Kredyt dla wspólnoty mieszkaniowej: uchwała, premia BGK, zaliczki

Ten tekst jest dla członków zarządu wspólnot, właścicieli mieszkań, którzy mają głosować nad kredytem na remont budynku, i dla osób, które kupują mieszkanie w budynku, gdzie wspólnota spłaca kredyt. Wyjaśniamy, jaka uchwała jest potrzebna, czym bank zabezpiecza kredyt wspólnoty, jak działa premia termomodernizacyjna BGK i ile to kosztuje pojedynczego właściciela. Remont własnego mieszkania finansuje się inaczej, co opisujemy w tekstach kredyt hipoteczny na remont i pożyczka hipoteczna.

Kto bierze kredyt: wspólnota, nie właściciele

Wspólnotę mieszkaniową tworzą z mocy prawa wszyscy właściciele lokali w budynku. Może ona nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana (art. 6 ustawy o własności lokali). Kredyt na remont dachu, elewacji, wind czy docieplenie zaciąga więc wspólnota jako strona umowy, a w jej imieniu podpisuje zarząd albo zarządca. To kredyt firmowy, a nie konsumencki: nie obowiązują przy nim ustawa o kredycie hipotecznym ani limity z Rekomendacji S, a bank ocenia wspólnotę podobnie jak małą firmę.

Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota bez ograniczeń, a każdy właściciel w części odpowiadającej jego udziałowi (art. 17). Przy udziale 2,29% (lokal 55 m² w budynku o powierzchni 2 400 m²) ta odpowiedzialność wynosi więc około 2,3% długu wspólnoty. W małej wspólnocie, gdzie lokali jest nie więcej niż trzy, stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności (art. 19), więc na kredyt muszą się zgodzić wszyscy właściciele.

Uchwała właścicieli: co musi zawierać

Zarząd samodzielnie podejmuje tylko czynności zwykłego zarządu. Na czynność przekraczającą zwykły zarząd potrzebuje uchwały, która wyraża zgodę i udziela pełnomocnictwa do zawarcia umowy (art. 22 ust. 2). Art. 22 ust. 3 wymienia przykładowo m.in. przyjęcie rocznego planu gospodarczego i ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu. Kredytu ten katalog wprost nie wymienia, ale jest on otwarty, a zaciągnięcie wieloletniego długu na budynek traktuje się w praktyce jako czynność przekraczającą zwykły zarząd i banki zawsze wymagają uchwały. Zwykle obejmuje ona:

• zgodę na zaciągnięcie kredytu z kwotą, celem i maksymalnym okresem spłaty,
• zgodę na zabezpieczenie, na przykład przelew wierzytelności z zaliczek na fundusz remontowy,
• nową wysokość zaliczek na fundusz remontowy albo zmianę planu gospodarczego,
• pełnomocnictwo dla zarządu do podpisania umowy i ewentualnie do złożenia wniosku o premię.

Uchwały zapadają większością głosów liczoną według udziałów, na zebraniu albo w drodze indywidualnego zbierania głosów (art. 23). Właściciel, który się nie zgadza, może zaskarżyć uchwałę do sądu w ciągu 6 tygodni (art. 25 ust. 1a), ale zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd ją wstrzyma. Banki często czekają z wypłatą do upływu tego terminu albo proszą o oświadczenie zarządu, że uchwały nie zaskarżono.

Zabezpieczenie: wpływy z zaliczek, nie hipoteka na mieszkaniach

Bank nie może wpisać hipoteki na mieszkaniach, bo należą one do poszczególnych właścicieli, a nie do wspólnoty. Nie może też obciążyć osobno nieruchomości wspólnej, bo udział w niej jest prawem związanym z własnością lokalu (art. 3 ust. 1). Typowe zabezpieczenia to:

• przelew na bank wierzytelności z przyszłych zaliczek na fundusz remontowy,
• pełnomocnictwo do rachunku bankowego wspólnoty, na który wpływają opłaty,
• weksel in blanco wystawiony przez wspólnotę,
• wymóg prowadzenia rachunku w banku kredytującym.

Bank sprawdza też ściągalność opłat: odsetek zaległości, historię funduszu remontowego i wielkość budynku. Słaba ściągalność obniża kwotę albo zwiększa wymagany wkład z funduszu. Zaliczki na koszty zarządu właściciele płacą z góry do 10. dnia miesiąca (art. 15), a ich wysokość ustala uchwała.

Premia termomodernizacyjna BGK w 2026 r.

