Kredyt na wykup udziału: spłata rodzeństwa i byłego partnera

Mieszkanie po rodzicach odziedziczone przez rodzeństwo, wspólne mieszkanie pary, która się rozstała, dom kupiony przez małżonków przed rozwodem: we wszystkich tych sytuacjach jedna osoba chce zostać, a pozostałe chcą pieniędzy. Najczęściej źródłem tych pieniędzy jest kredyt hipoteczny. Banki traktują taki cel podobnie jak zakup, ale z kilkoma ważnymi różnicami. Poniżej opisujemy trzy typowe sytuacje, jak bank liczy wkład, jakie podatki trzeba zapłacić i w jakiej kolejności załatwiać formalności.

Trzy sytuacje, trzy rodzaje umowy

Przy sprzedaży udziału możliwe jest zwolnienie z PCC przy pierwszym mieszkaniu, ale tylko gdy kupujący nie miał wcześniej udziału w mieszkaniu lub domu, z wyjątkiem udziału do 50% odziedziczonego. Przepisy i interpretacje w tych sprawach bywają sporne, więc przed wyborem formy umowy zapytaj notariusza albo doradcę podatkowego. Dział spadku i podział majątku mogą też odbyć się w sądzie, ale bank wymaga wtedy prawomocnego postanowienia, a sprawy trwają zwykle wiele miesięcy.

Jak bank liczy wkład własny

Bank patrzy na wartość całej nieruchomości po transakcji i na kwotę kredytu. Twój udział zostaje w nieruchomości, więc działa jak wkład własny. Przykład: mieszkanie po rodzicach warte 600 000 zł, troje rodzeństwa po 1/3. Ty zostajesz w mieszkaniu i spłacasz brata i siostrę po 200 000 zł. Kredyt wynosi 400 000 zł, a LTV, czyli stosunek kredytu do wartości, 67%. Mieścisz się w limicie 80% z Rekomendacji S bez żadnej gotówki na wkład. Własne pieniądze potrzebne są tylko na koszty: PCC, taksę notarialną, opłaty sądowe i wycenę.

Gdyby spłat było więcej niż 80% wartości, na przykład przy czworgu spadkobierców i spłacie trojga, różnicę trzeba pokryć z oszczędności, dodatkowego zabezpieczenia albo uzgodnić z rodzeństwem, że część spłaty dostaną później, w ratach.

Ile trzeba zarabiać

Kredyt 400 000 zł na 30 lat przy oprocentowaniu 6,5% to rata około 2 528 zł, a na 25 lat około 2 701 zł. Bank sprawdzi ratę przy stopie wyższej o 2,5 pkt proc., czyli około 3 218 zł na 30 lat. Jedna osoba bez innych zobowiązań potrzebuje więc orientacyjnie około 6 440 zł netto, gdy bank dopuszcza 50% dochodu na raty, i około 8 050 zł przy limicie 40%. Jeśli tyle nie zarabiasz, możliwe rozwiązania to dłuższy okres, współkredytobiorca albo mniejsza spłata ustalona z rodzeństwem. Opisujemy je w artykułach zdolność kredytowa i współkredytobiorca. Swoją ratę policzysz w kalkulatorze raty.

Spłata rodzeństwa po spadku

Zanim bank zacznie rozmawiać o kredycie, spadek musi być formalnie nabyty: przez postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia u notariusza. Spadkobiercy nie muszą być wcześniej wpisani do księgi, ale bank musi widzieć, kto i w jakich częściach dziedziczy. Typowy przebieg:

1. Stwierdzenie nabycia spadku i zgłoszenie nabycia do urzędu skarbowego. Najbliższa rodzina, w tym rodzeństwo, jest zwolniona z podatku od spadków, jeśli zgłosi nabycie w terminie 6 miesięcy.
2. Ustalenie z rodzeństwem wartości mieszkania i kwot spłat, najlepiej na podstawie wyceny.
3. Wniosek kredytowy z projektem umowy działu spadku, wycena mieszkania przez bank.
4. Umowa działu spadku u notariusza: Ty dostajesz całe mieszkanie, rodzeństwo spłaty z kredytu w określonym terminie.
5. Wypłata kredytu na rachunki rodzeństwa i wpis Ciebie oraz hipoteki banku do księgi.

