Kredyt na mieszkanie za granicą: Hiszpania, euro i hipoteka w Polsce

Mieszkanie w Hiszpanii, apartament we Włoszech, dom w Chorwacji. Coraz więcej osób rozważa zakup za granicą, na wakacje, na wynajem albo na emeryturę, i pyta, czy da się to sfinansować kredytem z polskiego banku. Krótka odpowiedź: zwykłego kredytu hipotecznego na nieruchomość za granicą w Polsce praktycznie nie dostaniesz, ale są inne sposoby. Opisujemy je z liczbami. Przepisy podatkowe i prawo kraju zakupu omów z lokalnym prawnikiem i doradcą podatkowym.

Dlaczego polski bank nie da kredytu na mieszkanie w Hiszpanii

Kredyt hipoteczny jest zabezpieczony hipoteką na kupowanej nieruchomości. Hipoteka na mieszkaniu w Hiszpanii podlega hiszpańskiemu prawu, wpisuje się ją do hiszpańskiego rejestru i egzekwuje przed hiszpańskim sądem. Dla banku w Polsce to zbyt duże ryzyko i koszt, więc banki w praktyce nie przyjmują zagranicznych nieruchomości jako zabezpieczenia. Do tego wycenę musi zrobić rzeczoznawca, a polscy rzeczoznawcy nie wyceniają nieruchomości za granicą.

Drugą barierą jest waluta. Ustawa o kredycie hipotecznym pozwala udzielić kredytu tylko w walucie, w której uzyskujesz większość dochodów albo masz większość aktywów (art. 6 ust. 1). Zarabiając w złotych, nie dostaniesz więc kredytu w euro w polskim banku. Wyjątek dotyczy osób z dochodem w euro, które opisujemy w artykule kredyt hipoteczny z dochodem z zagranicy.

Sposób 1: pożyczka hipoteczna na mieszkaniu w Polsce

Jeśli masz w Polsce mieszkanie albo dom bez kredytu lub z niewielkim saldem, możesz wziąć pożyczkę hipoteczną w złotych. Bank nie pyta, na co wydasz pieniądze, więc możesz nimi zapłacić za mieszkanie w Hiszpanii. Zabezpieczeniem jest hipoteka na nieruchomości w Polsce.

Przykład: mieszkanie w Polsce warte 600 000 zł bez obciążeń. Przy limicie 60% wartości bank pożyczy do 360 000 zł, o ile pozwoli na to zdolność. Pożyczka 300 000 zł na 20 lat przy 7,5% to rata około 2 417 zł i około 280 000 zł odsetek. Przy kursie 4,25 zł te 300 000 zł to około 70 600 euro. Zalety tej drogi:

• zadłużenie w złotych, więc rata nie zależy od kursu euro,
• proces po polsku, w znanym banku, z polskimi przepisami,
• za granicą kupujesz za gotówkę, co ułatwia negocjacje ceny.

Wady: marża wyższa niż przy kredycie na zakup, kwota ograniczona wartością nieruchomości w Polsce, a w razie problemów ze spłatą ryzykujesz mieszkanie w Polsce, nie za granicą. Dokładnie opisujemy ją w artykule pożyczka hipoteczna. Podobną konstrukcją jest dodatkowa hipoteka na mieszkaniu rodziców, ale wtedy ryzyko ponosi ich nieruchomość.

Sposób 2: kredyt w banku w kraju zakupu

Banki w Hiszpanii, Portugalii czy we Włoszech udzielają kredytów nierezydentom. Warunki zależą od banku i kraju, ale zwykle są ostrzejsze niż dla mieszkańców: niższe finansowanie, często 60–70% wartości, krótszy okres, dokumenty dochodowe przetłumaczone, otwarcie rachunku w banku, a w Hiszpanii numer identyfikacyjny cudzoziemca NIE. Bank oceni Twój dochód w złotych z dyskontem albo w ogóle nie przyjmie dochodu spoza strefy euro, więc zapytaj o to na początku.

W Unii Europejskiej kredyty hipoteczne dla konsumentów reguluje dyrektywa 2014/17/UE. Bank w innym kraju UE musi przed umową dać Ci formularz informacyjny podobny do polskiego ESIS i ocenić zdolność. Kredyt w euro przy dochodzie w złotych jest w rozumieniu dyrektywy kredytem w walucie obcej, więc bank musi ostrzec Cię o ryzyku kursowym i zapewnić sposób jego ograniczenia, np. prawo do przewalutowania. Szczegóły zależą od prawa kraju banku.

