Problemy ze spłatą kredytu hipotecznego: co robić, gdy brakuje na ratę

Problem z ratą rzadko pojawia się nagle. Zwykle zaczyna się od utraty pracy, choroby, rozstania albo wzrostu oprocentowania po końcu okresu stałej stopy. Najwięcej możliwości masz wtedy, gdy kredyt jest jeszcze spłacany terminowo: bank chętniej zgadza się na zmiany, a Twoja historia w BIK pozostaje czysta. Poniżej opisujemy, co zrobić w pierwszych tygodniach, jakie rozwiązania przewiduje ustawa o kredycie hipotecznym i ile każde z nich kosztuje. Liczby to przykłady policzone według wzorów bankowych.

Najpierw policz, ile brakuje i na jak długo

Od odpowiedzi na dwa pytania zależy, które rozwiązanie ma sens. Pierwsze: czy problem jest przejściowy, na przykład kilka miesięcy bez pracy, czy trwały, na przykład niższa pensja na stałe. Drugie: ile brakuje miesięcznie po opłaceniu stałych kosztów. Spisz dochody wszystkich osób w gospodarstwie, stałe wydatki, raty innych kredytów i oszczędności. Na ile miesięcy wystarczy poduszka finansowa, sprawdzisz w kalkulatorze co jeśli stracę pracę.

Sprawdź też, czy rata przekracza 40% dochodu gospodarstwa i ile zostaje po jej zapłaceniu. To dwa z trzech warunków wsparcia z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców. Trzecim jest status bezrobotnego.

Rozmowa z bankiem przed pierwszą zaległością

Bank nie wie o Twoich kłopotach, dopóki rata wpływa. Gdy zgłosisz się wcześniej, rozmowa dotyczy zmiany warunków spłaty, a nie windykacji. Przygotuj się do niej:

• opisz przyczynę i przewidywany czas trudności, najlepiej z dokumentem: wypowiedzeniem umowy o pracę, zwolnieniem lekarskim, nową umową z niższą pensją,
• powiedz, jaką ratę realnie możesz płacić i od kiedy,
• poproś o złożenie wniosku o restrukturyzację na piśmie albo w bankowości elektronicznej, tak żeby mieć potwierdzenie daty,
• zapytaj o wniosek do FWK i o polisy powiązane z kredytem.

Propozycję banku poproś o wyliczenie nowej raty, liczby rat i łącznego kosztu. Aneks podpisuj dopiero po porównaniu wariantów.

Co mówi ustawa o restrukturyzacji

Zasady są w art. 33–35 ustawy o kredycie hipotecznym. Najważniejsze punkty:

• Wezwanie z terminem. Gdy spóźniasz się ze spłatą, bank wzywa Cię do zapłaty z terminem co najmniej 14 dni roboczych i informuje, że w ciągu 14 dni roboczych od otrzymania wezwania możesz złożyć wniosek o restrukturyzację. W wezwaniu musi też być informacja o Funduszu Wsparcia Kredytobiorców.
• Restrukturyzacja nie jest automatyczna. Bank umożliwia ją, jeżeli jest to uzasadnione oceną Twojej sytuacji majątkowej, a warunki strony uzgadniają.
• Formy restrukturyzacji wymienione w ustawie: czasowe zawieszenie spłaty, zmiana wysokości rat, wydłużenie okresu kredytowania i inne działania umożliwiające spłatę.
• Odmowa na piśmie. Jeśli bank odrzuci wniosek, musi bez zbędnej zwłoki przekazać Ci pisemne, szczegółowe wyjaśnienie przyczyny (art. 34).
• Czas na sprzedaż. Po odrzuceniu wniosku albo nieudanej restrukturyzacji bank, zanim zacznie odzyskiwać należność, musi dać Ci co najmniej 6 miesięcy na sprzedaż mieszkania (art. 35).

Podobne zasady dla wszystkich kredytów bankowych zawiera art. 75c Prawa bankowego. Wniosek możesz złożyć także przed wezwaniem, kiedy tylko widzisz, że problem nadchodzi.

Rozwiązania i ich koszt: przykład

Kredyt z saldem 400 000 zł, oprocentowanie 6,2%, do końca 25 lat. Rata wynosi 2 626 zł, a odsetki do końca spłaty około 387 900 zł.

Wydłużenie okresu daje trwałą, ale niewielką ulgę i jest najdroższe. Ma sens, gdy dochód spadł na stałe, a do tego bank sprawdzi, czy kredyt skończy się przed limitem wieku. Karencja i zawieszenie pomagają przy krótkim kryzysie i kosztują wielokrotnie mniej. Warunki zawieszenia w banku są umowne: część banków dolicza odsetki do salda, część rozkłada je na kolejne raty. Gdy problem wynika z wysokiego oprocentowania, a nie z dochodu, sprawdź też refinansowanie albo, przy kończącej się stałej stopie, nową stawkę opisaną w artykule koniec okresu stałej stopy. Ratę po zmianie policzysz w kalkulatorze raty.

