Коротко
Багато польських банків враховують дохід від здачі кімнат, якщо у вас є письмовий договір з кожним орендарем, оплата надходить на рахунок зазвичай 6–12 місяців і ви сплачуєте податок за спрощеною ставкою (ryczałt). Кімнати дають більше доходу, ніж уся квартира, але частина банків віднімає рахунки, які ви платите за орендарів, і рахує середнє з порожніми місяцями. Оренду з кімнат у квартирі, яку ви лише купуєте, банки зазвичай не враховують.
Чи врахує банк дохід від кімнат
У багатьох банках так. Для польського банку здача кімнат — це той самий дохід від оренди, що й за всю квартиру: письмові договори, оплата переказом, зазвичай 6–12 місяців історії та податок ryczałt, задекларований у PIT-28. Частина банків допускає зміну орендарів у цей період, якщо надходження були безперервними. Інші не враховують дохід від оренди взагалі або лише як додатковий.
| Як банк рахує оренду | Визнаний дохід | Більше кредиту |
|---|---|---|
| Рахує оренду після податку банк не питає про рахунки, які ви платите | 4 282 зл | +266 000 зл |
| Віднімає і рахунки комуналка і плата адміністрації на вас | 2 982 зл | +185 000 зл |
| Половина доходу після рахунків обережний банк або коротка історія | 1 491 зл | +93 000 зл |
| Не визнає оренду кредитоспроможність лише із зарплати | 0 зл | 0 зл |
Припущення та джерела. Докладніше
Модельний приклад, не пропозиція банку: 4 кімнати по 1 300 зл, зайнятість 90%, ричалт 8,5%, 1 300 зл на місяць плати адміністрації, комуналки та інтернету на вас.
Рахунки в ціні оренди
Орендарі кімнат зазвичай платять одну суму разом з комунальними послугами та інтернетом. Частина банків віднімає витрати, які платить власник, і рахує тільки те, що залишається. У нашому польському прикладі 4 кімнати по 1 300 zł дають у середньому близько 4 680 zł на місяць, але після податку 8,5% і 1 300 zł рахунків залишається лише близько 2 982 zł. Залежно від банку ті самі кімнати можуть не додати нічого або додати близько 266 000 zł до суми кредиту.
Купівля квартири під кімнати
Майбутню оренду з квартири, яку ви купуєте, банки зазвичай не враховують, бо ще немає ні договорів, ні надходжень. Кредит має покриватися вашими нинішніми доходами, а платіж має бути посильним і тоді, коли частина кімнат порожня. Таку квартиру купують за звичайну іпотеку, зазвичай із внеском щонайменше 20% і без державних програм для власних житлових потреб.
Переобладнання і податок
Додаткова кімната рідко підвищує банківську оцінку, а за польськими будівельними нормами приміщення для перебування людей повинно мати денне освітлення, тож кімната без вікна не є кімнатою. Довгострокова здача кімнат без додаткових послуг — це зазвичай приватна оренда з податком 8,5% від доходу до 100 000 zł на рік. Подобова оренда з прибиранням і зміною постелі може бути визнана підприємницькою діяльністю.
Повний опис польською, з таблицями і списком документів: Mieszkanie pod wynajem pokoi: czy bank uzna taki dochód.
Часті запитання
Чи врахує польський банк дохід від здачі кімнат?
Багато банків враховують, за правилами для доходу від оренди: письмові договори з орендарями, надходження зазвичай за 6–12 місяців і сплачений ryczałt. Частина банків дохід від оренди не враховує взагалі.
Чи відніме банк рахунки, які я плачу за орендарів?
Частина банків так. Вони беруть середню оренду мінус комунальні та інші витрати власника, що може помітно зменшити врахований дохід.
Чи є здача кімнат у Польщі підприємницькою діяльністю?
Довгострокова здача кімнат без додаткових послуг — це зазвичай приватна оренда з податком 8,5%. Подобова оренда з прибиранням і зміною постелі може бути визнана діяльністю.
Джерела
- Bankier.pl: дохід від оренди і кредитоспроможність, огляд банків 2018 (польською)
- Закон про ryczałt від 20 листопада 1998 р. (ISAP, польською)
- Податкове роз’яснення щодо здачі 8 кімнат, 2017 (podatki.biz, польською)
- Технічні умови для будівель, § 57 (ISAP, польською)
Припущення та джерела. Докладніше
Путівник описує загальні правила та типову практику банків станом на жовтень 2026 року. Це не юридична чи податкова консультація і не пропозиція банку. Кожен банк встановлює власні вимоги, а рішення про кредит завжди ухвалює банк.
Читайте також
Іпотечний калькулятор для Польщі: ваш щомісячний платіж
Іпотечний калькулятор для іноземців у Польщі: рівні або спадні платежі в злотих, переплата відсотків, LTV, стрес-тест банку і графік погашення за роками.
Іпотека в Польщі за менеджерським контрактом або призначенням до правління: як банк рахує дохід
Як польські банки оцінюють дохід за менеджерським контрактом (kontrakt menedżerski) або від призначення до правління (powołanie): податок, каденція і відкликання, рахунки через власну фірму, документи.
Іпотека в Польщі при віддаленій роботі на іноземну компанію: трудовий договір або B2B
Ви живете в Польщі й працюєте з дому на компанію з-за кордону за трудовим договором або як B2B-підрядник: як польські банки оцінюють такий дохід, що змінює валюта зарплати, податок, соціальне страхування і документи.
Пенсія з-за кордону та іпотека в Польщі: чи врахує банк німецьку пенсію або пенсію з іншої країни ЄС
Як польські банки оцінюють пенсію з Німеччини чи іншої країни ЄС у заявці на іпотеку: перерахунок євро, документи іноземного пенсійного органу, податок і пенсія з двох країн.
Іпотека на квартиру в будинку, внесеному до реєстру пам’яток у Польщі: консерватор, оцінка банку і право першої купівлі гміни
Купівля квартири в будинку з польського реєстру пам’яток в іпотеку: реєстр і гмінний облік, на що потрібна згода консерватора після червня 2026, як банк оцінює пам’ятку, право першої купівлі гміни і податкова пільга.
Переїзд за кордон під час сплати іпотеки в Польщі: банк, страхування і щомісячний платіж
Ви переїжджаєте за кордон, а в Польщі сплачуєте іпотеку. Чи може банк розірвати договір, як платити внесок із зарплати в євро, страхування, оренда квартири, податок і доплати до кредиту 2%.
Акції від роботодавця і RSU та іпотека в Польщі: внесок і дохід
Чи прийме польський банк RSU, опціони чи акції ESPP від роботодавця як власний внесок або дохід. Коли акції стають грошима, податок 19% у PIT-38, курс валют і документи.