Pełnomocnik przy kredycie hipotecznym: kredyt i akt bez wizyty

Pełnomocnik przy kredycie hipotecznym przydaje się w kilku sytuacjach: kredytobiorca pracuje za granicą, jeden z małżonków nie może przyjechać na akt, kupujący jest w szpitalu albo terminy notariusza i banku nakładają się na wyjazd. Prawo na to pozwala, ale tylko przy właściwej formie pełnomocnictwa i zakresie, który bank i notariusz zaakceptują. Opisujemy zasady ogólne. Konkretną treść pełnomocnictwa przygotuj z notariuszem, a przy dokumentach zagranicznych zapytaj o wymogi przed wizytą u zagranicznego notariusza.

Do czego potrzebne jest pełnomocnictwo

Zakup mieszkania na kredyt to kilka odrębnych czynności i każda może wymagać innej formy:

Zasada wynika z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego: jeśli do ważności czynności potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo musi mieć tę samą formę. Pełnomocnictwo z podpisem poświadczonym notarialnie nie wystarczy do aktu kupna, bo nie jest aktem notarialnym. Banki w praktyce najczęściej wymagają jednego pełnomocnictwa notarialnego, które obejmuje wszystkie czynności. To prostsze niż kilka dokumentów.

Pełnomocnik może też działać po stronie sprzedającego, np. gdy właściciel mieszkania z rynku wtórnego mieszka za granicą. Wtedy to Ty, jako kupujący, i Twój bank sprawdzacie jego pełnomocnictwo. Poproś o kopię odpowiednio wcześnie i pokaż ją notariuszowi, bo wadliwe pełnomocnictwo sprzedającego zatrzyma akt i wypłatę kredytu tak samo jak Twoje. Przy zakupie z rynku wtórnego ustal też, kto w imieniu sprzedającego odbierze zaświadczenie o saldzie jego kredytu i zgodę banku na wykreślenie hipoteki.

Co powinno zawierać pełnomocnictwo

• Dane mocodawcy i pełnomocnika: imiona, nazwiska, PESEL albo numer dokumentu.
• Nieruchomość: adres, numer księgi wieczystej, a przy deweloperze lokal z umowy.
• Kredyt: nazwa banku, maksymalna kwota, waluta, okres, ewentualnie widełki marży. Bank może też akceptować pełnomocnictwo do zawarcia umowy „na warunkach ustalonych przez pełnomocnika”, ale nie każdy.
• Zabezpieczenia: ustanowienie hipoteki do określonej sumy, poddanie się egzekucji, cesja praw z polisy, przelew wierzytelności z umowy deweloperskiej.
• Rachunki i wypłata: otwarcie rachunku, składanie dyspozycji wypłaty transz, odbiór dokumentów.
• Wpisy do księgi: składanie wniosków wieczystoksięgowych.
• Udział w odbiorze mieszkania od dewelopera i podpisanie protokołu, jeśli kupujesz na rynku pierwotnym.

Zbyt ogólne pełnomocnictwo, np. „do wszelkich czynności związanych z kredytem”, notariusz albo bank mogą odrzucić. Zbyt wąskie bywa równie kłopotliwe: jeśli bank zmieni w decyzji kwotę albo okres, a pełnomocnictwo wskazuje inne liczby, trzeba będzie robić nowe. Dlatego najpierw ustal zakres z bankiem, potem poproś notariusza w Polsce, który będzie sporządzał akt kupna, o projekt treści.

Pełnomocnictwo sporządzone za granicą

Masz dwie drogi. Pierwsza to polski konsul. Konsul może poświadczyć podpis i sporządzić wypis czy odpis dokumentu, a akt notarialny tylko wtedy, gdy ma pisemne upoważnienie Ministra Sprawiedliwości (art. 28 Prawa konsularnego). Czynności konsula mają taką samą moc jak czynności notariusza w Polsce (art. 29). Nie każda placówka sporządza akty notarialne, więc zapytaj konsulat przed umówieniem wizyty.

Druga droga to notariusz w kraju pobytu. Dokument musi mieć apostille, jeśli państwo jest stroną konwencji haskiej z 1961 r., albo legalizację w pozostałych przypadkach. Do tego dochodzi tłumaczenie przysięgłe na język polski, chyba że dokument jest dwujęzyczny i notariusz w Polsce go zaakceptuje. Ważne jest też, żeby zagraniczny dokument odpowiadał formie aktu notarialnego, a nie tylko poświadczeniu podpisu. W wielu krajach notariusz domyślnie tylko poświadcza podpis. Zanim pójdziesz do zagranicznego notariusza, wyślij projekt polskiemu notariuszowi i bankowi do akceptacji.

