisy ustawy o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy, a wpłatę gotówki powyżej równowartości 15 000 euro zgłaszają Generalnemu Inspektorowi Informacji Finansowej (art. 72 ust. 1 pkt 1 tej ustawy). Samo zgłoszenie nie jest zarzutem, ale bank kredytujący i tak zapyta o pochodzenie pieniędzy.

Co zrobi bank. Poprosi o dokumenty: umowę darowizny, potwierdzenie sprzedaży samochodu, wyciąg z rachunku oszczędnościowego. Bez nich może nie uznać wkładu. Jeśli wkład pochodzi z pożyczki, bank potraktuje go jako zobowiązanie, co opisujemy w tekście wkład własny z kredytu gotówkowego. Pieniądze od rodziny przyjmuj przelewem z opisem, a darowiznę zgłoś w urzędzie skarbowym, jak w artykule darowizna na wkład własny.

4. Opóźnienia w spłatach, nawet drobne

Dlaczego szkodzi. Każda rata, rata 0% czy minimalna spłata karty po terminie trafia do BIK. Kilka dni opóźnienia rzadko przekreśla wniosek, ale świeże opóźnienie w trakcie procedury to dla banku sygnał, że budżet jest napięty. Dłuższe opóźnienie, powyżej 30 dni, to poważny sygnał ryzyka.

Co zrobi bank. Przed wypłatą zwykle ponownie sprawdza BIK. Nowe opóźnienie może skończyć się prośbą o wyjaśnienie, a przy poważniejszym ponowną decyzją. Ustaw polecenie zapłaty dla wszystkich zobowiązań i sprawdź raport, jak opisujemy w tekście raport BIK przed kredytem.

5. Wypowiedzenie najmu za wcześnie

Dlaczego szkodzi. Jeśli najmujesz mieszkanie na czas nieoznaczony z czynszem płatnym miesięcznie, Kodeks cywilny przewiduje wypowiedzenie najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 688 KC). Umowę na czas oznaczony można wypowiedzieć tylko w przypadkach w niej określonych. Gdy wypowiesz najem przed decyzją, a bank odmówi albo procedura się przedłuży, możesz zostać bez mieszkania i płacić za tymczasowe lokum.

Co zrobi bank. Nic, bo to nie jego sprawa, ale terminy banku nie dostosują się do Twojego wypowiedzenia. Przy zakupie z rynku wtórnego wypowiadaj najem po umowie kredytu, a przy mieszkaniu od dewelopera po zaplanowaniu odbioru. Jeśli umowa nie pozwala dopasować terminu, porozmawiaj z wynajmującym o porozumieniu stron.

6. Podpisanie aktu albo umowy przedwstępnej bez zabezpieczenia

Dlaczego szkodzi. Umowa sprzedaży u notariusza zobowiązuje Cię do zapłaty ceny. Jeśli podpiszesz ją przed decyzją kredytową i umową kredytu, a bank odmówi, nie masz z czego zapłacić. Przy umowie przedwstępnej z zadatkiem ryzykujesz zadatek: gdy z Twojej winy nie dojdzie do zakupu, sprzedający może go zatrzymać (art. 394 KC).

Co zrobi bank. Wymaga zwykle umowy przedwstępnej lub rezerwacyjnej do wniosku, a aktu sprzedaży z jego udziałem dopiero po umowie kredytu. Pilnuj kolejności: decyzja, umowa kredytu, akt. W umowie przedwstępnej wpisz termin z zapasem i zapis na wypadek odmowy kredytu, jak w tekście umowa przedwstępna, zadatek i zaliczka.

7. Wnioski o kredyty w wielu miejscach naraz bez planu

Dlaczego szkodzi. Według BIK zapytania kredytowe nie są brane pod uwagę przy wyliczaniu oceny punktowej BIK. Bank widzi jednak w raporcie zapytania, które są w toku, i może je uwzględnić we własnej ocenie. Wniosek o kredyt gotówkowy czy kartę równolegle z hipoteką wygląda na szukanie dodatkowych pieniędzy.

Co zrobi bank. Zapyta, czego dotyczą zapytania, a przy nowym kredycie policzy zdolność od nowa. Kilka wniosków hipotecznych złożonych świadomie to co innego, co wyjaśniamy w artykule kredyt hipoteczny w kilku bankach jednocześnie.

Inne zmiany, o których bank musi wiedzieć

Zmiana konta i zamykanie rachunków

Bank często analizuje wyciągi z rachunku, na który wpływa pensja albo przychód firmy. Jeśli w trakcie procedury przeniesiesz wynagrodzenie na nowe konto, historia się urywa, a bank może poprosić o wyciągi z dwóch rachunków. Zamknięcie konta w banku kredytującym przed umową może też odebrać obniżkę marży, jeśli oferta była z nim powiązana.

Bank poprosi wtedy o dodatkowe dokumenty, co wydłuża procedurę. Zmianę konta zostaw na czas po wypłacie, chyba że to bank kredytujący wymaga przeniesienia wynagrodzenia. Wtedy zrób to zgodnie z warunkami oferty.

Poręczenia i współkredyty dla innych

Poręczenie kredytu brata czy wejście jako współkredytobiorca do cudzego kredytu to zobowiązanie widoczne w BIK. Część banków wlicza je do Twoich obciążeń w pełni lub w części.

Bank obniży wtedy zdolność albo poprosi o dokumenty dotyczące cudzego kredytu. Z takimi prośbami poczekaj do wypłaty.

Zmiany w dokumentach i sytuacji rodzinnej

Zmiana stanu cywilnego, intercyza, urlop bezpłatny, zawieszenie działalności, zmiana formy opodatkowania czy wstrzymanie wypłat z firmy to zdarzenia, o które bank pyta w oświadczeniach przed umową i wypłatą. Nie wszystkie przekreślają kredyt, ale każde wymaga informacji i często nowych dokumentów. Zanim podejmiesz taką decyzję, zapytaj eksperta kredytowego, jak wpłynie na wniosek. Ekspert z rankingu ekspertów zna wymogi kilkunastu banków i powie, czy lepiej poczekać. Listę dokumentów przygotujesz z listą dokumentów do kredytu.

Najczęstsze pytania

Źródła

1. BIK: ocena punktowa BIK
2. Ustawa z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (ISAP)
3. KNF, Rekomendacja S
4. Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (ISAP)
5. Ustawa z 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny (ISAP)

Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku. Decyzję kredytową podejmuje bank.

Czytaj też