Jeśli na mieszkaniu ciąży kredyt zmarłego rodzica, bank zwykle chce spłacić go z nowego kredytu przed wpisem swojej hipoteki. Co dzieje się z kredytem po śmierci kredytobiorcy, opisujemy w artykule śmierć kredytobiorcy. Jeśli w spadku jest kilka nieruchomości, można je podzielić tak, żeby spłaty były mniejsze.

Wykup udziału od byłego partnera

Para bez ślubu, która kupiła mieszkanie na współwłasność, ma udziały ułamkowe wpisane w księdze. Przy rozstaniu jedno z partnerów może wykupić udział drugiego umową sprzedaży udziału albo umową zniesienia współwłasności ze spłatą. Jeśli mieszkanie ma wspólny kredyt, bank musi zgodzić się na zwolnienie odchodzącego partnera z długu, a nowy kredyt zwykle spłaca stary i finansuje spłatę. Po rozwodzie małżonkowie dzielą majątek wspólny umową u notariusza albo w sądzie. Szczegóły tych sytuacji opisujemy w artykułach kredyt dla pary bez ślubu i rozwód a kredyt hipoteczny.

Wycena i wysokość spłat

Najwięcej sporów między spadkobiercami i byłymi partnerami dotyczy wartości mieszkania. Bank liczy LTV od wartości z własnej wyceny, a nie od kwoty, na którą się umówiliście. Jeśli rzeczoznawca banku wyceni mieszkanie na 560 000 zł, a spłaty ustalicie od 600 000 zł, kredyt 400 000 zł to już około 71% wartości: nadal w limicie, ale przy większej liczbie spadkobierców różnica może zdecydować o wkładzie. Dlatego dobrze jest zamówić wycenę wcześniej albo poczekać z ustaleniem kwot do wyceny banku.

Spłaty nie muszą być równe wartości udziałów. Rodzeństwo może zgodzić się na niższą spłatę albo jej rozłożenie na raty, a część spłaty może zostać zapłacona z oszczędności. Niższa spłata niż wartość udziału może jednak być w części darowizną. Między rodzeństwem jest ona zwolniona z podatku po zgłoszeniu w terminie, ale formę umowy uzgodnij z notariuszem. Jeśli część spłaty rozłożycie na raty, bank zwykle doliczy je do Twoich zobowiązań przy liczeniu zdolności i zapyta, czy rodzeństwo ma na nie jakieś zabezpieczenie na mieszkaniu.

Czego bank zwykle nie sfinansuje

• Wykupu części udziałów, po którym nadal zostaje kilku współwłaścicieli. Hipoteka na samym udziale jest dla banku słabym zabezpieczeniem, więc większość banków chce, żebyś po transakcji był jedynym właścicielem albo właścicielem razem z małżonkiem.
• Spłaty wypłacanej Tobie zamiast współwłaścicielom. Bank przelewa pieniądze bezpośrednio na rachunki osób, które otrzymują spłatę, tak jak przy zakupie.
• Spłaty bez umowy. Ustne porozumienie z rodzeństwem nie wystarczy, potrzebny jest akt notarialny albo prawomocne postanowienie sądu.

Podatki: PCC i PIT

Przy dziale spadku i zniesieniu współwłasności PCC płaci osoba, która dostaje więcej niż wynosił jej udział, i tylko od części objętej spłatami lub dopłatami. W przykładzie to 2% od 400 000 zł, czyli 8 000 zł, pobierane przez notariusza. Opłata sądowa za wpis własności nabytej w dziale spadku wynosi 150 zł, a wpis hipoteki 200 zł. Rodzeństwo, które dostaje spłatę w granicach swojego udziału w spadku, co do zasady nie płaci PIT. Inaczej może być przy sprzedaży udziału albo zniesieniu współwłasności, gdy od nabycia nie minęło 5 lat. Sprawdź to w kalkulatorze podatku od sprzedaży mieszkania, a przy wątpliwościach zapytaj doradcę podatkowego. Pozostałe koszty notarialne opisujemy w tekście koszty notariusza i PCC.

Ekspert kredytowy podpowie, które banki finansują dział spadku i zniesienie współwłasności oraz jak przygotować projekt umowy, żeby bank go zaakceptował. Sprawdzonego eksperta znajdziesz w rankingu ekspertów.

Najczęstsze pytania

Źródła

1. Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (ISAP)
2. Ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (ISAP)
3. Ustawa z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (ISAP)
4. podatki.gov.pl: podatek od czynności cywilnoprawnych
5. Ustawa z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (ISAP)

Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku. Decyzję kredytową podejmuje bank.

Czytaj też