Zakup mieszkania z licytacji komorniczej na kredyt: jak to zrobić

Licytacje komornicze kuszą cenami niższymi niż na rynku. Kupujący przejmuje jednak więcej ryzyka niż przy zwykłej transakcji: często nie może obejrzeć mieszkania od środka, musi zapłacić w krótkim terminie i sam odpowiada za wydanie lokalu przez dłużnika. Poniżej opisujemy, jak przebiega licytacja według przepisów obowiązujących od grudnia 2025 r., ile kosztuje i czy da się ją sfinansować kredytem hipotecznym.

Jak działa licytacja od grudnia 2025 r.

Od 5 grudnia 2025 r. komornik sprzedaje nieruchomości domyślnie w licytacji elektronicznej, a licytacja publiczna na sali sądowej odbywa się tylko na żądanie wierzyciela. Najważniejsze zasady z Kodeksu postępowania cywilnego:

• Obwieszczenie pojawia się na stronie Krajowej Rady Komorniczej co najmniej 2 tygodnie przed licytacją. Zawiera sumę oszacowania, cenę wywołania, wysokość rękojmi i termin, w którym można oglądać nieruchomość. W systemie udostępnia się też protokół opisu i oszacowania.
• Konto w systemie. Do udziału w przetargu potrzebujesz konta w systemie licytacji elektronicznych i podania danych, m.in. PESEL, stanu cywilnego i informacji, czy kupujesz do majątku wspólnego.
• Rękojmia to 1/10 sumy oszacowania, wpłacona na rachunek komornika najpóźniej 2 dni robocze przed rozpoczęciem przetargu.
• Przetarg trwa 7 dni. Jeśli w ostatnich 5 minutach ktoś podbije cenę, koniec przesuwa się o kolejne 5 minut. Wygrywa najwyższa oferta.
• Cena wywołania to 3/4 sumy oszacowania na pierwszej licytacji i 2/3 na drugiej.

Nie mogą licytować m.in. dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo (art. 976).

Od przybicia do własności

Po zakończeniu przetargu komornik w ciągu tygodnia przesyła protokół do sądu, a sąd albo referendarz w ciągu tygodnia wydaje postanowienie o przybiciu. Na postanowienie przysługuje zażalenie, więc uprawomocnienie trwa zwykle kilka tygodni, a przy zażaleniu dłużej. Po uprawomocnieniu przybicia komornik wzywa Cię do zapłaty ceny, pomniejszonej o rękojmię, w ciągu 2 tygodni od otrzymania wezwania. Na Twój wniosek może wyznaczyć dłuższy termin, ale nie dłuższy niż miesiąc (art. 967). Jeśli nie zapłacisz, tracisz rękojmię, a skutki przybicia wygasają (art. 969).

Po zapłacie sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Prawomocne przenosi własność i jest podstawą wpisu w księdze wieczystej. Hipoteki banków dłużnika wykreśla się na podstawie tego postanowienia, jeśli stwierdzono w nim wpłatę całej ceny (art. 1003). Wierzyciele dłużnika zaspokajają się z ceny, a nie z Twojego mieszkania.

Ile kosztuje zakup: przykład

Suma oszacowania 480 000 zł. Rękojmia wynosi 48 000 zł, cena wywołania na pierwszej licytacji 360 000 zł, na drugiej 320 000 zł. Załóżmy, że wygrywasz za 400 000 zł.

Przysądzenie własności nie jest umową sprzedaży, więc nie płacisz PCC ani taksy za akt. Rata kredytu 320 000 zł na 30 lat przy 6,2% to około 1 960 zł. Do oszczędności dolicz jednak koszty, których na rynku zwykle nie ma: remont po latach bez konserwacji, wymianę zamków, czasem postępowanie o wydanie lokalu. Pełny rachunek kosztów zakupu zrobisz w kalkulatorze kosztów zakupu mieszkania.

