Kredyt na mieszkanie w kamienicy i zabytku: na co patrzy bank

Wysokie sufity, grube mury i centrum miasta przyciągają kupujących do kamienic, a ceny za metr bywają niższe niż w nowych blokach obok. Bank patrzy jednak na taki lokal ostrożniej, bo budynek ma często sto lat albo więcej, wspólnotę z zaległymi remontami i stan prawny wymagający sprawdzenia. Poniżej opisujemy, co bank i rzeczoznawca oceniają przy kamienicy, jak wpływa na kredyt wpis do rejestru zabytków i jak sfinansować remont. Ogólny przebieg zakupu z drugiej ręki opisujemy w artykule kredyt na mieszkanie z rynku wtórnego.

Lokal czy udział w kamienicy

To pierwsza i najważniejsza rzecz. W kamienicach spotyka się dwie sytuacje prawne:

• Odrębna własność lokalu z własną księgą wieczystą i udziałem w częściach wspólnych. Bank finansuje ją jak każde mieszkanie, a ustawa o własności lokali reguluje zasady wspólnoty.
• Udział we współwłasności całej kamienicy, czasem z umową o podział do korzystania (quoad usum), która przypisuje Ci konkretne mieszkanie. Formalnie kupujesz ułamek budynku, a nie lokal. Większość banków nie przyjmuje takiego udziału jako zabezpieczenia albo stawia ostre warunki, bo w razie egzekucji trudno go sprzedać.

Sprawdź to w księdze wieczystej przed zadatkiem. Jeśli w dziale II widzisz kilkunastu współwłaścicieli całej nieruchomości z ułamkami, a lokal nie ma własnej księgi, kredyt będzie trudny. Wyodrębnienie lokalu wymaga zgody współwłaścicieli albo postępowania sądowego, zaświadczenia o samodzielności lokalu ze starostwa i zwykle trwa długo. Lokal musi też być samodzielny: przy wspólnej toalecie na korytarzu zaświadczenia nie będzie. O czytaniu wpisów piszemy w artykule księga wieczysta: co sprawdzić.

Stan techniczny i wycena

Rzeczoznawca, który wycenia lokal na zlecenie banku, ocenia stan mieszkania i całego budynku. W kamienicy szczególnie ocenia stropy (drewniane czy stalowo-ceramiczne), dach, zawilgocenie piwnic, instalację elektryczną i gazową oraz to, czy budynek ma przyłącze do sieci ciepłowniczej, czy lokale ogrzewa się piecami. Zły stan budynku obniża wartość i może sprawić, że bank zażąda wyższego wkładu albo odmówi. Przed umową przedwstępną opłaca się prywatny przegląd techniczny z inżynierem budownictwa: koszt to zwykle kilkaset złotych, a może oszczędzić zadatek. Jak powstaje operat i co zrobić, gdy wycena jest niższa od ceny, opisujemy w tekście operat szacunkowy.

Wspólnota mieszkaniowa i fundusz remontowy

W kamienicy kupujesz nie tylko mieszkanie, ale i udział w kosztach budynku. Poproś zarządcę albo sprzedającego o:

• uchwały wspólnoty z ostatnich lat, zwłaszcza o remontach i zaliczkach,
• stan funduszu remontowego i plan remontów,
• informację, czy wspólnota spłaca kredyt na remont albo planuje go zaciągnąć,
• zaświadczenie o braku zaległości w opłatach za lokal.

Przykład: wspólnota uchwala remont dachu za 400 000 zł. Lokal 65 m² w budynku o łącznej powierzchni lokali 1 300 m² ma udział 5%, więc przypada na niego 20 000 zł, płatne jednorazowo albo w podwyższonej zaliczce. Bank tego nie policzy w zdolności, ale Ty musisz to mieć w budżecie. W kamienicach, w których większość lokali należy do gminy, decyzje o remontach zależą w praktyce od jej budżetu.

Zabytek: rejestr, ewidencja i konserwator

Kamienica może być zabytkiem w trzech znaczeniach: wpisana do rejestru zabytków, ujęta w gminnej ewidencji zabytków albo położona w strefie ochrony konserwatorskiej z planu miejscowego. Najsilniejsze skutki ma wpis do rejestru. Według ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami prace przy zabytku wpisanym do rejestru wymagają pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków. Zakres ochrony zależy od decyzji o wpisie: czasem obejmuje elewację i klatkę schodową, czasem także wnętrza, sztukaterie czy stolarkę. Wymiana okien, przebudowa ścian czy nowe ogrzewanie mogą więc wymagać uzgodnień, a remont trwa dłużej i kosztuje więcej.

