Zakup mieszkania od spadkobierców na kredyt: dokumenty, podatek i zachowek

Duża część mieszkań z rynku wtórnego trafia na sprzedaż po śmierci właściciela. Kupujący na kredyt ma wtedy kilka dodatkowych pytań: kto może podpisać umowę, jakie dokumenty muszą mieć sprzedający i czy rodzina zmarłego może później czegoś żądać. Ten tekst jest dla kupującego. Spłatę rodzeństwa, gdy jeden spadkobierca zatrzymuje mieszkanie, opisujemy w artykule kredyt na wykup udziału od współwłaściciela.

1. Dokument, który potwierdza dziedziczenie

Spadkobiercy sprzedadzą mieszkanie dopiero wtedy, gdy mają jeden z dwóch dokumentów:

• prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,
• zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia, który sporządza notariusz (Prawo o notariacie). Do notariusza muszą przyjść wszystkie osoby, które mogą być spadkobiercami.

Jeśli sprzedający dopiero zaczynają sprawę spadkową, ustal to w umowie przedwstępnej: termin aktu musi uwzględniać czas na postanowienie sądu i na decyzję banku. O zadatku i terminach przy kredycie piszemy w tekście umowa przedwstępna: zadatek czy zaliczka.

2. Kto podpisuje umowę

Do czasu działu spadku mieszkanie należy do wszystkich spadkobierców razem, w udziałach. Stosuje się wtedy przepisy o współwłasności (art. 1035 Kodeksu cywilnego), a na sprzedaż całego mieszkania potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (art. 199). W praktyce wszyscy spadkobiercy podpisują umowę przedwstępną i akt albo działają przez pełnomocnika z pełnomocnictwem w formie aktu notarialnego. Jeśli jeden ze spadkobierców jest niepełnoletni, na sprzedaż jego udziału potrzebna jest zgoda sądu rodzinnego (art. 101 § 3 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego), co wydłuża sprawę.

3. Księga wieczysta

W dziale II księgi często nadal figuruje zmarły. Notariusz oprze się wtedy na dokumencie spadkowym, ale część banków chce, żeby spadkobiercy byli wpisani w księdze przed aktem albo żeby wniosek o ich wpis złożyć razem z aktem. Zapytaj o to bank przed umową przedwstępną. Sprawdź też dział IV: jeśli zmarły miał kredyt z hipoteką, spadkobiercy spłacają go z ceny, a bank wypłaca część Twojego kredytu wprost na spłatę. Tak wygląda to przy każdym mieszkaniu z hipoteką: kupno mieszkania z hipoteką. Dział III pokaże służebności, dożywocie i egzekucje.

4. Podatek od spadku i dokument dla notariusza

Małżonek, dzieci, wnuki, rodzice, dziadkowie, rodzeństwo, pasierb, ojczym i macocha są zwolnieni z podatku od spadku, jeśli zgłoszą nabycie do urzędu skarbowego na formularzu SD-Z2 w ciągu 6 miesięcy od uprawomocnienia się postanowienia sądu albo od zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia (art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn).

Notariusz może sporządzić umowę sprzedaży mieszkania ze spadku dopiero po przedstawieniu zaświadczenia z urzędu skarbowego, że podatek zapłacono, nabycie jest zwolnione albo zobowiązanie się przedawniło (art. 19 ust. 6). Od 20 sierpnia 2025 r. tego zaświadczenia nie wymaga się, gdy nabycie było zwolnione na podstawie art. 4a (art. 19 ust. 7). Przepisy nie mówią jednak, jak notariusz ma sprawdzić zgłoszenie, dlatego notariusze proszą zwykle o potwierdzenie złożenia SD-Z2, a część z ostrożności nadal o zaświadczenie. Ustal z notariuszem i sprzedającymi przed umową przedwstępną, jaki dokument przyniosą.

Gdy dziedziczą dalsi krewni albo osoby obce, zaświadczenie o zapłacie podatku jest potrzebne zawsze.

5. Zachowek i „pominięci” spadkobiercy

• Zachowek to roszczenie o zapłatę sumy pieniężnej, które uprawniony ma wobec spadkobiercy (art. 991 § 2 KC). Nie jest wpisywane do księgi i nie obciąża mieszkania, więc nie przechodzi na kupującego.
• Testament znaleziony później. Jeśli okaże się, że osoba ze stwierdzeniem nabycia spadku nie była spadkobiercą, kupujący, który działał w dobrej wierze, i tak nabywa mieszkanie (art. 1028 KC). Spór toczy się wtedy między spadkobiercami.

6. Podatek sprzedających a termin sprzedaży

To nie jest Twój podatek, ale wpływa na negocjacje. Przy sprzedaży mieszkania ze spadku 5 lat, po których sprzedaż jest bez PIT, liczy się od końca roku, w którym mieszkanie nabył spadkodawca, a nie spadkobierca. Mieszkanie po rodzicach, którzy mieli je od dawna, spadkobiercy zwykle sprzedadzą bez podatku. Zasady opisujemy w artykule ulga mieszkaniowa i podatek od sprzedaży.

Co dla Ciebie się nie zmienia

Kredyt, wkład własny i koszty są takie same jak przy innym mieszkaniu z rynku wtórnego. Płacisz 2% PCC, chyba że kupujesz pierwsze mieszkanie i spełniasz warunki zwolnienia, a bank wypłaca kredyt po akcie, na rachunki sprzedających według umowy. Przebieg zakupu krok po kroku: kredyt na mieszkanie z rynku wtórnego.

Najczęstsze pytania

Źródła

1. Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (ISAP)
2. Ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (ISAP)
3. Ustawa z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (ISAP)
4. Standardy Prawa: art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn
5. Standardy Prawa: art. 19 ustawy o podatku od spadków i darowizn

Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku. Decyzję kredytową podejmuje bank.

Czytaj też