Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego: prowizja, odsetki i zwrot kosztów

Najczęstsze pytania o wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego dotyczą trzech rzeczy: czy bank weźmie prowizję, czy odda odsetki i czy odda inne koszty zapłacone na początku. Poniżej odpowiedzi na wszystkie trzy, z przepisami i liczbami. Jak zlecić nadpłatę i co wybrać, krótszy okres czy niższą ratę, opisujemy w artykule nadpłata kredytu hipotecznego.

Czy możesz spłacić kredyt wcześniej

Tak. Art. 39 ustawy o kredycie hipotecznym daje Ci prawo do spłaty całości albo części kredytu w każdym czasie. Bank nie może odmówić ani kazać czekać do końca okresu stałej stopy. Spłatę zlecasz zwykle w bankowości internetowej albo dyspozycją w oddziale, a przy całkowitej spłacie bank wylicza kwotę na wskazany dzień.

Prowizja za wcześniejszą spłatę: kiedy bank może ją pobrać

Opłatę za wcześniejszą spłatę ustawa nazywa rekompensatą (art. 40). Bank może ją pobrać tylko wtedy, gdy przewiduje ją umowa, i tylko w tych granicach:

• oprocentowanie zmienne: wyłącznie za spłatę w ciągu 36 miesięcy od zawarcia umowy, najwyżej 3% spłacanej kwoty i nie więcej niż odsetki, które przypadałyby od tej kwoty za rok,
• oprocentowanie okresowo stałe: rekompensata może dotyczyć całego okresu stałej stopy, ale nie może przekraczać kosztów, które bank rzeczywiście poniósł w związku ze spłatą,
• po 3 latach przy stopie zmiennej opłata jest niedopuszczalna, nawet gdyby umowa ją przewidywała.

Przykład: kredyt 500 000 zł na 30 lat przy 5,88%, spłacony w całości po 2 latach. Saldo wynosi 487 063 zł, więc rekompensata może wynieść najwyżej 3%, czyli 14 612 zł. Odsetki za rok od tej kwoty to 28 639 zł, więc limit 3% jest niższy i to on obowiązuje.

Prowizja za wcześniejszą spłatę w bankach

Stan na 26.10.2026 r., z dokumentów banków (cytaty na stronach banków). 6 z 9 banków, dla których znamy zasady, nie pobiera opłaty.

Pełne warunki banków, z wkładem i okresem kredytu, zebraliśmy w zestawieniu wcześniejsza spłata bez opłat.

Czy należy się zwrot odsetek

Nie w sensie przelewu z banku, bo zwracać nie ma czego. Odsetki od kredytu hipotecznego bank nalicza co miesiąc od kapitału, który zostaje do spłaty. Gdy spłacasz część kapitału, od następnej raty odsetki liczą się od mniejszej kwoty. Gdy spłacasz całość, odsetki przestają rosnąć w dniu spłaty, a za ostatni okres płacisz tylko za dni do tej daty.

„Zwrot odsetek” w podpowiedziach Google myli się często z kredytem gotówkowym, w którym część kosztów płaci się z góry. W kredycie hipotecznym oszczędność widać w harmonogramie: przy nadpłacie 50 000 zł po 2 latach z przykładu wyżej zapłacisz o 165 614 zł mniej odsetek, jeśli skrócisz okres, albo o 52 073 zł mniej, jeśli obniżysz ratę do 2 655 zł.

Raty równe, oprocentowanie stałe dla porównania. Swoją kwotę policzysz w kalkulatorze nadpłaty.

Zwrot kosztów zapłaconych z góry

Art. 39 ust. 2 obniża całkowity koszt kredytu o koszty, które przypadają na okres, o który skrócono umowę, nawet jeśli zapłaciłeś je przed spłatą. W praktyce:

• ubezpieczenie opłacone z góry (na życie, niskiego wkładu, pomostowe) za niewykorzystany okres: zwrot zwykle bezsporny,
• ubezpieczenia płacone co miesiąc: po prostu przestajesz je płacić, często dopiero po wypowiedzeniu polisy,
• prowizja za udzielenie kredytu: sporna, bo TSUE w sprawie C-555/21 uznał, że dyrektywa nie wymaga zwrotu kosztów niezależnych od czasu umowy. Wniosek warto złożyć, ale wynik nie jest pewny.

Jak policzyć zwrot, napisać wniosek i reklamację: zwrot ubezpieczenia i prowizji przy wcześniejszej spłacie.

Co zrobić po całkowitej spłacie

1. Poproś bank o zaświadczenie o spłacie kredytu i zgodę na wykreślenie hipoteki (często bank wysyła je sam).
2. Złóż wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Opłata sądowa to 100 zł. Szczegóły: wykreślenie hipoteki po spłacie.
3. Wypowiedz polisy związane z kredytem i odwołaj cesję polisy nieruchomości na bank.
4. Złóż wniosek o zwrot niewykorzystanej części składek i, jeśli chcesz, prowizji.

Kiedy wcześniejsza spłata się nie opłaca

Gdy masz pieniądze, które zarobią po podatku więcej niż oprocentowanie kredytu, albo gdy nadpłata zostawi Cię bez poduszki finansowej. Trzy scenariusze, z lokatą i inwestycją, liczymy w kalkulatorze nadpłacać czy inwestować. Przy kredycie z Bezpiecznym kredytem 2% nadpłata zmniejsza też dopłatę z budżetu, więc liczy się inaczej.

Najczęstsze pytania

Źródła

1. Ustawa z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (ISAP)
2. TSUE, wyrok z 9 lutego 2023 r., C-555/21 UniCredit Bank Austria (CURIA)
3. Rzecznik Finansowy: kredyty hipoteczne

Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku. Decyzję kredytową podejmuje bank.

Czytaj też