Fundusz Wsparcia Kredytobiorców

Przy utracie pracy, racie wyższej niż 40% dochodu albo bardzo niskim dochodzie po racie możesz złożyć w swoim banku wniosek do FWK. BGK płaci wtedy za Ciebie ratę do 3 000 zł miesięcznie przez maksymalnie 40 miesięcy. W przykładzie rata 2 626 zł zmieściłaby się w całości. Wsparcie zwracasz bez odsetek po 2 latach karencji, a przy terminowej spłacie 134 rat reszta zostaje umorzona. Warunkiem jest m.in. brak innego mieszkania i niewypowiedziana umowa kredytu. Szczegóły, przykład zwrotu i dokumenty opisujemy w artykule wakacje kredytowe i Fundusz Wsparcia Kredytobiorców. Ustawowych wakacji kredytowych w 2026 r. nie ma.

Sprawdź ubezpieczenia

Do wielu kredytów dołączone są polisy na życie, od utraty pracy albo niezdolności do pracy. Odszukaj ogólne warunki ubezpieczenia i sprawdź okres karencji, wyłączenia i sposób zgłoszenia szkody. Polisa od utraty pracy zwykle wypłaca kilka rat, ale tylko przy rozwiązaniu umowy z przyczyn niedotyczących pracownika. Więcej w artykule ubezpieczenia przy kredycie hipotecznym.

Ile kosztuje zaległość

Od zaległej kwoty bank nalicza odsetki za opóźnienie i może pobierać opłaty za monity. Łącznie nie mogą one przekroczyć odsetek maksymalnych za opóźnienie (art. 36 ustawy). Przy stopie referencyjnej NBP 3,75% to 18,5% rocznie. Zaległość trzech rat po 2 626 zł, czyli 7 879 zł, kosztuje więc najwyżej około 121 zł miesięcznie. Prawdziwym kosztem są skutki: opóźnienie powyżej 60 dni bank może przetwarzać w BIK przez 5 lat bez Twojej zgody, a dłuższa zaległość prowadzi do wypowiedzenia umowy. Jak wygląda ta procedura, wyjaśniamy w artykule wypowiedzenie umowy kredytu hipotecznego.

Czego nie robić

• Nie spłacaj raty pożyczką. Chwilówka albo gotówkowy na ratę hipoteczną odracza problem o miesiąc i dokłada drugą ratę, zwykle wyżej oprocentowaną.
• Nie ignoruj pism z banku. Termin 14 dni roboczych na wniosek o restrukturyzację liczy się od otrzymania wezwania, także gdy nie odbierzesz go z poczty w terminie awizo.
• Uważaj na firmy „oddłużeniowe”, które biorą opłatę z góry za rozmowę z bankiem albo proponują sprzedaż mieszkania z odkupem. Restrukturyzację i wniosek do FWK złożysz sam i bezpłatnie.
• Nie przestawaj płacić „na próbę”, żeby skłonić bank do rozmowy. Zaległość zamyka część rozwiązań, zamiast je otwierać.

Kiedy rozważyć sprzedaż mieszkania

Jeżeli dochód spadł na stałe, a nawet rata po wydłużeniu okresu przekracza możliwości, lepiej sprzedać mieszkanie samodzielnie, póki kredyt jest spłacany. Uzyskasz cenę rynkową, a nie cenę z licytacji, i zachowasz kontrolę nad terminem. Jeśli cena nie wystarczy na spłatę, ustawa o wsparciu kredytobiorców przewiduje pożyczkę na spłatę zadłużenia do 120 000 zł, a bank przy niedoborze musi rozłożyć resztę na raty dostosowane do Twojej sytuacji i zgodzić się na wykreślenie hipoteki. Jak przeprowadzić taką transakcję, opisujemy w artykule sprzedaż mieszkania z kredytem.

Plan na najbliższe tygodnie

1. Policz budżet i ustal, czy problem jest przejściowy czy trwały.
2. Sprawdź warunki FWK i polisy kredytowe.
3. Złóż w banku wniosek o restrukturyzację, zanim pojawi się zaległość, i zachowaj potwierdzenie.
4. Porównaj pisemne propozycje banku: nową ratę i łączny koszt.
5. Przy odmowie poproś o uzasadnienie na piśmie. Gdy uważasz, że bank nie dopełnił obowiązków, złóż reklamację, a potem wniosek do Rzecznika Finansowego, co opisujemy w artykule reklamacja w banku i Rzecznik Finansowy.

Ekspert kredytowy pomoże ocenić, czy realne jest refinansowanie albo przeniesienie kredytu do innego banku, zanim spadek dochodu odbierze Ci zdolność kredytową. Listę ekspertów z Twojego miasta znajdziesz w rankingu ekspertów.

Najczęstsze pytania

Źródła

1. Ustawa z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (ISAP)
2. Ustawa z 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (ISAP)
3. Ustawa z 9 października 2015 r. o wsparciu kredytobiorców, którzy zaciągnęli kredyt mieszkaniowy i znajdują się w trudnej sytuacji finansowej (ISAP)
4. BGK: Fundusz Wsparcia Kredytobiorców
5. Rzecznik Finansowy

Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku. Decyzję kredytową podejmuje bank.

Czytaj też