Zielony kredyt hipoteczny: świadectwo energetyczne i niższa marża

Coraz więcej banków reklamuje „zielone” albo „eko” kredyty hipoteczne. Za tą nazwą nie stoi osobny rodzaj umowy ani program państwowy. To zwykły kredyt hipoteczny, w którym bank daje lepsze warunki, jeśli nieruchomość zużywa mało energii. Bank zyskuje na tym, bo takie kredyty może finansować tańszym kapitałem, np. z emisji zielonych obligacji, i ma mniejsze ryzyko, że wartość budynku spadnie wraz z zaostrzaniem przepisów. Poniżej opisujemy, co trzeba udokumentować, ile realnie daje niższa marża i jak połączyć kredyt z pompą ciepła, fotowoltaiką i dotacjami.

Świadectwo charakterystyki energetycznej

Podstawowym dokumentem jest świadectwo charakterystyki energetycznej. Zgodnie z ustawą o charakterystyce energetycznej budynków od 28 kwietnia 2023 r. sprzedający mieszkanie lub dom ma obowiązek przekazać je kupującemu, a za brak grozi grzywna. Świadectwo sporządza osoba wpisana do centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków i jest ważne 10 lat. Najważniejsze liczby w świadectwie to:

• EP: roczne zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną na m², w kWh/(m²·rok). To ten wskaźnik banki biorą pod uwagę najczęściej,
• EK: energia końcowa, czyli to, co faktycznie zużywasz na ogrzewanie, ciepłą wodę i ewentualnie chłodzenie,
• porównanie z wymaganiami dla nowych budynków i udział energii odnawialnej.

Polskie świadectwo nie ma dziś klas literowych znanych z etykiet sprzętu AGD. Nowa unijna dyrektywa o charakterystyce energetycznej budynków z 2024 r. przewiduje skalę od A do G, ale stan jej wdrożenia w Polsce sprawdzaj na bieżąco. Bank ustala więc próg EP samodzielnie.

Jaki wynik EP zwykle wystarcza

Warunki techniczne obowiązujące dla nowych budynków od 2021 r. (WT 2021) ograniczają EP do 70 kWh/(m²·rok) dla domu jednorodzinnego i 65 kWh/(m²·rok) dla budynku wielorodzinnego, bez chłodzenia. Banki często odnoszą swoje progi do tych wartości albo żądają wyniku jeszcze niższego. Dlatego w praktyce zielony kredyt dotyczy najczęściej:

• mieszkań od dewelopera w budynkach oddanych według WT 2021,
• nowych domów z pompą ciepła, dobrą izolacją i wentylacją mechaniczną,
• starszych domów po gruntownej termomodernizacji, potwierdzonej nowym świadectwem.

Mieszkanie w bloku z lat 70. bez docieplenia zwykle progu nie spełni, nawet jeśli jest podłączone do sieci ciepłowniczej. Przy budowie domu bank może wymagać projektowanego świadectwa na etapie wniosku i ostatecznego po odbiorze, a obniżkę marży dać dopiero po jego przedstawieniu. Etapy kredytu na budowę opisujemy w artykule kredyt na budowę domu.

Ile daje niższa marża

Obniżki w ofertach zielonych są zwykle niewielkie, liczone w dziesiątych częściach punktu procentowego, a czasem obowiązują tylko przez kilka pierwszych lat. Przykład dla kredytu 500 000 zł na 30 lat w ratach równych:

Kilkadziesiąt złotych miesięcznie to realna, ale nie decydująca korzyść. Ważniejsze bywają warunki dodatkowe: zielona oferta może wymagać konta z wpływami, ubezpieczenia czy karty, a obniżka może zniknąć po kilku latach. Dlatego porównuj RRSO i całkowity koszt, a nie samą marżę. Jak banki ustalają marżę i co jeszcze ją obniża, wyjaśniamy w artykule marża kredytu hipotecznego, a koszty dodatkowe w tekście produkty dodatkowe banku.

Pompa ciepła i fotowoltaika w kredycie

Przy budowie domu pompa ciepła i instalacja fotowoltaiczna są po prostu częścią kosztorysu budowy. Przy zakupie gotowego domu albo modernizacji można je sfinansować w kredycie hipotecznym na remont, w transzy kredytu na zakup albo kredytem gotówkowym. Przykład dla 40 000 zł:

• w kredycie hipotecznym przy 6,5% na 30 lat rata rośnie o około 253 zł, a odsetki wyniosą około 51 000 zł,
• kredytem gotówkowym przy 10% na 8 lat rata to około 607 zł, a odsetki około 18 300 zł.

