Wypowiedzenie umowy kredytu hipotecznego przez bank: terminy i skutki

Wypowiedzenie umowy kredytu hipotecznego oznacza, że cały dług staje się wymagalny, a nie tylko zaległe raty. To ostatni krok przed postępowaniem sądowym i egzekucją. Bank nie może jednak wypowiedzieć umowy z dnia na dzień: ustawa o kredycie hipotecznym i Prawo bankowe przewidują kilka etapów, a na każdym z nich masz możliwość reakcji. Poniżej wyjaśniamy, kiedy bank może wypowiedzieć umowę, jak liczyć terminy i co dzieje się później.

Kiedy bank może wypowiedzieć umowę

Art. 37 ustawy o kredycie hipotecznym i art. 75 Prawa bankowego pozwalają wypowiedzieć umowę w dwóch sytuacjach: gdy kredytobiorca nie dotrzymuje warunków udzielenia kredytu albo gdy traci zdolność kredytową. W praktyce chodzi najczęściej o zaległości w spłacie. Ustawa nie mówi, ile rat musisz zalegać. Określa to umowa, często jako brak zapłaty dwóch lub trzech kolejnych rat albo zaległość utrzymującą się przez określony czas. Inne typowe podstawy z umów:

• brak ubezpieczenia nieruchomości albo cesji polisy na bank, jeśli umowa tego wymaga,
• niedostarczenie dokumentów, np. odpisu księgi wieczystej z wpisaną hipoteką,
• wykorzystanie kredytu niezgodnie z celem,
• podanie nieprawdziwych informacji we wniosku.

Sprawdź w swojej umowie rozdział o wypowiedzeniu. Pojedyncza spóźniona rata, uregulowana po kilku dniach, zwykle nie wystarcza do wypowiedzenia.

Wezwanie do zapłaty: 14 dni roboczych

Zanim bank wypowie umowę z powodu zaległości, musi wezwać Cię do spłaty z terminem nie krótszym niż 14 dni roboczych (art. 33 ustawy o kredycie hipotecznym, art. 75c Prawa bankowego). W wezwaniu bank informuje, że w ciągu 14 dni roboczych od otrzymania pisma możesz złożyć wniosek o restrukturyzację, a przy kredycie mieszkaniowym także o możliwości wsparcia z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców. Gdy wypowiedzenie przychodzi bez takiego wezwania albo z krótszym terminem, skonsultuj to z prawnikiem: pominięcie tego etapu może być podstawą do podważenia wypowiedzenia.

Najlepiej wykorzystać ten czas na trzy rzeczy naraz: spłatę zaległości, jeśli to możliwe, wniosek o restrukturyzację i wniosek do FWK. Jak przygotować rozmowę z bankiem, opisujemy w artykule problemy ze spłatą kredytu hipotecznego.

Termin wypowiedzenia i ochrona w czasie restrukturyzacji

Termin wypowiedzenia wynosi 30 dni, a w razie zagrożenia upadłością kredytobiorcy 7 dni, chyba że umowa przewiduje dłuższy. Jeśli w okresie wypowiedzenia spłacisz całą zaległość, wiele banków cofa wypowiedzenie albo zawiera ugodę, ale zależy to od umowy i decyzji banku. Ustalenie zawsze potwierdź na piśmie. Jeśli bank zgodził się na restrukturyzację, nie może wypowiedzieć umowy z powodu utraty zdolności kredytowej, dopóki realizujesz jej warunki (art. 37 ust. 3).

Co się dzieje po wypowiedzeniu

• Cały dług jest wymagalny. Bank może żądać zapłaty całego salda z odsetkami. Od zadłużenia przeterminowanego nalicza odsetki za opóźnienie, przy stopie NBP 3,75% najwyżej 18,5% rocznie.
• FWK nie jest już dostępny. Wsparcie z funduszu przysługuje tylko przy niewypowiedzianej umowie.
• Wpis w BIK. Zadłużenie przeterminowane będzie widoczne w historii kredytowej przez lata, co opisujemy w artykule raport BIK przed kredytem.
• Możliwa sprzedaż długu. Bank może przenieść wierzytelność na fundusz sekurytyzacyjny. Hipoteka przechodzi wtedy razem z nią (art. 79 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

Rozmowa nadal jest możliwa. Banki zawierają ugody także po wypowiedzeniu, zwłaszcza gdy dłużnik spłaci część zaległości i przedstawi realny plan.

