Pierwsze mieszkanie bez PCC: warunki zwolnienia i współwłasność

Podatek od czynności cywilnoprawnych to przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego zwykle największy koszt po wkładzie własnym: 2% ceny, czyli 8 000 zł przy 400 000 zł i 14 000 zł przy 700 000 zł. Od 31 sierpnia 2023 r. kupujący pierwsze mieszkanie może go nie płacić. Zwolnienie jest proste w typowym przypadku, ale przy zakupie we dwoje, udziałach i spadkach pojawia się wiele wątpliwości. Poniżej omawiamy warunki, przykłady i aktualny spór między sądami a skarbówką. Pozostałe koszty u notariusza opisujemy w artykule koszty notariusza i PCC.

Podstawa prawna i od kiedy obowiązuje

Zwolnienie wprowadziła ustawa z 26 maja 2023 r. (Dz.U. 2023 poz. 1463), która dodała do ustawy o PCC art. 9 pkt 17. Weszło w życie 31 sierpnia 2023 r. i dotyczy aktów sprzedaży zawartych od tego dnia. Zwolniona jest sprzedaż, której przedmiotem jest własność lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, własność budynku mieszkalnego jednorodzinnego albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w nich, chyba że udział nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Warunki krok po kroku

• Umowa sprzedaży. Zwolnienie dotyczy sprzedaży. Przy zakupie od dewelopera PCC od ceny i tak się nie płaci, bo w cenie jest VAT.
• Właściwy przedmiot. Mieszkanie z księgą wieczystą jako odrębna nieruchomość, dom jednorodzinny albo spółdzielcze własnościowe prawo. Sama działka nie jest objęta. Według interpretacji skarbówki zwolnienie nie obejmuje też domu w stanie surowym, który nie jest jeszcze budynkiem mieszkalnym, a odrębnie kupowane miejsce postojowe czy komórka mogą być opodatkowane.
• Kupujący to osoba fizyczna. Spółka czy firma ze zwolnienia nie skorzysta.
• Brak praw w przeszłości. Nie wystarczy, że dziś nie masz mieszkania. Jeśli kiedykolwiek byłeś właścicielem mieszkania lub domu albo miałeś w nim udział, nawet sprzedany wiele lat temu, zwolnienie nie przysługuje.
• Wyjątek spadkowy. Udział do 50% odziedziczony w spadku nie przekreśla zwolnienia. Udział z darowizny, zakupu czy podziału majątku już tak.

Nie przekreśla zwolnienia lokatorskie prawo do lokalu spółdzielczego, najem ani własność działki rekreacyjnej bez domu mieszkalnego. Notariusz pobiera PCC jako płatnik, więc przed aktem poprosi o oświadczenie, że spełniasz warunki. Przygotuj je rzetelnie, bo w razie kontroli podatek z odsetkami zapłacisz Ty.

Ile oszczędzasz

PCC płacisz z własnych pieniędzy w dniu aktu, a bank zwykle go nie kredytuje. Zwolnienie zmniejsza więc gotówkę potrzebną do zakupu, co przy niskim wkładzie ma duże znaczenie. Całość wydatków policzysz w kalkulatorze kosztów zakupu mieszkania.

Zakup we dwoje: spór sądów i skarbówki

Najwięcej sporów dotyczy sytuacji, w której jeden z kupujących miał już mieszkanie, a drugi nie. Stanowisko Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej jest restrykcyjne: zwolnienie dotyczy czynności, a nie osoby, więc gdy choć jeden kupujący nie spełnia warunku, PCC płaci się od całej ceny. Tak wynika m.in. z interpretacji z 24 września 2026 r. Sądy administracyjne bywają korzystniejsze:

• NSA w wyroku z 7 kwietnia 2026 r. (III FSK 281/25) uznał, że zwolnienie przysługuje proporcjonalnie, w zakresie udziału kupującego, który spełnia warunki. Przy cenie 600 000 zł i zakupie po połowie podatek wyniósłby 6 000 zł zamiast 12 000 zł.
• NSA w wyroku z 23 czerwca 2026 r. (III FSK 525/25) uznał, że zwolnienie może objąć także nabycie udziału w domu, gdy małżonkowie dokupili drugą połowę, której pierwsza połowa została wcześniej odziedziczona.

Wyroki NSA wiążą tylko w sprawach, w których zapadły, a nie są uchwałą. W praktyce notariusz zwykle pobierze podatek według stanowiska skarbówki, a o zwrot części trzeba się ubiegać w urzędzie i ewentualnie w sądzie. Przed aktem warto rozważyć z doradcą podatkowym albo notariuszem warianty, np. zakup przez jedną osobę, która spełnia warunki. U małżonków we wspólności majątkowej to wymaga rozdzielności albo zakupu z majątku osobistego, co ma skutki dla kredytu i własności. Opisujemy je w artykułach kredyt hipoteczny a rozdzielność majątkowa i kredyt hipoteczny dla pary bez ślubu.

Co, jeśli ktoś już miał mieszkanie

Warunek dotyczy całej historii kupującego. Mieszkanie sprzedane, podarowane dzieciom albo utracone przy podziale majątku nadal wyklucza zwolnienie, bo przepis mówi o prawach przysługujących „w dniu sprzedaży i przed tym dniem”. To samo dotyczy udziału, nawet małego, otrzymanego w darowiźnie albo kupionego. Ustawa nie ogranicza się do nieruchomości w Polsce, więc mieszkanie lub dom za granicą także może przekreślić zwolnienie. Jeśli warunek nie jest spełniony, płacisz 2% od ceny jak przy zwykłym zakupie, a koszt ten trzeba doliczyć do gotówki na akt.

Jeśli notariusz pobrał PCC, a uważasz, że zwolnienie Ci przysługiwało, możesz złożyć w urzędzie skarbowym wniosek o stwierdzenie nadpłaty. W odwrotnej sytuacji, gdy skorzystałeś ze zwolnienia na podstawie nieprawdziwego oświadczenia, urząd może zażądać podatku z odsetkami.

Typowe sytuacje

Odrębnym przypadkiem jest kredyt w programie Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, który ma własne zasady dotyczące braku mieszkania w gospodarstwie domowym. Nie należy ich mylić ze zwolnieniem z PCC. Opis programów znajdziesz w tekście programy mieszkaniowe 2026, a przebieg zakupu na rynku wtórnym w artykule kredyt na mieszkanie z rynku wtórnego.

Jak przygotować się przed aktem

1. Sprawdź swoją historię: czy kiedykolwiek miałeś mieszkanie, dom, prawo spółdzielcze albo udział, z jakiego tytułu i w jakiej wysokości.
2. Przy spadku przygotuj postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia z wysokością udziału.
3. Przy zakupie we dwoje ustal z notariuszem, jak rozliczy PCC, zanim wpłacisz zadatek.
4. W sprawach nietypowych złóż wniosek o interpretację indywidualną albo zapytaj doradcę podatkowego.

Ekspert kredytowy uwzględni PCC albo jego brak w wyliczeniu wkładu własnego i kosztów, ale za ocenę skutków podatkowych odpowiada notariusz, a w sprawach spornych doradca podatkowy.

Najczęstsze pytania

Źródła

1. Ustawa z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (ISAP)
2. Ustawa z 26 maja 2023 r. o zmianie m.in. ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, Dz.U. 2023 poz. 1463 (ISAP)
3. Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych
4. Ministerstwo Finansów: wyszukiwarka interpretacji podatkowych Eureka
5. Serwis podatki.gov.pl (PIT-39, PCC)

Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku. Decyzję kredytową podejmuje bank.

Czytaj też