Hipoteczny daje niższą ratę, gotówkowy niższy koszt całkowity, ale obniża zdolność na kredyt główny. Wybór zależy od tego, czy możesz nadpłacać. Oba warianty porównujemy w artykule kredyt hipoteczny na remont.

Czyste Powietrze i ulga termomodernizacyjna

Program Czyste Powietrze prowadzony przez NFOŚiGW i wojewódzkie fundusze to dotacja dla właścicieli i współwłaścicieli domów jednorodzinnych na wymianę źródła ciepła i termomodernizację, zależna od dochodu. Od 20 lipca 2026 r. obowiązuje zmieniona wersja programu, która według NFOŚiGW ułatwia dostęp do dotacji. Progi dochodowe, wymagany czas własności budynku i maksymalne kwoty sprawdź w aktualnym regulaminie na stronie programu, bo zmieniają się częściej niż oferty banków. Dla kredytu ważne są dwie rzeczy: dotacja trafia na prace w domu, który już masz, więc nie zastępuje wkładu własnego przy zakupie, a bank może zapytać o nią przy kredycie na remont, żeby nie finansować tych samych kosztów dwa razy.

Właściciel lub współwłaściciel domu jednorodzinnego może też skorzystać z ulgi termomodernizacyjnej w PIT: odliczyć od dochodu wydatki na przedsięwzięcie termomodernizacyjne, łącznie do 53 000 zł, z pominięciem kwot pokrytych dotacją. Zasady i listę wydatków podaje serwis podatki.gov.pl. W sprawie łączenia ulgi z dotacją zapytaj doradcę podatkowego.

Oszczędność na rachunkach a zdolność kredytowa

Dom z pompą ciepła i fotowoltaiką może kosztować w utrzymaniu kilka tysięcy złotych rocznie mniej niż dom ogrzewany starym kotłem. Banki zwykle nie podnoszą jednak z tego powodu zdolności kredytowej: koszty utrzymania liczą według własnych tabel, zależnych od liczby osób, a nie od świadectwa energetycznego. Niższe rachunki pomagają więc w domowym budżecie, ale nie zmieniają kwoty, jaką pożyczy bank. Wyjątkiem może być zielona oferta z niższą marżą, bo niższa rata testowa daje nieco więcej zdolności. Przy 500 000 zł na 30 lat różnica 0,2 pkt proc. obniża ratę testową o około 72 zł, co przy tym samym dochodzie daje około 9 000 zł więcej kredytu.

Mieszkanie od dewelopera: o co zapytać

W nowych budynkach świadectwo charakterystyki energetycznej powstaje po zakończeniu budowy. Przy zakupie na etapie dziury w ziemi bank zielonej marży często nie przyzna od razu albo zapisze w umowie, że obniżka zacznie obowiązywać po przedstawieniu świadectwa w określonym terminie. Zapytaj dewelopera o projektowany wskaźnik EP z projektu budowlanego i o to, czy budynek będzie miał pompy ciepła, rekuperację lub instalację fotowoltaiczną na częściach wspólnych. Zasady kredytu na rynku pierwotnym opisujemy w artykule kredyt na mieszkanie od dewelopera.

Jak się przygotować

1. Poproś sprzedającego albo dewelopera o świadectwo charakterystyki energetycznej przed umową przedwstępną.
2. Sprawdź w kilku bankach, jaki próg EP przyjmują i na jak długo obniżają marżę.
3. Porównaj RRSO zielonej oferty z najlepszą zwykłą, z tymi samymi produktami dodatkowymi.
4. Przy budowie uzgodnij z bankiem, jakie świadectwo przedstawisz po odbiorze.
5. Policz ratę w kalkulatorze raty i porównaj banki w zestawieniu porównanie banków.

Najczęstsze pytania

Źródła

1. Ustawa z 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków (ISAP)
2. NFOŚiGW: program Czyste Powietrze
3. podatki.gov.pl: ulga termomodernizacyjna
4. KNF, Rekomendacja S
5. Ustawa z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (ISAP)

Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku. Decyzję kredytową podejmuje bank.

Czytaj też