Co najmniej 6 miesięcy na sprzedaż

Jeżeli bank odrzucił wniosek o restrukturyzację albo restrukturyzacja się nie powiodła, przed podjęciem czynności zmierzających do odzyskania należności musi umożliwić Ci sprzedaż kredytowanej nieruchomości w okresie nie krótszym niż 6 miesięcy (art. 35 i art. 37 ust. 7 ustawy). Gdy cena nie pokryje całego długu, bank ma obowiązek rozłożyć resztę na raty dostosowane do Twojej sytuacji i zgodzić się na wykreślenie hipoteki, choć może żądać innego zabezpieczenia. Samodzielna sprzedaż prawie zawsze daje więcej niż licytacja. Jak ją przeprowadzić, piszemy w artykule sprzedaż mieszkania z kredytem.

Droga do egzekucji

Do egzekucji bank potrzebuje tytułu wykonawczego. Bankowy tytuł egzekucyjny już nie istnieje, więc bank musi uzyskać nakaz zapłaty albo wyrok i klauzulę wykonalności. Część umów zawiera oświadczenie kredytobiorcy o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego (art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego). Wtedy sąd nadaje klauzulę wykonalności bez procesu o zapłatę, a kredytobiorca może bronić się dopiero w postępowaniu przeciwegzekucyjnym. Komornik może prowadzić egzekucję z wynagrodzenia i rachunków, a z nieruchomości, na której jest hipoteka, bank zaspokaja się z pierwszeństwem przed innymi wierzycielami.

Od 5 grudnia 2025 r. nieruchomości sprzedaje się domyślnie w licytacji elektronicznej. Licytację mieszkania, w którym mieszka dłużnik, komornik wyznacza na wniosek wierzyciela, gdy egzekwowana należność główna to co najmniej 1/20 sumy oszacowania. Przy kredycie hipotecznym ten próg prawie zawsze jest przekroczony. Na pierwszej licytacji najniższa cena to 3/4 wartości z operatu komorniczego, na drugiej 2/3.

Licytacja czy samodzielna sprzedaż: przykład

Mieszkanie warte 500 000 zł, dług wobec banku z odsetkami i kosztami 400 000 zł. Opłata egzekucyjna komornika to 10% wyegzekwowanej kwoty, najwyżej 50 000 zł, a 3%, jeśli zapłacisz w ciągu miesiąca od zawiadomienia o wszczęciu egzekucji.

Przykład poglądowy, bez dalszych kosztów sądowych i odsetek narastających w czasie postępowania. Na licytacji cena bywa wyższa od minimalnej, ale różnica między sprzedażą rynkową a egzekucją często sięga dziesiątek tysięcy złotych. Po licytacji dług, którego nie pokryła cena, nadal istnieje i komornik może go ściągać z innego majątku. O tym, jak przebiega licytacja od strony kupującego, piszemy w artykule zakup mieszkania z licytacji komorniczej.

Co możesz zrobić na każdym etapie

1. Przed zaległością: wniosek o restrukturyzację i do FWK.
2. Po wezwaniu: w ciągu 14 dni roboczych wniosek o restrukturyzację i spłata zaległości, choćby częściowa.
3. Po wypowiedzeniu: propozycja ugody na piśmie, wystawienie mieszkania na sprzedaż.
4. Po odmowie restrukturyzacji: wykorzystanie co najmniej 6 miesięcy na sprzedaż.
5. W egzekucji: zapłata w ciągu miesiąca od zawiadomienia obniża opłatę komorniczą z 10% do 3%.

Jeśli uważasz, że bank wypowiedział umowę z naruszeniem przepisów, złóż reklamację, a potem wniosek do Rzecznika Finansowego. Opisujemy to w artykule reklamacja w banku i Rzecznik Finansowy. Przy toczącym się postępowaniu sądowym lub egzekucyjnym skorzystaj z pomocy adwokata albo radcy prawnego. Swoje prawa wobec banku zebraliśmy w tekście prawa kredytobiorcy.

Najczęstsze pytania

Źródła

1. Ustawa z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (ISAP)
2. Ustawa z 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (ISAP)
3. Ustawa z 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (ISAP)
4. Ustawa z 28 lutego 2018 r. o kosztach komorniczych (ISAP)
5. Ustawa z 9 października 2015 r. o wsparciu kredytobiorców, którzy zaciągnęli kredyt mieszkaniowy i znajdują się w trudnej sytuacji finansowej (ISAP)

Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku. Decyzję kredytową podejmuje bank.

Czytaj też