Kredyt hipoteczny a podatek: odliczenie odsetek, koszty firmy i ulga mieszkaniowa

Pytanie „czy odsetki od kredytu hipotecznego można odliczyć od podatku” ma w 2026 r. różne odpowiedzi zależnie od tego, kiedy wziąłeś kredyt i na co służy mieszkanie. Ten tekst porządkuje cztery sytuacje. Nie zastępuje porady doradcy podatkowego: przy większych kwotach warto zapytać księgowego albo wystąpić o interpretację indywidualną do Krajowej Informacji Skarbowej.

Kredyt na własne mieszkanie: brak ulgi

Dla kredytu zaciągniętego po 2006 r. na mieszkanie, w którym mieszkasz, ustawa o PIT nie przewiduje żadnej ulgi. Nie odliczysz ani odsetek, ani kapitału, ani prowizji. Nie ma też ulgi przy zakupie pierwszego mieszkania, poza zwolnieniem z 2% PCC na rynku wtórnym, które opisujemy w artykule pierwsze mieszkanie bez PCC.

Ulga odsetkowa: tylko kredyty z lat 2002–2006

Tak zwana duża ulga odsetkowa obowiązuje już tylko w ramach praw nabytych. Skorzystasz z niej, jeśli:

• kredyt albo pożyczkę mieszkaniową udzielono w latach 2002–2006, na budowę, zakup albo wkład do spółdzielni,
• skorzystałeś z ulgi za lata, w których obowiązywała (z wyjątkami, gdy nie miałeś wtedy dochodu),
• rozliczasz się według skali podatkowej, a nie podatkiem liniowym ani ryczałtem.

Odsetki odliczasz od dochodu w załączniku PIT/D, a za pierwszym razem składasz oświadczenie PIT-2K. Ulga działa do końca spłaty kredytu, najdłużej do rozliczenia za 2027 r. Ulga obejmuje też kredyt refinansujący taki kredyt, w części na jego spłatę.

Odsetki w kosztach firmy

Jeśli prowadzisz działalność w mieszkaniu kupionym na kredyt, część odsetek może być kosztem uzyskania przychodu. Organy podatkowe w interpretacjach przyjmują zwykle trzy warunki:

1. część mieszkania faktycznie i stale służy firmie (gabinet, biuro), co da się wykazać,
2. w kosztach jest tylko część odsetek proporcjonalna do powierzchni używanej w firmie,
3. odsetki są zapłacone, a mieszkanie oddane do używania (odsetki z okresu budowy zwiększają wartość inwestycji, a nie koszty).

Od 2023 r. lokali mieszkalnych nie można amortyzować, ale odsetki od kredytu to osobny koszt. Przykład: kredyt 500 000 zł przy 5,88%, odsetki w pierwszym roku 29 233 zł, firma zajmuje 20% powierzchni. W kosztach jest 5 847 zł, co przy skali 12% obniża podatek o 702 zł, przy podatku liniowym 19% o 1 111 zł, a przy 32% o 1 871 zł. Przy ryczałcie od przychodów ewidencjonowanych kosztów nie odliczasz wcale.

Kapitał spłacany w racie nie jest kosztem w żadnej formie opodatkowania.

Mieszkanie na wynajem

Od 2023 r. najem prywatny rozlicza się wyłącznie ryczałtem: 8,5% przychodu do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki. Ryczałt nie uwzględnia kosztów, więc odsetek od kredytu na mieszkanie pod wynajem nie odliczysz. Inaczej jest, gdy najem prowadzisz w ramach działalności gospodarczej opodatkowanej skalą albo liniowo. Jak policzyć opłacalność: kredyt na mieszkanie na wynajem.

Spłata kredytu w uldze mieszkaniowej

Gdy sprzedajesz mieszkanie przed upływem 5 lat, dochód jest zwolniony z 19% podatku, jeśli w ciągu 3 lat wydasz go na własne cele mieszkaniowe. Ustawa o PIT zalicza do nich także spłatę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania, w tym kredytu na sprzedawane mieszkanie, wraz z odsetkami. Szczegóły i kalkulator: ulga mieszkaniowa i kalkulator podatku od sprzedaży mieszkania.

Najczęstsze pytania

Źródła

1. Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (ISAP)
2. Krajowa Informacja Skarbowa: wyszukiwarka interpretacji indywidualnych (EUREKA)
3. Ministerstwo Finansów: Twój e-PIT, ulgi i odliczenia

Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku. Decyzję kredytową podejmuje bank.

Czytaj też