Czy bank da kredyt na mieszkanie z licytacji

Część banków finansuje zakup z licytacji komorniczej, ale to oferta niszowa i każdy bank ma inne wymagania. Trudności są trzy:

• Termin. Na zapłatę masz od 2 tygodni do miesiąca od wezwania. Zwykły proces kredytowy trwa często dłużej, dlatego wniosek trzeba złożyć przed licytacją, z operatem komorniczym, i mieć decyzję albo promesę w dniu przybicia.
• Zabezpieczenie. Bank wypłaca pieniądze na rachunek depozytowy Ministra Finansów, zanim zostaniesz właścicielem i zanim wpisze hipotekę. Na ten czas wymaga zwykle ubezpieczenia pomostowego, wyższej marży albo dodatkowego zabezpieczenia.
• Wycena. Rzeczoznawca banku często nie wejdzie do środka. Bank może oprzeć się na operacie komorniczym albo przyjąć do LTV niższą z dwóch wartości: ceny albo wyceny. Jak bank liczy wartość, opisujemy w artykule operat szacunkowy.

Rękojmię zawsze wpłacasz z własnych pieniędzy. Alternatywą bywa pożyczka albo kredyt zabezpieczony na innej nieruchomości, którą już masz, opisany w tekście pożyczka hipoteczna. Ekspert kredytowy sprawdzi przed licytacją, który bank finansuje takie zakupy i jakie dokumenty trzeba złożyć, a listę ekspertów znajdziesz w rankingu ekspertów.

Ile licytować

Maksymalną kwotę ustal przed przetargiem i trzymaj się jej, bo w ostatnich minutach licytacji elektronicznej łatwo dać się ponieść. Od ceny rynkowej podobnych mieszkań w okolicy odejmij koszt remontu, rezerwę na kilka miesięcy opóźnienia z wydaniem lokalu i koszt finansowania w tym czasie, na przykład najmu, za który płacisz, czekając na przeprowadzkę. Dopiero to, co zostanie, jest górną granicą oferty. Jeśli licytacja przekracza tę kwotę, zakup na rynku wtórnym z pełną wiedzą o stanie mieszkania zwykle wychodzi korzystniej. Ceny transakcyjne w Twoim mieście sprawdzisz w zestawieniu ceny mieszkań.

Ryzyka, które musisz sprawdzić

• Lokatorzy i dłużnik. Postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do opróżnienia lokalu. Komornik nie usunie jednak dłużnika „na bruk”: jeśli nie ma on innego lokalu, czeka, aż gmina wskaże pomieszczenie tymczasowe (art. 1046 § 4). To może potrwać miesiące.
• Najem. Nabywca wstępuje w umowy najmu na zasadach jak przy sprzedaży wynajętej rzeczy. Najem zawarty na ponad 2 lata możesz wypowiedzieć w ciągu miesiąca od przysądzenia z rocznym terminem (art. 1002).
• Prawa, które zostają. Większość praw obciążających nieruchomość wygasa, ale m.in. służebność drogi koniecznej, służebność przesyłu i część praw z pierwszeństwem przed hipotekami zostaje (art. 1000). Przeczytaj księgę wieczystą i protokół opisu, co ułatwi artykuł księga wieczysta: co sprawdzić.
• Stan techniczny. Zwykle widzisz tylko budynek z zewnątrz i opis z operatu. Zaplanuj rezerwę na remont.
• Zaległe opłaty. Zaległości dłużnika wobec wspólnoty to co do zasady jego dług osobisty, ale sprawdź je przed licytacją, bo od przysądzenia opłaty obciążają Ciebie.

Krok po kroku

1. Znajdź obwieszczenie, pobierz protokół opisu i oszacowania, sprawdź księgę wieczystą.
2. Obejrzyj nieruchomość w wyznaczonym terminie i porozmawiaj z zarządcą budynku.
3. Uzyskaj decyzję kredytową albo przygotuj gotówkę na całą cenę.
4. Załóż konto w systemie, wpłać rękojmię i podaj wymagane dane.
5. Licytuj do ustalonej wcześniej kwoty, z rezerwą na remont i ewentualną eksmisję.
6. Po prawomocnym przybiciu zapłać cenę w terminie, a po przysądzeniu złóż wniosek o wpis w księdze wieczystej.

Jeśli wolisz mniejsze ryzyko, porównaj licytację ze zwykłym zakupem na rynku wtórnym, który opisujemy w artykule kredyt na mieszkanie z rynku wtórnego. Tam samą transakcję zabezpiecza notariusz, a bank finansuje zakup w standardowym trybie.

Najczęstsze pytania

Źródła

1. Ustawa z 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (ISAP)
2. Krajowa Rada Komornicza: licytacje elektroniczne
3. Ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (ISAP)
4. Ustawa z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (ISAP)
5. Ustawa z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (ISAP)

Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku. Decyzję kredytową podejmuje bank.

Czytaj też