Sam wpis do rejestru nie wyklucza kredytu. Banki finansują lokale w zabytkowych budynkach, choć rzeczoznawca uwzględnia ograniczenia, a część banków przy remoncie poprosi o pozwolenie konserwatora razem z kosztorysem. Wpis sprawdzisz w rejestrze prowadzonym przez Narodowy Instytut Dziedzictwa albo w urzędzie wojewódzkiego konserwatora.

Prawo pierwokupu gminy

Ustawa o gospodarce nieruchomościami daje gminie prawo pierwokupu nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków. Czy obejmuje ono sprzedaż pojedynczego lokalu w takim budynku, ocenia notariusz na podstawie wpisu i aktualnej praktyki. Jeśli tak, najpierw podpisuje się umowę warunkową, notariusz zawiadamia gminę, a ta ma miesiąc na decyzję, zgodnie z Kodeksem cywilnym. Dopiero po tym zawiera się umowę przenoszącą własność i bank wypłaca kredyt. Gminy rzadko korzystają z pierwokupu mieszkań, ale miesiąc trzeba uwzględnić w terminie umowy przedwstępnej i w terminie ważności decyzji kredytowej.

Kredyt na zakup i remont naraz

Lokale w kamienicach często wymagają generalnego remontu. Bank może sfinansować go w jednym kredycie, z wyceną według wartości po remoncie, wypłatą części na remont w transzach i kontrolą postępu prac. Przykład: 65 m² za 520 000 zł i remont za 80 000 zł, który według rzeczoznawcy podniesie wartość do 620 000 zł.

W obu wariantach własne pieniądze to 104 000 zł, ale w drugim remont jest sfinansowany kredytem, a nie gotówką. Bank sprawdza ratę przy oprocentowaniu wyższym o 2,5 pkt proc., czyli 3 991 zł w drugim wariancie, i porównuje ją z limitem DSTI z Rekomendacji S. Odsetki od 496 000 zł na 30 lat to około 632 600 zł, więc remont w kredycie warto nadpłacić, gdy tylko budżet pozwoli. Inne sposoby finansowania remontu porównujemy w artykule kredyt hipoteczny na remont, a swój wariant policzysz w kalkulatorze zdolności kredytowej.

Ogrzewanie i uchwały antysmogowe

W wielu kamienicach mieszkania nadal ogrzewa się piecami kaflowymi, kotłami węglowymi albo gazowymi piecykami łazienkowymi. Sejmiki województw przyjęły uchwały antysmogowe, które w określonych terminach zakazują używania starych pieców na paliwa stałe, a niektóre miasta wprowadziły zakazy jeszcze ostrzejsze. Jeśli kupujesz lokal z piecem, sprawdź uchwałę dla swojego województwa i policz koszt podłączenia do sieci ciepłowniczej, gazu albo ogrzewania elektrycznego. Przy wspólnej instalacji potrzebna jest zgoda wspólnoty, a w zabytku także konserwatora. Ten koszt warto ująć w kosztorysie remontu, bo wtedy może wejść do kredytu. Przy okazji zapytaj o przeglądy kominiarskie i gazowe: bank ich nie żąda, ale ubezpieczyciel i kupujący przy przyszłej sprzedaży mogą.

Ubezpieczenie budynku

Bank wymaga ubezpieczenia lokalu od ognia i innych zdarzeń losowych z cesją na bank. Przy kamienicy z drewnianymi stropami, starą instalacją albo piecami część ubezpieczycieli podnosi składkę, wyłącza niektóre ryzyka albo żąda przeglądów instalacji. Zanim wybierzesz polisę, porównaj sumę ubezpieczenia z wartością odtworzeniową, a nie tylko rynkową, i sprawdź, czy wspólnota ubezpiecza części wspólne. Wymagania banków opisujemy w tekście ubezpieczenia przy kredycie hipotecznym.

Kolejność działań

1. Księga wieczysta: odrębny lokal, brak niejasnych wpisów.
2. Rejestr zabytków i plan miejscowy: czy budynek jest chroniony.
3. Dokumenty wspólnoty i przegląd techniczny.
4. Rozmowa z bankiem o wycenie, remoncie i ewentualnym pierwokupie.
5. Umowa przedwstępna z terminem uwzględniającym miesiąc na decyzję gminy.

Najczęstsze pytania

Źródła

1. Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (ISAP)
2. Ustawa z 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (ISAP)
3. Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (ISAP)
4. Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (ISAP)
5. Narodowy Instytut Dziedzictwa: rejestr zabytków

Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku. Decyzję kredytową podejmuje bank.

Czytaj też