Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego: koszt, zwrot i alternatywy

Ten artykuł jest dla osób, które mają mniej niż 20% wkładu własnego i chcą zrozumieć, za co bank każe im dopłacić, ile to kosztuje i jak tę dopłatę skrócić albo odzyskać. Pokazujemy mechanizm ubezpieczenia niskiego wkładu, sposoby liczenia składki, przepisy o zwrocie oraz dwie alternatywy: wyższą marżę i gwarancję BGK. Szczegółowy przykład mieszkania za 600 000 zł z 10% wkładu opisujemy w artykule kredyt z 10% wkładu własnego.

Ile ubezpieczenie niskiego wkładu dokłada do kosztu, pokaże kalkulator RRSO, a oferty z wkładem 10% porównasz w rankingu kredytów z wkładem 10%.

Kiedy bank wymaga UNWW

Rekomendacja S KNF (rek. 15.5) mówi, że przy kredycie na nieruchomość mieszkalną LTV w chwili uruchomienia nie powinno przekraczać 80%, albo 90%, jeśli dla części kredytu ponad 80% bank ustanowił dodatkowe zabezpieczenie. Rekomendacja wymienia cztery formy takiego zabezpieczenia:

• odpowiednie ubezpieczenie, czyli w praktyce UNWW,
• blokadę środków na rachunku albo zastaw na złotowych obligacjach Skarbu Państwa lub NBP,
• przeniesienie określonej kwoty na własność banku (art. 102 Prawa bankowego),
• przeniesienie środków zgromadzonych na IKE lub IKZE.

Najczęściej banki wybierają ubezpieczenie albo, coraz częściej, zamiast osobnej składki podnoszą marżę do czasu, aż saldo spadnie do 80% wartości. Druga i czwarta forma rzadko są w ofertach standardowych, ale warto o nie zapytać, jeśli masz oszczędności, których nie chcesz wydać, albo środki na IKE. Więcej o tym w artykule PPK i IKE na wkład własny.

Jak działa i kogo chroni

Przy UNWW ubezpieczającym i uprawnionym jest bank, a Ty pokrywasz koszt. Jeśli kredyt przestanie być spłacany, a sprzedaż nieruchomości nie pokryje długu, ubezpieczyciel wypłaci bankowi stratę do wysokości ubezpieczonej kwoty. Dług nie znika: z dniem wypłaty roszczenie wobec osoby odpowiedzialnej za szkodę przechodzi na ubezpieczyciela (art. 828 § 1 KC), więc może on dochodzić zwrotu od kredytobiorcy. To ważna różnica wobec polisy na życie czy na mieszkanie, które chronią także Ciebie.

Sądy wielokrotnie oceniały klauzule UNWW w umowach zawartych kilkanaście lat temu. Orzecznictwo jest niejednolite: część postanowień uznano za niedozwolone, zwłaszcza gdy umowa nie wyjaśniała konsumentowi, za co płaci i na jak długo, ale samo przerzucenie kosztu UNWW na kredytobiorcę nie jest z góry zakazane. Ocena zależy od treści konkretnej umowy. Jeśli masz starą umowę z UNWW i wątpliwości, zacznij od reklamacji i porady Rzecznika Finansowego.

Jak liczona jest składka

Ubezpieczana jest zwykle kwota brakującego wkładu, czyli różnica między 20% wartości a Twoim wkładem. Spotykane rozwiązania, zależnie od banku:

• składka jednorazowa za okres, na przykład 3 lub 5 lat, jako procent brakującej kwoty, płatna z góry albo doliczona do kredytu,
• przedłużenie na kolejny okres, jeśli saldo nadal przekracza 80% wartości, ze składką od aktualnej nadwyżki albo od pierwotnej kwoty,
• refundacja kosztów ubezpieczenia doliczana do raty, gdy bank sam ubezpiecza cały portfel kredytów.

Przykład poglądowy: mieszkanie za 500 000 zł, wycena równa cenie, kredyt na 30 lat przy 6,5%. Stawka 3% za 5 lat to przykład, nie cennik banku.

Przy wkładzie 10% po 5 latach saldo wynosi jeszcze około 421 250 zł, czyli o 21 249 zł więcej niż próg 400 000 zł, więc bank przedłuży ubezpieczenie. Jeśli liczy kolejną składkę od aktualnej nadwyżki, łączny koszt wyniesie około 2 137 zł. Przy wkładzie 15% saldo spada do 80% wartości w niecałe 5 lat, więc wystarczy jeden okres.

Wyższa marża zamiast ubezpieczenia

Wiele banków nie pobiera osobnej składki, tylko podnosi marżę do czasu osiągnięcia LTV 80%. W przykładzie podwyżka o 0,3 pkt proc. oznacza oprocentowanie 6,8% i ratę 2 934 zł zamiast 2 844 zł, czyli o około 89 zł więcej. Przy wkładzie 10% saldo spada do 400 000 zł po 98 miesiącach, a dodatkowe odsetki za ten czas to około 10 474 zł. Przy wkładzie 15% to 59 miesięcy i około 6 096 zł.

