Kredyt na dom modułowy, szkieletowy i budowę na działce rodziców

Kredyt na budowę domu tradycyjnego opisujemy w artykule kredyt na budowę domu, a dom do 70 m² bez pozwolenia w osobnym tekście. Tu zbieramy przypadki, przy których banki pytają o więcej: technologie modułowe, budowę systemem gospodarczym i działkę należącą do rodziców.

Dom modułowy, prefabrykowany i szkieletowy

Bank udziela kredytu hipotecznego na nieruchomość, a nie na produkt z fabryki. Dom musi więc być budynkiem w rozumieniu Prawa budowlanego: trwale związanym z gruntem, na fundamencie, z pozwoleniem na budowę albo skutecznym zgłoszeniem. Wtedy technologia (moduły, prefabrykaty, szkielet drewniany) ma mniejsze znaczenie, choć część banków przy domach drewnianych ostrożniej wycenia wartość i żąda dłuższego okresu gwarancji producenta.

Typowe wymagania dodatkowe:

• umowa z producentem z harmonogramem płatności dopasowanym do transz kredytu,
• zaliczka dla producenta zwykle z wkładu własnego, bo bank płaci za postęp prac na działce,
• wycena rzeczoznawcy po montażu i przed ostatnią transzą.

Domu mobilnego na kołach albo „tiny house” bez fundamentu bank nie obciąży hipoteką, bo w świetle prawa to rzecz ruchoma. Finansuje się go kredytem gotówkowym albo leasingiem.

Budowa systemem gospodarczym

Gdy sam organizujesz ekipy i materiały, bank chce szczegółowego kosztorysu i rozlicza transze fakturami albo inspekcją. Zwykle przyjmuje kosztorys niższy niż przy generalnym wykonawcy, ale dolicz rezerwę 10–15% na wzrost cen. Jak bank wypłaca pieniądze: transze kredytu na budowę i kosztorys.

Budowa na działce rodziców

To najczęstsza pułapka. Według Kodeksu cywilnego (art. 48) budynek jest częścią gruntu, więc dom zbudowany na działce rodziców należy do rodziców. Bank nie da Ci kredytu na budowę cudzej nieruchomości ani nie ustanowi hipoteki na działce, której nie jesteś właścicielem. Rozwiązania:

1. Darowizna działki od rodziców przed wnioskiem. Darowizna w najbliższej rodzinie jest zwolniona z podatku po zgłoszeniu na SD-Z2. Działka może być wtedy wkładem własnym: działka jako wkład własny.
2. Wydzielenie części działki geodezyjnie i darowizna tylko tej części, gdy rodzice chcą zachować resztę.
3. Rodzice jako współkredytobiorcy i współwłaściciele, z hipoteką na całej działce. Prostsze formalnie, ale dom będzie współwłasnością z rodzicami.

Użyczenie albo dzierżawa działki od rodziców bankom zwykle nie wystarczają.

Najczęstsze pytania

Źródła

1. Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (ISAP)
2. Ustawa z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (ISAP)

Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku. Decyzję kredytową podejmuje bank.

Czytaj też