Ryzyko kursowe w liczbach

Przykład: kredyt 120 000 euro na 25 lat. Przy oprocentowaniu 3,5% rata wynosi około 601 euro, przy 4,5% około 667 euro. Jeśli zarabiasz w złotych, płacisz w złotych przeliczonych po bieżącym kursie:

Kurs i stopa działają razem. Spadek złotego o 50 groszy i wzrost oprocentowania o punkt procentowy podnoszą ratę z 2 553 do 3 168 zł, czyli o 615 zł. Rośnie też saldo przeliczone na złote. Doświadczenia kredytobiorców frankowych pokazują, że przez 25 lat kurs może zmienić się bardziej, niż zakłada się na początku. Bieżące kursy średnie publikuje NBP. Kredyt w euro ma sens, gdy zarabiasz w euro albo masz w euro przychód, np. z najmu tego mieszkania, który pokrywa ratę.

Koszty zakupu za granicą

Przy zakupie za granicą dochodzą koszty inne niż w Polsce. W Hiszpanii to m.in. podatek od przeniesienia własności na rynku wtórnym albo VAT i opłata skarbowa przy nowym mieszkaniu, notariusz, rejestr, prawnik i tłumacz. Razem to często około 10–15% ceny, zależnie od regionu. Do tego coroczne podatki lokalne i, jeśli wynajmujesz, podatek od najmu w kraju położenia. Dochód z najmu za granicą może też wymagać rozliczenia w Polsce, zależnie od umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania. To pytanie do doradcy podatkowego, zanim kupisz. Polskie koszty notarialne porównasz w kalkulatorze kosztów zakupu mieszkania.

Która droga dla kogo

Najmniej bezpieczne jest łączenie kilku ryzyk naraz: kredyt w euro przy dochodzie w złotych, na mieszkanie kupione pod najem, z ratą liczoną na przychód, którego jeszcze nie ma. Jeśli rozważasz zakup inwestycyjny w Polsce, porównaj go z artykułem kredyt na mieszkanie na wynajem.

Jak się przygotować

1. Sprawdź, ile pożyczy Ci polski bank pod hipotekę na Twojej nieruchomości, i policz ratę w kalkulatorze raty.
2. Zapytaj dwa lub trzy banki w kraju zakupu o warunki dla nierezydentów i przyjmowany dochód.
3. Policz ratę kredytu w euro przy kursie wyższym o 10–15% i przy stopie wyższej o punkt procentowy.
4. Ustal pełne koszty zakupu i utrzymania w kraju położenia.
5. Sprawdź stan prawny nieruchomości z lokalnym prawnikiem niezwiązanym ze sprzedającym.

Ekspert kredytowy pomoże przy finansowaniu w Polsce, czyli pożyczce hipotecznej albo dodatkowej hipotece. Kredytu w hiszpańskim czy włoskim banku polski pośrednik zwykle nie załatwi.

Na co uważać przy zakupie

Najczęstsze problemy nie dotyczą finansowania, tylko samej nieruchomości. Za granicą nie ma polskiej księgi wieczystej, a rejestry działają inaczej. Zanim wpłacisz zaliczkę, lokalny prawnik powinien sprawdzić tytuł sprzedającego, obciążenia, zaległe opłaty wspólnoty i podatki, legalność zabudowy oraz licencję na najem turystyczny, jeśli na niego liczysz. W części regionów Hiszpanii i innych krajów najem krótkoterminowy jest ograniczany. Umowy przedwstępne z zaliczką działają też według lokalnego prawa, więc nie przenoś na nie zasad znanych z Polski. Gdy płacisz pieniędzmi z pożyczki hipotecznej, zaplanuj przewalutowanie i przelew tak, żeby kurs nie zmienił się między umową a zapłatą.

Najczęstsze pytania

Źródła

1. Ustawa z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (ISAP)
2. Dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady 2014/17/UE w sprawie konsumenckich umów o kredyt związanych z nieruchomościami mieszkalnymi (EUR-Lex)
3. NBP: kursy średnie walut obcych
4. KNF, Rekomendacja S
5. Rzecznik Finansowy

Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku. Decyzję kredytową podejmuje bank.

Czytaj też