Marża jest liczona od całego salda, a nie od brakującej kwoty, dlatego w tym przykładzie kosztuje kilka razy więcej niż składka UNWW. Nie oznacza to, że składka zawsze wygrywa: banki z osobną składką mogą mieć wyższą marżę bazową. Porównuj RRSO i całkowity koszt w formularzu ESIS, co opisujemy w artykule RRSO i koszty kredytu.

Jak szybciej dojść do LTV 80%

• Nadpłaty. W przykładzie z wkładem 10% nadpłata 300 zł miesięcznie skraca czas podwyższonej marży z 98 do 62 miesięcy. Własny wariant policzysz w kalkulatorze nadpłaty.
• Nowa wycena. Jeśli mieszkanie zyska na wartości do 550 000 zł, a bank przyjmie nową wycenę, próg 80% to 440 000 zł i osiągasz go po 25 miesiącach. Nie każdy bank to akceptuje, a operat kosztuje zwykle kilkaset złotych.
• Wniosek do banku. W części umów obniżenie marży albo zakończenie UNWW następuje automatycznie, w innych na wniosek. Sprawdź to przed podpisaniem.

Zwrot przy wcześniejszej spłacie i po osiągnięciu LTV 80%

Przy spłacie całości kredytu przed terminem całkowity koszt kredytu maleje o odsetki i inne koszty przypadające za okres, o który skrócono umowę, nawet jeśli konsument poniósł je wcześniej (art. 39 ust. 1 ustawy o kredycie hipotecznym). Przy częściowej spłacie stosuje się to odpowiednio (art. 39 ust. 2). Koszt UNWW zapłacony z góry jest takim kosztem. Przykład: składkę 1 500 zł za 60 miesięcy zapłaciłeś, a kredyt spłaciłeś po 24 miesiącach. Przy rozliczeniu liniowym zwrot wynosi 900 zł. Bank może stosować inną metodę, ale musi ją wyjaśnić. Zasady i sposób dochodzenia zwrotu opisujemy w artykule zwrot ubezpieczenia i prowizji przy wcześniejszej spłacie.

Osiągnięcie LTV 80% to inna sytuacja. Ustawa nie przewiduje osobnego zwrotu składki tylko z tego powodu: o tym, czy ochrona kończy się wcześniej i co dzieje się z niewykorzystaną częścią składki, decyduje umowa. Jeśli ubezpieczenie wygasa przed końcem okresu, zwrot składki za niewykorzystaną ochronę przysługuje ubezpieczającemu (art. 813 § 1 KC), a przy UNWW jest nim zwykle bank. Zapytaj więc bank na piśmie, czy i jak rozlicza taką kwotę.

Gwarancja BGK zamiast ubezpieczenia

W Rodzinnym Kredycie Mieszkaniowym brakujący wkład zastępuje gwarancja Banku Gospodarstwa Krajowego. Obejmuje część kredytu stanowiącą różnicę między 20% wydatków a Twoim wkładem, najwyżej 100 000 zł (art. 3 ust. 3b i art. 4a ust. 3 ustawy o RKM). Opłata to jednorazowo 1% gwarantowanej kwoty (art. 4a ust. 5), w przykładzie z wkładem 10% to 500 zł. Część objęta gwarancją bank traktuje jak wkład własny przy ustalaniu oprocentowania i prowizji (art. 3 ust. 2b), więc nie ma tu podwyższonej marży za niski wkład. Spłaty kapitału zalicza się najpierw na część gwarantowaną, a gwarancja wygasa po jej spłacie (art. 4a ust. 6): w przykładzie po 95 miesiącach.

Program ma warunki dotyczące m.in. braku własnego mieszkania i limitu ceny za m². Sprawdzisz je na stronach Rodzinny kredyt mieszkaniowy i kalkulator limitu BGK. Inne sposoby uzupełnienia wkładu, w tym darowiznę od rodziny i hipotekę na innej nieruchomości, opisujemy w artykule kredyt bez wkładu własnego.

Na co patrzeć w ofercie

1. Czy bank pobiera składkę UNWW, podnosi marżę, czy jedno i drugie.
2. Od jakiej kwoty liczona jest składka, za jaki okres i jak wygląda przedłużenie.
3. Od jakiej wartości nieruchomości bank liczy LTV i czy przyjmie nową wycenę.
4. Czy obniżenie marży lub koniec UNWW następuje automatycznie.
5. Jak bank rozlicza niewykorzystaną składkę przy wcześniejszej spłacie.

Przy wkładzie 15–19% różnica między bankami bywa największa, bo część z nich stosuje dopłatę tylko do konkretnych progów LTV. Oferty przy niskim wkładzie porówna ekspert kredytowy z rankingu ekspertów.

Najczęstsze pytania

Źródła

1. KNF, Rekomendacja S dotycząca dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie
2. Ustawa z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (ISAP)
3. Ustawa z 1 października 2021 r. o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2% (ISAP)
4. BGK: Rodzinny kredyt mieszkaniowy
5. Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (ISAP)

Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku. Decyzję kredytową podejmuje bank.

Czytaj też