Spłata współwłaściciela mieszkania: kalkulator po rozwodzie i rozstaniu
Wartość mieszkania, kredyt i udziały: ile musisz spłacić drugą osobę, ile kosztuje podział i czy bank zostawi Ci kredyt samemu. Mieszkanie 55 m² w Warszawie z kredytem 380 000 zł to spłata ok. 262 500 zł.
Mieszkanie
Kwota z aplikacji banku albo z zaświadczenia o saldzie. Bez kredytu wpisz 0.
Małżonkowie mają co do zasady równe udziały w majątku wspólnym (art. 43 KRO). Przy współwłasności udziały są w akcie zakupu.
Podział
Resztę dołoży nowy kredyt, czyli refinansowanie z podwyższeniem kwoty.
Ty po podziale
Bez dochodu drugiej osoby. Alimenty, które otrzymujesz, część banków doliczy.
Ty i dzieci, które z Tobą zostają.
Na start najniższe oprocentowanie w porównaniu: 5,17% (Credit Agricole, Hipoteka Prime, zmienne, przykład reprezentatywny z 23.10.2026), przy warunkach banku.
Spłata dla drugiej osoby: 262 500 zł
50% z 525 000 zł: wartość mieszkania 905 000 zł minus 380 000 zł kredytu, który przejmujesz.
Na granicy: tylko część banków
Rata w teście banku to 40,2% dochodu: więcej niż 40%, ale do 50%. Taki kredyt dadzą tylko banki, które dopuszczają 50% dochodu, zwykle przy wyższych zarobkach. Przy progu 40% potrzebny dochód to ok. 11 100 zł netto.- Kredyt po podzialesaldo + dopłata z nowego kredytu
- 620 797 zł
- Rata5,17%, 30 lat
- 3 397 zł
- Podatek PCC
- 0 zł
- Notariusz i wpis do księgi
- 6 096 zł
- Koszty nowej hipotekinotariusz, wpis, PCC 19 zł, wycena
- 2 201 zł
- Z oszczędnościna spłatę i koszty
- 30 000 zł
- Kredyt do wartości mieszkaniaLTV, banki wymagają zwykle najwyżej 80–90%
- 69%
Bezpłatnie i bez zapytania w BIK. Ekspert z wpisem KNF sprawdzi, który bank zgodzi się na przejęcie kredytu albo refinansowanie na jedną osobę.
Przykład reprezentatywny: 520 000 zł na 30 lat, rata 3025 zł, RRSO 5,98%, całkowity koszt 580 283 zł, do zapłaty 1 100 283 zł. Szczegóły
Przykład reprezentatywny na 30 października 2026: całkowita kwota kredytu 520 000 zł, okres 30 lat (360 równych rat po 3025 zł), oprocentowanie zmienne 5,72% (WIBOR 3M 3,90% (fixing 30.10.2026) + średnia marża rynku 1,82% (AMRON-SARFiN, II kw. 2026)), RRSO 5,98%, całkowity koszt kredytu 580 283 zł (odsetki 568 883 zł, wycena nieruchomości 600 zł, ubezpieczenie nieruchomości 30 zł miesięcznie: 10 800 zł, prowizja 0 zł), całkowita kwota do zapłaty 1 100 283 zł. Zabezpieczenie: hipoteka na nieruchomości o wartości 650 000 zł, wkład własny 20%.
Ryzyko zmiany stopy. Przy oprocentowaniu zmiennym rata zmienia się razem ze wskaźnikiem (WIBOR, od 2027 r. w nowych umowach POLSTR). Gdy wskaźnik wzrośnie o 3 p.p., rata z przykładu wyniesie 4080 zł, czyli o 1055 zł więcej.
Kalkulator jest szacunkiem poglądowym, nie ofertą w rozumieniu Kodeksu cywilnego ani decyzją kredytową. Oprocentowanie, marżę, prowizję, ubezpieczenia i RRSO ustala bank po ocenie zdolności kredytowej.
