Odstąpienie od umowy kredytu hipotecznego: 14 dni i skutki

Ten tekst jest dla osób, które podpisały umowę kredytu hipotecznego i zastanawiają się, czy mogą się z niej wycofać, na przykład bo dostały lepszą ofertę albo transakcja zakupu się sypie. Wyjaśniamy, ile masz czasu, jak liczyć termin, jak złożyć oświadczenie i co się dzieje, gdy pieniądze są już u sprzedającego. Pełną listę uprawnień kredytobiorcy znajdziesz w artykule prawa kredytobiorcy, a to, co dzieje się między decyzją a podpisem, w tekście decyzja kredytowa: co dalej.

14 dni na odstąpienie: podstawa prawna

Art. 42 ust. 1 ustawy o kredycie hipotecznym daje konsumentowi prawo odstąpienia od umowy kredytu hipotecznego bez podania przyczyny w terminie 14 dni od dnia jej zawarcia. Prawo to przysługuje także przy pożyczce hipotecznej i przy umowie zawartej na odległość (art. 46). Bank nie może go ograniczyć w umowie. Przy zawarciu umowy bank, pośrednik albo agent musi przekazać Ci na trwałym nośniku wzór oświadczenia o odstąpieniu z nazwą, siedzibą i adresem, na który je wysyłasz (art. 43).

Jeśli umowa nie zawiera wszystkich elementów wymaganych przez art. 29 ust. 1 i 3, np. całkowitego kosztu kredytu, zasad odstąpienia czy sposobu ustalania oprocentowania, termin 14 dni biegnie dopiero od dnia, w którym bank dostarczy brakujące informacje (art. 42 ust. 2).

Od kiedy liczyć 14 dni

Termin liczy się od dnia zawarcia umowy, czyli od podpisu, a nie od wypłaty kredytu ani od aktu notarialnego. Dnia podpisania nie wlicza się (art. 111 § 2 Kodeksu cywilnego). Jeśli ostatni dzień wypada w sobotę albo w dzień ustawowo wolny od pracy, termin upływa następnego dnia roboczego (art. 115 KC). Przykład: umowa podpisana w środę 28 października 2026 r. Czternasty dzień to środa 11 listopada, czyli święto, więc ostatnim dniem na wysłanie oświadczenia jest czwartek 12 listopada.

Przy umowie podpisywanej w dwóch etapach, np. najpierw przez Ciebie, a potem przez bank, umowa jest zawarta z chwilą złożenia drugiego podpisu. Jeśli nie masz pewności, przyjmij wcześniejszą datę.

Jak złożyć oświadczenie o odstąpieniu

1. Wypełnij wzór otrzymany od banku albo napisz własne oświadczenie: dane kredytobiorców, numer i data umowy, zdanie „odstępuję od umowy kredytu hipotecznego nr … z dnia …”, data i podpisy wszystkich kredytobiorców.
2. Wyślij je na adres wskazany w umowie albo we wzorze. Jeśli umowę zawierałeś przez pośrednika kredytu hipotecznego albo agenta, adres do odstąpienia może wskazać także on (art. 42 ust. 3), ale bezpieczniej wysłać oświadczenie bezpośrednio do banku.
3. Termin jest zachowany, gdy przed jego upływem nadasz list polecony u operatora pocztowego albo wyślesz oświadczenie na adres do doręczeń elektronicznych banku (art. 42 ust. 4). Nie musi dojść do banku w 14 dni.
4. Zachowaj potwierdzenie nadania i kopię oświadczenia.

Złożenie oświadczenia w oddziale za potwierdzeniem też jest skuteczne, o ile bank wskazał ten adres. E-mail na ogólny adres banku lub wiadomość w czacie to słaby dowód, dlatego lepiej go nie stosować jako jedynej formy.

Skutki, gdy kredyt nie został jeszcze wypłacony

To najprostsza sytuacja. Umowa przestaje obowiązywać, bank nie wypłaca pieniędzy, a Ty nie ponosisz kosztów odstąpienia (art. 44 ust. 1). Jeśli zapłaciłeś prowizję, powinna wrócić, bo bankowi przysługują jedynie bezzwrotne opłaty poniesione na rzecz organów administracji publicznej (art. 44 ust. 4), np. opłaty sądowe. Odstąpienie obejmuje też usługi dodatkowe zawarte przez bank, np. ubezpieczenie z umowy grupowej (art. 45). Konto osobiste założone osobno zwykle trzeba zamknąć samodzielnie.

