Analiza kredytowa: jak bank ocenia wniosek o kredyt hipoteczny

Po złożeniu wniosku przez kilka tygodni niewiele widać, a w banku dzieje się najwięcej. Ten artykuł jest dla osób, które czekają na decyzję albo chcą wiedzieć, jak przygotować się do pytań banku. Wyjaśniamy, kto i w jakiej kolejności ocenia wniosek, co sprawdza i ile to trwa. Jak wypełnić sam formularz, opisujemy w tekście wniosek o kredyt hipoteczny, a pełny harmonogram od wniosku do wypłaty w artykule ile trwa kredyt hipoteczny. Czym jest sam kredyt hipoteczny i od czego zależy jego koszt, zebraliśmy w przewodniku kredyt hipoteczny od podstaw.

Podstawa prawna: co bank musi sprawdzić

Bank uzależnia kredyt od zdolności kredytowej, czyli zdolności do spłaty kredytu z odsetkami w terminach z umowy (art. 70 ust. 1 Prawa bankowego). Ustawa o kredycie hipotecznym dodaje, że umowę wolno zawrzeć tylko wtedy, gdy wynik oceny wskazuje, że konsument będzie zdolny do spłaty (art. 23 ust. 1), a ocena nie może opierać się głównie na tym, że nieruchomość jest warta więcej niż kredyt (art. 21 ust. 7). Szczegóły metodyki wynikają z Rekomendacji S KNF: bufor 2,5 pkt proc. przy liczeniu raty, limity DSTI i LTV. Każdy bank ma jednak własne procedury (art. 21 ust. 6), dlatego wyniki się różnią.

Etap 1: scoring i bazy danych

Pierwsza ocena jest automatyczna. System banku sprawdza dane z wniosku w BIK, w biurach informacji gospodarczej (na podstawie Twojego upoważnienia) i we własnej historii klienta, liczy scoring i odrzuca wnioski, które nie spełniają twardych warunków, np. przez aktualne zaległości. Prawo bankowe pozwala opierać decyzje wyłącznie na zautomatyzowanym przetwarzaniu, ale daje Ci prawo do wyjaśnień, interwencji człowieka i przedstawienia własnego stanowiska (art. 105a ust. 1a). Wniosek, który przejdzie ten filtr, trafia do analityka.

Na tym etapie liczą się przede wszystkim opóźnienia w spłatach, liczba aktywnych zobowiązań i ich limity. Raport warto pobrać i przejrzeć jeszcze przed wnioskiem.

Etap 2: weryfikacja dochodu i pracodawcy

Analityk sprawdza, czy dochód istnieje, jest stabilny i ma taką wysokość, jak we wniosku. Najczęściej:

• porównuje zaświadczenie od pracodawcy z wpływami na wyciągach z konta,
• dzwoni do pracodawcy na numer z ogólnodostępnych źródeł, a nie z zaświadczenia, i pyta o zatrudnienie, stanowisko i formę umowy,
• sprawdza pracodawcę w rejestrach: czy firma działa, od kiedy i czy nie ma postępowania upadłościowego,
• u przedsiębiorców porównuje PIT, ewidencję lub księgę z zaświadczeniami z urzędu skarbowego i ZUS,
• w części banków pozwala potwierdzić dochód elektronicznie, za Twoją zgodą, z danych ZUS albo historii rachunku.

Telefon do pracodawcy bywa zaskoczeniem dla działu kadr. Uprzedź go, że bank może dzwonić, szczególnie w małej firmie.

Etap 3: zdolność i zobowiązania w liczbach

Analityk liczy ratę przy stopie z buforem i porównuje ją z dochodem. Przykład poglądowy: singiel z dochodem 8 000 zł netto, kredyt 450 000 zł na 30 lat. Rata przy oprocentowaniu 6,5% wynosi około 2 844 zł, ale bank sprawdza ratę przy 9%, czyli około 3 621 zł:

Rekomendacja S przewiduje co do zasady niższy limit DSTI dla dochodów do przeciętnego wynagrodzenia w regionie i wyższy powyżej. Który stosuje się do Ciebie, zależy od metodyki banku. W przykładzie przy limicie 40% wniosek o 450 000 zł nie przejdzie, przy 50% przejdzie także z kartą, ale z zapasem poniżej jednego punktu procentowego. Bank odejmuje też minimalne koszty utrzymania, więc DSTI to warunek konieczny, a nie jedyny. Swój wynik sprawdzisz w kalkulatorze zdolności.

Etap 4: wycena nieruchomości

Równolegle rzeczoznawca majątkowy ogląda nieruchomość i sporządza operat. Ustawa wymaga, żeby był to rzeczoznawca w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami, wskazany w porozumieniu między bankiem a klientem (art. 21 ust. 9). Bank weryfikuje operat i ustala wartość, od której liczy LTV.

