Pytania do dewelopera przed zakupem mieszkania

KredytPolska.pl · pytania do dewelopera przed zakupem mieszkania

Deweloper i inwestycja

• Czy dostanę prospekt informacyjny z załącznikami przed podpisaniem umowy?deweloper musi go doręczyć bezpłatnie, na trwałym nośniku, jeszcze przed umową rezerwacyjną albo deweloperską (art. 21); bank i tak zażąda go do wniosku
• Jaka spółka podpisuje umowę i jaki ma numer KRS?inwestycje często prowadzi spółka celowa; sprawdź ją w KRS, sprawozdania w Repozytorium Dokumentów Finansowych, a postępowania w Krajowym Rejestrze Zadłużonych
• Jakie inwestycje deweloper zakończył wcześniej i czy mogę je zobaczyć?lista jest w prospekcie; obejrzyj starsze budynki i zapytaj mieszkańców o usterki i odbiory
• Czy jest prawomocne pozwolenie na budowę i kto jest właścicielem gruntu?numer decyzji i księgi wieczystej gruntu są w prospekcie; księgę sprawdzisz bezpłatnie w systemie Ministerstwa Sprawiedliwości
• Czy grunt jest obciążony hipoteką banku dewelopera i czy jest zgoda na wyodrębnienie lokalu bez obciążeń?informacje o hipotece i zgodzie banku muszą być w umowie deweloperskiej (art. 35)

Cena i to, co w niej jest

• Czy cena z biura sprzedaży jest taka sama jak w cenniku na stronie dewelopera?od 11 lipca 2025 r. deweloper publikuje na swojej stronie cenę metra każdego mieszkania i historię zmian (art. 19a); przy wyższej cenie możesz żądać ceny z cennika
• Ile kosztują miejsce postojowe, komórka lokatorska i inne opłaty i czy są obowiązkowe?ich ceny też muszą być na stronie dewelopera; wpisz je do umowy rezerwacyjnej z ceną
• Jak rozliczacie różnicę powierzchni po obmiarze?sposób rozliczenia musi być w umowie (art. 35); zapytaj, od jakiej różnicy cena się zmienia i czy możesz wtedy odstąpić
• Czy cena może wzrosnąć po podpisaniu umowy (waloryzacja)?jeśli umowa przewiduje waloryzację, policz, ile wyniesie przy najgorszym wariancie, i zapytaj bank, czy podwyższy kredyt
• Jaki standard wykończenia jest w cenie?opis standardu to załącznik do umowy; z nim porównasz mieszkanie przy odbiorze

Płatności i rachunek powierniczy

• Otwarty czy zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy i jaki ma numer?przy zamkniętym deweloper dostaje pieniądze dopiero po akcie przeniesienia własności, przy otwartym po skontrolowanych przez bank etapach (art. 6, 15, 17)
• Jaki jest harmonogram wpłat: w transzach po etapach czy np. 10% teraz i 90% przy odbiorze?porównaj go z harmonogramem transz w decyzji kredytowej; każdy miesiąc z wypłaconą transzą to odsetki przed odbiorem kluczy
• Czy wszystkie wpłaty, także za garaż i komórkę, idą na rachunek powierniczy?Deweloperski Fundusz Gwarancyjny nie chroni wpłat na zwykłe konto dewelopera; płać tylko na numer z umowy
• Kto płaci za prowadzenie rachunku i składkę na DFG?deweloper (art. 14 i 49); składka to 0,45% wpłat przy rachunku otwartym i 0,1% przy zamkniętym

Rezerwacja i umowa deweloperska

• Ile wynosi opłata rezerwacyjna i kiedy wraca?najwyżej 1% ceny z prospektu (art. 32); wraca m.in. po odmowie kredytu z powodu zdolności, podwójnie, gdy deweloper nie dotrzyma umowy (art. 34)
• Na ile tygodni rezerwacja i czy przedłużycie ją, jeśli bank się spóźni?zwykle potrzeba 6–8 tygodni na całą procedurę w banku; umowa rezerwacyjna musi być na piśmie (art. 30)
• Czy dostanę projekt umowy deweloperskiej kilka dni przed aktem?umowę zawiera się w formie aktu notarialnego, koszty notariusza i sądowe dzielicie po połowie (art. 40); przeczytaj ją przed wizytą u notariusza
• Jakie kary umowne płacę ja, a jakie deweloper za opóźnienie?odsetki dla dewelopera za Twoje opóźnienie nie mogą być wyższe niż kary dla Ciebie za opóźnienie dewelopera (art. 39)
• Jakie są terminy zakończenia budowy, odbioru i przeniesienia własności?muszą być w umowie (art. 35); po 120 dniach zwłoki z aktem możesz odstąpić od umowy (art. 43)
• Czy notariusz złoży wniosek o wpis mojego roszczenia do księgi wieczystej gruntu?tak, na podstawie umowy deweloperskiej (art. 38); po kilku tygodniach sprawdź, czy wpis się pojawił

Kredyt na to mieszkanie

• Czy w tej inwestycji kupowano już mieszkania na kredyt i w których bankach?bank ocenia też inwestycję i dewelopera; wiedza, gdzie poszło gładko, skraca procedurę
• Jakie dokumenty wydajecie do banku i ile czekam na zaświadczenia?zwykle prospekt, umowa, zgoda banku dewelopera na wyodrębnienie lokalu i zaświadczenie o wpłatach do kolejnych transz
• Czy mogę odstąpić od umowy bez kosztów, jeśli żaden bank nie da mi kredytu?przy umowie rezerwacyjnej chroni Cię ustawa; przy deweloperskiej podpisanej przed decyzją ustal taki zapis w umowie
• Czy zgodzicie się na sprzedaż umowy (cesję), jeśli będę musiał zrezygnować?ustawa pozwala na to co do zasady najwyżej raz na 3 lata, przy kredycie potrzebna jest też zgoda banku (art. 37a)

Odbiór i po zakupie

• Jak i z jakim wyprzedzeniem zawiadomicie mnie o odbiorze?termin i sposób zawiadomienia o odbiorze muszą być w umowie (art. 35); dwa niestawienia się mogą dać deweloperowi prawo do odstąpienia (art. 43)
• Ile czasu macie na odpowiedź na wady z protokołu i na ich usunięcie?14 dni na uznanie albo odmowę, 30 dni na usunięcie uznanych wad; zapisy mniej korzystne niż ustawa są nieważne (art. 41 i 42)
• Kto zarządza budynkiem po odbiorze i ile wyniesie czynsz do wspólnoty?zapytaj o zaliczki na zarząd, fundusz remontowy i media; to część miesięcznego budżetu obok raty
• Jak zgłaszać wady po przeniesieniu własności?rękojmia przy nieruchomości trwa 5 lat od wydania lokalu (art. 568 KC)

Twoje prawa w liczbach

Podstawa prawna: ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (ustawa deweloperska) i Kodeks cywilny (art. 568). Dewelopera sprawdzisz w rejestrach: Krajowy Rejestr Sądowy, Repozytorium Dokumentów Finansowych, Krajowy Rejestr Zadłużonych i Rejestr decyzji UOKiK. Lista nie zastępuje porady prawnej.