Jawność cen mieszkań: od kiedy, gdzie sprawdzić cenę i co, gdy deweloper poda wyższą

Do połowy 2025 r. cena mieszkania od dewelopera często była znana dopiero po telefonie do biura sprzedaży. Zmieniła to ustawa z 21 maja 2025 r. o zmianie ustawy deweloperskiej (Dz.U. 2025 poz. 758). Weszła w życie 11 lipca 2025 r. Deweloperzy, którzy sprzedawali mieszkania już wcześniej, mieli 2 miesiące na dostosowanie się, czyli do 11 września 2025 r.

Co deweloper musi pokazać

Deweloper ma obowiązek prowadzić własną stronę internetową od rozpoczęcia sprzedaży, a najpóźniej przed pierwszą umową rezerwacyjną, aż do ostatniej umowy w inwestycji (art. 19a ustawy deweloperskiej). Na stronie muszą być:

• cena metra kwadratowego powierzchni użytkowej każdego oferowanego mieszkania lub domu;
• ceny pomieszczeń przynależnych i praw, które nie wchodzą w cenę mieszkania, np. miejsca postojowego albo komórki lokatorskiej;
• inne świadczenia pieniężne, które zapłacisz w związku z umową przeniesienia własności;
• wszystkie kwoty z VAT.

Każdą zmianę ceny deweloper publikuje w dniu, w którym zaczyna obowiązywać, z datą tej zmiany. Wcześniejsze informacje zostają na stronie, więc widać historię ceny. Adres strony musi podawać w każdym ogłoszeniu i reklamie inwestycji.

Od 13 lutego 2026 r. (ustawa z 4 grudnia 2025 r., Dz.U. 2026 poz. 27) cenę mieszkania w umowie rezerwacyjnej i deweloperskiej liczy się jako iloczyn powierzchni użytkowej i ceny za 1 m² (art. 5a). Cena za metr z cennika przekłada się więc wprost na cenę w umowie.

Gdzie sprawdzić ceny

Masz trzy miejsca:

1. Strona dewelopera: pełny cennik inwestycji z historią zmian.
2. dane.gov.pl: deweloper przekazuje te same dane raz na dobę ministrowi właściwemu do spraw informatyzacji, a ten publikuje je w portalu otwartych danych (art. 19b). Pliki są w formacie tabel, wygodne raczej do analiz niż do szybkiego przeglądania.
3. Nowe mieszkania w KredytPolska: na stronach nowych mieszkań pokazujemy ceny z dane.gov.pl dla każdej inwestycji, z ratą kredytu i porównaniem z innymi inwestycjami w mieście. Listę firm znajdziesz w zestawieniu deweloperów.

Pamiętaj, że to cena ofertowa, czyli cena z cennika. Ceny, po których mieszkania naprawdę się sprzedają, pochodzą z aktów notarialnych. Mediany z transakcji w miastach zestawiamy na stronie ceny mieszkań.

Gdy w biurze sprzedaży cena jest wyższa

Jeśli cena podana przy zawieraniu umowy różni się od ceny w opublikowanych informacjach, możesz żądać zawarcia umowy po cenie dla Ciebie najkorzystniejszej (art. 19a ust. 6). W praktyce:

• przed spotkaniem zapisz albo wydrukuj cennik ze strony dewelopera z datą;
• porównaj cenę za m² i dopłaty z projektem umowy rezerwacyjnej lub deweloperskiej;
• gdy się różnią, powołaj się na opublikowaną cenę na piśmie, np. mailem do biura sprzedaży.

Brak strony, brak cen albo brak aktualizacji to praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów. Sprawdza to Prezes UOKiK, a postępowanie może skończyć się karą do 10% rocznego obrotu firmy. Skargę możesz złożyć do UOKiK albo do miejskiego lub powiatowego rzecznika konsumentów.

Cena a kredyt

Do wniosku kredytowego bank potrzebuje ceny z umowy deweloperskiej albo rezerwacyjnej. Pełny cennik pomaga policzyć całość, zanim podpiszesz rezerwację: cenę mieszkania, miejsce postojowe, dopłaty i koszty notarialne. Jak wygląda sam proces, opisujemy w artykułach o umowie rezerwacyjnej i kredycie na mieszkanie od dewelopera, a koszty policzysz w kalkulatorze kosztów zakupu.

Najczęstsze pytania

Źródła

1. Ustawa z 21 maja 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, Dz.U. 2025 poz. 758 (ELI)
2. Ustawa z 4 grudnia 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, Dz.U. 2026 poz. 27 (ELI)
3. Ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (ISAP)
4. dane.gov.pl, ceny ofertowe mieszkań deweloperów
5. UOKiK, „Aggressive market practices by developers – President of UOKiK brings charges” (11.03.2026)

Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku. Decyzję kredytową podejmuje bank.

Czytaj też