Dane zostają w Twojej przeglądarce. Nie zapisujemy ich i nie sprawdzamy BIK.
Jak liczymy
- Wartość mieszkania: mediana ceny 1 m² z aktów notarialnych dla mieszkań używanych w mieście (dane: wycenowo.pl) razy metraż albo kwota, którą wpiszesz, np. z wyceny rzeczoznawcy.
- Spłata: udział drugiej osoby razy wartość mieszkania minus saldo kredytu. Zakładamy, że osoba, która zostaje, przejmuje cały kredyt. Nakłady z majątku osobistego, np. darowizna od rodziców na wkład, mogą zmienić tę kwotę: rozlicza się je osobno.
- PCC: podział majątku wspólnego małżonków nie podlega PCC. Przy zniesieniu współwłasności ze spłatą 2% od wartości rynkowej części nabytej ponad udział (ustawa o PCC).
- Notariusz: taksa maksymalna od wartości całego mieszkania bez odliczania kredytu (§ 2–4 rozporządzenia o taksie notarialnej) z 23% VAT, wniosek do księgi wieczystej, wypisy ok. 300 zł i 150 zł opłaty za wpis własności. Notariusz może pobrać mniej.
- Sąd: wniosek o podział majątku albo zniesienie współwłasności 1 000 zł, ze zgodnym projektem podziału 300 zł (ustawa o kosztach sądowych), do tego 150 zł za wpis. Biegłego przy sporze nie liczymy.
- Kredyt: gdy oszczędności nie wystarczą na spłatę i koszty, brakującą kwotę dokłada nowy kredyt: refinansowanie na jedną osobę z podwyższeniem kwoty, z kosztami nowej hipoteki i wyceny.
- Zdolność: bank liczy ratę przy oprocentowaniu wyższym o 2,5 p.p. Rata razem z innymi ratami może wynieść 40% dochodu, w części banków 50% przy wyższych dochodach, i musi zostać na koszty utrzymania: 1 300 zł na pierwszą osobę i 800 zł na każdą kolejną.
Spłata połowy i potrzebny dochód: przykłady
Podział majątku małżonków u notariusza, bez oszczędności, kredyt na 30 lat przy 5,17%, jedna osoba dorosła i jedno dziecko.
| Wartość mieszkania | Saldo kredytu | Spłata połowy | Kredyt po podziale | Rata | Dochód netto przy DSTI 40% |
|---|---|---|---|---|---|
| 500 000 zł | 250 000 zł | 125 000 zł | 380 862 zł | 2 084 zł | 6 800 zł |
| 600 000 zł | 300 000 zł | 150 000 zł | 456 493 zł | 2 498 zł | 8 200 zł |
| 700 000 zł | 380 000 zł | 160 000 zł | 547 152 zł | 2 994 zł | 9 800 zł |
| 800 000 zł | 400 000 zł | 200 000 zł | 607 756 zł | 3 326 zł | 10 900 zł |
| 1 000 000 zł | 500 000 zł | 250 000 zł | 758 934 zł | 4 153 zł | 13 500 zł |
| 1 200 000 zł | 700 000 zł | 250 000 zł | 959 611 zł | 5 252 zł | 17 100 zł |
Kredyt nie dzieli się razem z mieszkaniem
Podział majątku albo zniesienie współwłasności zmienia właściciela w księdze wieczystej, ale umowa kredytu zostaje taka sama: oboje są dłużnikami, dopóki bank nie zgodzi się inaczej. Są trzy drogi:
- Zwolnienie z długu w tym samym banku. Aneks do umowy, w którym bank zwalnia osobę, która odchodzi. Bank bada zdolność osoby, która zostaje, jak przy nowym kredycie.
- Refinansowanie w innym banku na jedną osobę. Nowy kredyt spłaca stary, a jeśli trzeba, także spłatę dla drugiej osoby. Wymaga zdolności i LTV zwykle do 80–90%.