Osobno analityk albo dział prawny sprawdza stan prawny nieruchomości: kto jest właścicielem według księgi wieczystej, czy w dziale III są służebności, roszczenia lub wzmianki o toczących się sprawach i czy hipoteki w dziale IV zostaną spłacone z ceny. Przy rynku pierwotnym bank ocenia też dewelopera i inwestycję. Wada prawna nie zawsze przekreśla kredyt, ale zwykle oznacza dodatkowy warunek w decyzji, np. wykreślenie wpisu przed wypłatą.

Przykład: cena 560 000 zł, kredyt 450 000 zł, czyli LTV 80,4% ceny. Jeśli wycena wyniesie 540 000 zł, LTV rośnie do 83,3%. Bank, który przy tej wartości pożycza do 80%, da najwyżej 432 000 zł, więc wkład własny musi wzrosnąć ze 110 000 do 128 000 zł, o 18 000 zł. Inaczej potrzebne jest ubezpieczenie niskiego wkładu albo wyższa marża. Więcej w artykule operat szacunkowy i wycena banku.

Etap 5: analityk i jego pytania

Analityk składa wszystko w całość i decyduje, czy wniosek spełnia politykę banku. Jeśli czegoś brakuje, prosi o uzupełnienie. Typowe pytania:

• skąd pochodzi wkład własny, gdy na koncie pojawił się duży przelew bez opisu,
• czym są regularne przelewy do osoby prywatnej, np. czy to nieformalna pożyczka albo alimenty,
• dlaczego dochód w ostatnich miesiącach wzrósł lub spadł,
• co z kartą lub kredytem widocznym w BIK, a nie wpisanym we wniosku,
• czy umowa na czas określony zostanie przedłużona,
• przy działalności: kto jest głównym kontrahentem i czy umowa z nim trwa.

Odpowiadaj krótko, na piśmie i z dokumentem. Wyjaśnienie bez dowodu zwykle wraca jako kolejne pytanie.

Etap 6: komitet kredytowy i decyzja

Przy wyższych kwotach, wyjątkach od polityki (np. krótszy staż, wyższe LTV) albo nietypowym dochodzie decyzja zapada na wyższym szczeblu: u dyrektora z uprawnieniami albo na komitecie kredytowym. Progi kwotowe są wewnętrzne i banki ich nie publikują. Komitet dodaje zwykle od kilku dni do tygodnia.

Ustawa przewiduje przekazanie decyzji w 21. dniu od wniosku, żeby dać czas na porównanie ofert, chyba że zgodzisz się na wcześniejsze przekazanie (art. 14 ust. 2). Decyzja pozytywna jest ofertą i wiąże bank co najmniej 14 dni, co opisujemy w artykule decyzja kredytowa: co dalej.

Ile trwa każdy etap

Etapy częściowo nakładają się na siebie, dlatego cała analiza trwa zwykle 2–6 tygodni od kompletnego wniosku.

Jak nie wydłużać analizy

• Składaj komplet dokumentów od razu, a przelewy z wkładem własnym opisuj, np. „darowizna od rodziców na zakup mieszkania”.
• Uprzedź pracodawcę o telefonie z banku i podaj analitykowi bezpośredni kontakt do kadr.
• Odpowiadaj na pytania tego samego dnia i jednym pismem, z dokumentami.
• Nie zmieniaj w tym czasie pracy, nie bierz rat i nie otwieraj kart: bank może sprawdzić BIK ponownie przed decyzją i przed wypłatą.
• Zgódź się na wcześniejsze przekazanie decyzji, jeśli zależy Ci na czasie. Okres związania bankiem wydłuży się o tyle samo dni.

Gdy analiza kończy się odmową

Przy odmowie z powodu negatywnej oceny zdolności bank musi Cię niezwłocznie poinformować, a jeśli odmówił na podstawie bazy danych, bezpłatnie przekazać wynik sprawdzenia i wskazać bazę (art. 24 ust. 1 i 2 ustawy o kredycie hipotecznym). Możesz też w ciągu roku poprosić na piśmie o wyjaśnienie oceny zdolności, a bank odpowiada w 30 dni (art. 70a Prawa bankowego). To pokazuje, co poprawić. Co dalej, piszemy w tekście odmowa kredytu hipotecznego. Ekspert kredytowy z rankingu wskaże, który bank liczy Twój przypadek inaczej.

Najczęstsze pytania

Źródła

1. Ustawa z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (ISAP)
2. Ustawa z 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (ISAP)
3. KNF, Rekomendacja S
4. Ustawa z 9 kwietnia 2010 r. o udostępnianiu informacji gospodarczych i wymianie danych gospodarczych (ISAP)
5. Biuro Informacji Kredytowej

Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku. Decyzję kredytową podejmuje bank.

Czytaj też