Skutki, gdy kredyt został wypłacony

Wtedy musisz niezwłocznie zwrócić kapitał z odsetkami za okres od wypłaty do dnia zwrotu, najpóźniej w ciągu 30 dni od złożenia oświadczenia (art. 44 ust. 2). Dniem spłaty jest dzień przekazania pieniędzy bankowi. Inne opłaty, w tym rekompensata za wcześniejszą spłatę, nie przysługują.

Wyliczenie: 500 000 zł × 6,5% × liczba dni / 365, czyli około 89 zł dziennie. Po zwrocie bank wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki. Jeżeli wpis już powstał, wniosek o wykreślenie składasz do sądu wieczystoksięgowego. Niezwrócenie kapitału w terminie oznacza zwykłe roszczenie banku o zapłatę z odsetkami za opóźnienie.

Odstąpienie od kredytu a umowa kupna mieszkania

To dwie oddzielne umowy. Odstąpienie od kredytu nie unieważnia aktu notarialnego ani umowy deweloperskiej. Jeśli pieniądze trafiły już do sprzedającego, nie odzyskasz ich, a 500 000 zł na zwrot w 30 dni musisz mieć z innego źródła. W praktyce odstąpienie po wypłacie ma sens głównie wtedy, gdy masz już decyzję w innym banku, który spłaci pierwszy kredyt, albo gotówkę. Przed aktem nie podpisuj umowy kredytu tylko po to, by „mieć ją w razie czego”, i odwrotnie: nie odstępuj od kredytu, zanim zabezpieczysz finansowanie zakupu. Zapisy uzależniające transakcję od kredytu opisujemy w tekście umowa przedwstępna, zadatek i zaliczka, a moment wypłaty w artykule wypłata kredytu hipotecznego.

Odstąpienie, rezygnacja, wypowiedzenie: różnice

Decyzja kredytowa nie zobowiązuje Cię do podpisania umowy. Najtańszą drogą jest więc porównanie ofert i przeczytanie projektu umowy przed podpisem, co ułatwia artykuł umowa kredytu hipotecznego: na co uważać. Po upływie 14 dni z umowy wychodzisz już tylko przez spłatę całości, także refinansowaniem. Wypowiedzenie umowy przez bank to zupełnie inna sytuacja, którą opisujemy w tekście wypowiedzenie umowy kredytu hipotecznego.

Najczęstsze błędy przy odstąpieniu

• Liczenie terminu od wypłaty. 14 dni biegnie od podpisania umowy. Jeśli wypłata nastąpiła 10 dni po podpisie, na decyzję zostały Ci 4 dni.
• Oświadczenie podpisane przez jedną osobę. Przy dwóch kredytobiorcach podpisują oboje, bo umowa wiąże ich wspólnie.
• Wysyłka zwykłym listem albo e-mailem. Przy sporze o datę trudno udowodnić, że zdążyłeś. List polecony albo e-Doręczenia rozwiązują ten problem.
• Brak planu zwrotu kapitału. Po odstąpieniu od wypłaconego kredytu masz 30 dni na zwrot całej kwoty. Decyzja kredytowa w nowym banku i termin jej wypłaty muszą się w tym zmieścić.
• Przekonanie, że odstąpienie cofa zakup. Mieszkanie pozostaje Twoje, a dług wobec sprzedającego czy dewelopera nadal trzeba uregulować.
• Pominięcie ubezpieczeń kupionych osobno. Art. 45 obejmuje usługi świadczone przez bank lub ubezpieczyciela na podstawie umowy z bankiem. Polisę zawartą samodzielnie u innego ubezpieczyciela wypowiadasz osobno, zgodnie z jej warunkami.

Kiedy odstąpienie ma sens

• Masz w ręku lepszą ofertę z decyzją i bank gotowy wypłacić kredyt na spłatę pierwszego w 30 dni.
• Transakcja upadła przed wypłatą, np. sprzedający wycofał się przed aktem.
• Po podpisaniu zauważyłeś w umowie warunki inne niż w formularzu ESIS, a bank odmawia zmiany.
• Pomyliłeś się co do kosztów polis i pakietów, a kredyt nie został wypłacony.

Jeśli nie masz pewności, czy nowa oferta jest naprawdę lepsza, porównaj obie w porównaniu banków albo zapytaj eksperta kredytowego z rankingu ekspertów, zanim wyślesz oświadczenie.

Najczęstsze pytania

Źródła

1. Ustawa z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, tekst jedn. Dz.U. 2025 poz. 720 (ISAP)
2. Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (ISAP)
3. Ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (ISAP)
4. UOKiK: prawa konsumenta przy kredycie
5. Rzecznik Finansowy

Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku. Decyzję kredytową podejmuje bank.

Czytaj też