Premię reguluje ustawa o wspieraniu termomodernizacji i remontów. Najważniejsze warunki w brzmieniu z 2026 r.:

• Audyt energetyczny musi wykazać zmniejszenie zapotrzebowania na energię o co najmniej 25%, a przy samej modernizacji systemu grzewczego o 10%, albo zmniejszenie kosztów pozyskania ciepła o 20%, albo zamianę źródła na odnawialne (art. 3 ust. 1).
• Kredyt musi pokrywać co najmniej 50% kosztów przedsięwzięcia i nie może być niższy niż sama premia (art. 3 ust. 2).
• Wysokość premii to 26% kosztów przedsięwzięcia, a 31%, gdy razem z nim instaluje się odnawialne źródło energii stanowiące co najmniej 10% kosztów (art. 5).
• Wniosek składa się do BGK za pośrednictwem banku kredytującego, razem z audytem (art. 12 i 13). BGK weryfikuje audyt i rozpatruje wnioski według kolejności, w granicach wolnych środków Funduszu Termomodernizacji i Remontów.
• Wypłata następuje po zakończeniu inwestycji zgodnie z projektem i w terminie z umowy kredytu. BGK przekazuje premię bankowi, który zalicza ją na spłatę kredytu (art. 19). Za przyznanie premii BGK pobiera 0,6% jej kwoty (art. 21).

Dodatkowy grant termomodernizacyjny 10% kosztów można było łączyć z premią, ale wnioski o niego przyjmowano do 30 czerwca 2026 r. Budynki użytkowane co najmniej 40 lat mogą zamiast tego skorzystać z premii remontowej w wysokości 25% kosztów przedsięwzięcia remontowego. Premii nie dostaje się na prace sfinansowane z innych środków publicznych. Przed złożeniem wniosku sprawdźcie w banku, czy BGK nie ogłosił okresowego braku środków.

Ile zapłaci właściciel: przykład z liczbami

Budynek ma 40 lokali o łącznej powierzchni 2 400 m². Docieplenie, okna na klatkach i modernizacja węzła kosztują 1 600 000 zł. Wspólnota pokrywa 400 000 zł z funduszu remontowego, a 1 200 000 zł, czyli 75% kosztów, z kredytu na 10 lat przy oprocentowaniu 7%. Premia wynosi 26% × 1 600 000 zł = 416 000 zł i trafia na spłatę kredytu po roku, gdy roboty są odebrane.

Po premii saldo spada z 1 114 082 zł do 698 082 zł, a odsetki w całym okresie z 471 962 zł do 326 080 zł, jeśli okres spłaty zostaje ten sam. Wkład z funduszu remontowego to 166,67 zł na 1 m², czyli około 9 167 zł zgromadzonych wcześniej przez właściciela lokalu 55 m². Liczby są poglądowe: oprocentowanie kredytów dla wspólnot zależy od banku i ryzyka budynku.

Kredyt wspólnoty a Twoja zdolność kredytowa

Kredyt wspólnoty nie jest Twoim kredytem: nie widnieje w Twoim raporcie BIK i bank nie liczy go jako Twojego zobowiązania. Wyższa zaliczka na fundusz remontowy zwiększa jednak koszty utrzymania mieszkania, a część banków pyta o czynsz i opłaty przy liczeniu zdolności. Przy 200–320 zł miesięcznie różnica w zdolności jest niewielka, ale przy granicznym wniosku może mieć znaczenie. Swoją zdolność policzysz w kalkulatorze zdolności kredytowej.

Kupno mieszkania we wspólnocie z kredytem

Banki finansujące zakup mieszkania rzadko pytają o kredyt wspólnoty. Typowo wymagają zaświadczenia ze wspólnoty o braku zaległości w opłatach za lokal i o osobach zameldowanych, a ocenę stanu budynku zostawiają rzeczoznawcy. Sam kredyt wspólnoty nie obciąża księgi wieczystej mieszkania, więc nie zobaczysz go w dziale IV. Przed podpisaniem umowy przedwstępnej sprawdź samodzielnie:

1. uchwały z ostatnich lat i plan gospodarczy na bieżący rok,
2. czy wspólnota spłaca kredyt, ile zostało do spłaty i na jak długo podniesiono zaliczki,
3. wysokość funduszu remontowego i zaległości innych właścicieli,
4. planowane remonty, które mogą podnieść opłaty w kolejnych latach.

Nowy właściciel wchodzi do wspólnoty i od dnia nabycia płaci zaliczki w ustalonej wysokości. Zaległości poprzedniego właściciela co do zasady obciążają jego, ale zaświadczenie o ich braku warto mieć w akcie. Docieplony budynek z kredytem bywa lepszym wyborem niż budynek, który dopiero czeka na duży remont. Pozostałe kroki zakupu opisujemy w tekstach kredyt na mieszkanie z rynku wtórnego i księga wieczysta: co sprawdzić, a rolę świadectwa energetycznego w tekście zielony kredyt hipoteczny.

Najczęstsze pytania

Źródła

1. Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, tekst jedn. Dz.U. 2026 poz. 232 (ISAP)
2. Ustawa z 21 listopada 2008 r. o wspieraniu termomodernizacji i remontów oraz o centralnej ewidencji emisyjności budynków, tekst jedn. Dz.U. 2026 poz. 920 (ISAP)
3. BGK: premia termomodernizacyjna
4. KNF, Rekomendacja S

Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku. Decyzję kredytową podejmuje bank.

Czytaj też