- Sprzedaż mieszkania. Gdy żadne z was nie ma zdolności: bank dostaje saldo, a resztę dzielicie według udziałów. Ile zostanie na rękę, policzysz w kalkulatorze zamiany mieszkania.
Więcej w artykułach Podział majątku a kredyt hipoteczny, Rozwód a kredyt hipoteczny i Przejęcie kredytu przez inną osobę.
Kalkulator daje szacunek. Nie jest poradą prawną ani podatkową. Kwotę spłaty ustalacie w umowie albo ustala ją sąd, a PCC i koszty potwierdzi notariusz.
Pytania
Jak obliczyć spłatę byłego małżonka z mieszkania z kredytem?
Od wartości mieszkania odejmij kredyt, który zostaje do spłaty, i pomnóż przez udział drugiej osoby. Mieszkanie za 905 000 zł z saldem 380 000 zł to 525 000 zł majątku netto, a połowa to 262 500 zł. Tak liczy się, gdy osoba, która zostaje, przejmuje cały kredyt.
Czy przy podziale majątku po rozwodzie płaci się PCC?
Nie. Ustawa o PCC wymienia dział spadku i zniesienie współwłasności, ale nie podział majątku wspólnego małżonków, więc organy podatkowe uznają, że nie podlega on PCC także przy spłatach. Inaczej przy zniesieniu współwłasności, np. pary bez ślubu: wtedy osoba, która przejmuje mieszkanie, płaci 2% od wartości rynkowej przejmowanej części.
Od jakiej kwoty liczy się PCC przy zniesieniu współwłasności?
Od wartości rynkowej części mieszkania nabytej ponad własny udział, nie od kwoty spłaty. Organy podatkowe nie odliczają przy tym kredytu. W przykładzie to 2% od 452 500 zł, czyli 9 050 zł, choć spłata wynosi 262 500 zł. PCC pobiera notariusz, a przy podziale w sądzie trzeba złożyć deklarację PCC-3 samemu.
Czy po podziale majątku były małżonek przestaje odpowiadać za kredyt?
Nie. Podział majątku zmienia właściciela mieszkania, ale nie umowę kredytu. Oboje odpowiadają wobec banku solidarnie, dopóki bank nie zgodzi się zwolnić jednej osoby z długu albo kredyt nie zostanie spłacony, np. refinansowaniem w innym banku na jedną osobę. Bank zgodzi się tylko wtedy, gdy osoba, która zostaje, ma zdolność kredytową na całą ratę.
Co jeśli nie mam zdolności, żeby przejąć kredyt sam?
Możliwości są cztery: współkredytobiorca (np. nowy partner albo rodzic), dłuższy okres kredytu, większy wkład z oszczędności, żeby kredyt był niższy, albo sprzedaż mieszkania i podział tego, co zostanie po spłacie banku. Ekspert kredytowy sprawdzi, który bank przyjmie Twój dochód najkorzystniej.
Ile kosztuje podział majątku u notariusza, a ile w sądzie?
U notariusza płacisz taksę od wartości całego mieszkania (bez odliczania kredytu), wniosek do księgi wieczystej, wypisy i 150 zł opłaty za wpis: przy mieszkaniu za 905 000 zł razem ok. 6 096 zł. W sądzie wniosek kosztuje 1 000 zł, a przy zgodnym projekcie podziału 300 zł, ale przy sporze dochodzi biegły do wyceny i czas: zwykle wiele miesięcy.
Skąd wartość mieszkania w kalkulatorze?
Z median cen z aktów notarialnych w Rejestrze Cen Nieruchomości dla mieszkań używanych w danym mieście (dane: wycenowo.pl), razy metraż. To punkt wyjścia do rozmowy. W sądzie wartość ustala biegły, a przy umowie strony same uzgadniają kwotę, często na podstawie wyceny rzeczoznawcy.