Użytkowanie wieczyste a kredyt hipoteczny: opłata przekształceniowa przy zakupie

W ogłoszeniach mieszkań z rynku wtórnego wciąż pojawia się dopisek „grunt w użytkowaniu wieczystym” albo „opłata przekształceniowa”. Wyjaśniamy, co to znaczy dla kupującego na kredyt, co sprawdzić w księdze wieczystej i jak policzyć, ile jeszcze zapłacisz. O księdze wieczystej ogólnie piszemy w artykule księga wieczysta: co sprawdzić przed zakupem.

Czym było użytkowanie wieczyste i co zmieniło się w 2019 r.

Użytkowanie wieczyste to prawo do korzystania z gruntu Skarbu Państwa albo gminy, przez wiele lat typowe pod blokami w miastach. Właściciel mieszkania miał udział w tym prawie i płacił opłatę roczną. Przy gruntach oddanych na cele mieszkaniowe wynosiła ona 1% ceny gruntu (art. 72 ust. 3 pkt 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Z dniem 1 stycznia 2019 r. użytkowanie wieczyste gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształciło się z mocy prawa we własność (art. 1 ust. 1 ustawy z 20 lipca 2018 r.). Dotyczy to gruntów zabudowanych wyłącznie:

• domami jednorodzinnymi,
• budynkami wielorodzinnymi, w których co najmniej połowa lokali to mieszkania,
• razem z garażami i budynkami gospodarczymi, które służą tym budynkom.

Użytkowanie wieczyste zostało tam, gdzie grunt nie spełnia tych warunków, na przykład pod budynkiem, w którym przeważają lokale użytkowe, albo na działce niezabudowanej.

Opłata przekształceniowa: ile i jak długo

• Wysokość. Tyle, ile wynosiła opłata roczna za użytkowanie wieczyste w dniu przekształcenia (art. 7 ust. 2).
• Okres. 20 lat od przekształcenia (art. 7 ust. 6), czyli za lata 2019–2038.
• Termin. Do 31 marca każdego roku (art. 7 ust. 5).
• Kto płaci. Każdoczesny właściciel nieruchomości (art. 11 ust. 1). Kupując mieszkanie, przejmujesz obowiązek na kolejne lata.
• Gdzie to widać. Zaświadczenie o przekształceniu jest podstawą wpisu roszczenia o opłatę w dziale III księgi wieczystej (art. 4 ust. 5), a sąd wpisuje własność i roszczenie z urzędu (art. 5 ust. 1).

Opłata jednorazowa i bonifikaty

Właściciel może w każdej chwili zgłosić na piśmie, że chce zapłacić całą pozostałą kwotę naraz (art. 7 ust. 7). Kwota to tegoroczna opłata pomnożona przez liczbę lat, które zostały do końca okresu. Urząd w ciągu 14 dni informuje na piśmie, ile zapłacić, już po uwzględnieniu bonifikaty (art. 7 ust. 8).

Bonifikaty przy gruntach Skarbu Państwa przysługiwały osobom fizycznym, właścicielom mieszkań i domów, tylko za wpłatę w pierwszych 6 latach: 60% w 2019 r., potem co roku o 10 punktów mniej, do 10% w 2024 r. (art. 9 ust. 3). Przy gruntach gminy bonifikatę ustala rada gminy w uchwale, więc zasady w każdym mieście są inne. Zapytaj w urzędzie miasta albo starostwie, jaka bonifikata obowiązuje w 2026 r.

Przykład. Opłata za udział w gruncie wynosi 600 zł rocznie. W 2026 r. do końca okresu zostało 13 opłat, łącznie z tegoroczną, czyli 7 800 zł. Jednorazowo zapłacisz tyle samo minus ewentualna bonifikata gminy. Rozłożone na raty to 50 zł miesięcznie do 2038 r.

Co na to bank przy kredycie

Opłata przekształceniowa nie przeszkadza w kredycie hipotecznym. Bank widzi wpis w dziale III i zwykle prosi o dokument, z którego wynika wysokość opłaty i to, że sprzedający nie ma zaległości. Zaświadczenie o przekształceniu na wniosek wydaje urząd, przy lokalach w ciągu 30 dni, a opłata skarbowa za nie wynosi 50 zł (gov.pl, KOWR).

Jeśli grunt nadal jest w użytkowaniu wieczystym, bank też może udzielić kredytu, bo hipoteka może obciążać użytkowanie wieczyste razem z budynkiem (art. 65 ust. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Do kosztów utrzymania doliczasz wtedy opłatę roczną, a bank może sprawdzić, do kiedy trwa użytkowanie wieczyste.

Co sprawdzić przed umową przedwstępną

• dział III księgi wieczystej: czy jest wpis roszczenia o opłatę i w jakiej wysokości,
• potwierdzenie, że sprzedający zapłacił opłaty za poprzednie lata, w tym za bieżący rok, jeśli termin 31 marca już minął,
• czy sprzedający nie wniósł już opłaty jednorazowej. Wtedy roszczenie powinno zostać wykreślone, a Ty nie płacisz nic,
• przy gruncie nadal w użytkowaniu wieczystym: wysokość opłaty rocznej i termin, do którego trwa prawo.

Pozostałe opłaty roczne możesz uwzględnić w negocjacji ceny. Koszty zakupu mieszkania z kredytem znajdziesz w artykule koszty okołokredytowe.

Najczęstsze pytania

Źródła

1. Ustawa z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, t.j. Dz.U. 2024 poz. 386
2. gov.pl (KOWR): przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności
3. Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (ISAP)
4. Ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (ISAP)

Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku. Decyzję kredytową podejmuje bank.

Czytaj też