Oryginał trzeba dostarczyć do Polski. Przy kurierze zaplanuj kilka dni zapasu przed aktem. Notariusz zatrzymuje zwykle oryginał albo wypis przy akcie, a bank prosi o kopię lub odpis.

Kredyt na odległość, gdy kredytobiorca jest za granicą

Ustawa o kredycie hipotecznym przewiduje umowy zawierane na odległość (art. 4 pkt 24). Część banków pozwala złożyć wniosek przez internet, przejść weryfikację tożsamości zdalnie, a umowę kredytu podpisać kwalifikowanym podpisem elektronicznym albo wysłać kurierem. Akt notarialny kupna i ustanowienia hipoteki nadal wymaga stawiennictwa przed notariuszem albo pełnomocnika. Kombinacja, która działa często: umowę kredytu podpisujesz sam zdalnie, a do aktu idzie pełnomocnik. Jak wygląda zdalny proces, opisujemy w artykule kredyt hipoteczny przez internet.

Pełnomocnik nie zastąpi oceny zdolności. Bank ocenia dochód kredytobiorcy, a przy pracy za granicą stosuje osobne zasady: przeliczenie waluty, dokumenty z zagranicy i tłumaczenia. Opisujemy je w artykule kredyt hipoteczny z dochodem z zagranicy, a sytuację marynarzy na stronie kredyt hipoteczny dla marynarza.

Kogo wybrać na pełnomocnika

Pełnomocnikiem może być osoba pełnoletnia z pełną zdolnością do czynności prawnych: małżonek, rodzic, rodzeństwo, znajomy, adwokat. Wybierz kogoś, kto będzie dostępny w terminach banku i notariusza i komu ufasz, bo pełnomocnik podpisuje w Twoim imieniu umowy na kilkaset tysięcy złotych. Z tego powodu zakres i limity kwot warto wpisać precyzyjnie.

Przy małżeństwie często jeden małżonek udziela pełnomocnictwa drugiemu. Uwaga na sytuację, w której pełnomocnik działa jednocześnie za siebie i za mocodawcę w tej samej umowie, np. kupuje razem z nim. Zwykle nie jest to problem, bo obaj stoją po tej samej stronie, ale treść pełnomocnictwa uzgodnij z notariuszem. Gdy małżonkowie mają ustrój wspólności, bank i tak będzie potrzebował oświadczeń obojga, co opisujemy w artykule kredyt hipoteczny a rozdzielność majątkowa.

Odwołanie i wygaśnięcie pełnomocnictwa

Pełnomocnictwo możesz odwołać w każdym czasie (art. 101 § 1 KC). Wygasa też ze śmiercią mocodawcy albo pełnomocnika, chyba że zastrzeżono inaczej z uzasadnionych przyczyn (art. 101 § 2 KC). Bank i notariusz sprawdzają, czy pełnomocnictwo nie jest stare. Część z nich wymaga dokumentu sporządzonego nie wcześniej niż kilka miesięcy przed aktem, więc nie rób go z dużym wyprzedzeniem.

Koszty

Notariusz w Polsce pobiera taksę za sporządzenie pełnomocnictwa według rozporządzenia o taksie notarialnej, zwykle kilkadziesiąt do kilkuset złotych z VAT, plus wypisy. Za granicą koszt zależy od kraju i bywa wyższy. Dolicz apostille, tłumaczenie przysięgłe, kuriera, a w konsulacie opłatę konsularną. Pozostałe koszty notarialne zakupu opisujemy w artykule koszty notariusza i PCC.

Plan na 4–6 tygodni przed aktem

1. Zapytaj bank, czy akceptuje pełnomocnika i w jakiej formie.
2. Poproś notariusza w Polsce o projekt pełnomocnictwa.
3. Umów notariusza lub konsula za granicą i sprawdź, czy sporządzi akt notarialny, a nie tylko poświadczy podpis.
4. Załatw apostille i tłumaczenie.
5. Wyślij oryginał do Polski z zapasem kilku dni i potwierdź, że bank i notariusz go przyjęli.

Pełną listę dokumentów do kredytu znajdziesz w artykule dokumenty do kredytu hipotecznego. Ekspert kredytowy podpowie, które banki akceptują pełnomocnika przy umowie kredytu, a które wymagają osobistego podpisu.

Najczęstsze pytania

Źródła

1. Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (ISAP)
2. Ustawa z 25 czerwca 2015 r. Prawo konsularne (ISAP)
3. Ustawa z 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie (ISAP)
4. Ministerstwo Spraw Zagranicznych: apostille i legalizacja dokumentów
5. Ustawa z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (ISAP)

Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku. Decyzję kredytową podejmuje bank.

Czytaj też