PLENUAEksperci z wpisem w rejestrze KNFPomoc i kontakt
Bezpłatna analiza

Refinansowanie kredytu hipotecznego z 2020 r.

W 2020 r. RPP obniżyła stopy do 0,10%, a raty spadły najniżej od lat. Marża w umowach z tamtego roku była jednak wysoka: średnio około 2,72%, a najniższa marża w dzisiejszych ofertach to 1,70% (przy POLSTR 1M). Teraz, gdy WIBOR jest kilka razy wyższy niż wtedy, cała rata jest wyższa, a marża dalej się do niej dolicza.

Tak, przy zmiennej stopie zwykle się opłaca. Kredyt 300 000 zł z 2020 r. ze zmienną stopą przy dzisiejszej najniższej marży: 153 zł mniej raty miesięcznie i 32 343 zł do końca spłaty po kosztach.

Jakie warunki były w 2020 r.

W marcu 2020 r. RPP zaczęła ciąć stopy: z 1,50% do 1,00% (18 marca), 0,50% (9 kwietnia) i 0,10% (29 maja). WIBOR 3M spadł z 1,71% w styczniu do 0,21% w grudniu, a średnie oprocentowanie nowych kredytów zmiennych z 4,44% do 2,93% w grudniu. Banki w tym czasie zaostrzyły warunki i podniosły marże, bo nie wiedziały, jak pandemia wpłynie na spłaty. Raport AMRON-SARFiN podał, że średnia marża ofertowa na koniec 2020 r. wyniosła 2,28%.

Warunki kredytów z 2020 r.
Oprocentowanie zmienneśrednio 3,52%
WIBOR 3Mśrednio 0,67%
Marżaokoło 2,72% dziś w ofertach średnio 1,82%
Rata na start1 505 zł 300 000 zł na 25 lat, średnie oprocentowanie roku
Nowe kredyty w roku204 170
Założenia i źródła danych. Szczegóły

Marża to średnie oprocentowanie zmienne minus WIBOR 3M z poprzedniego miesiąca (mediana miesięcy roku), tak jak w historii marż. To średnia z umów. Marże w reklamach banków są zwykle niższe (np. średnia marża ofertowa według AMRON-SARFiN: 2,28% na koniec 2020 r. i 2,16% w IV kw. 2021 r.). Liczba kredytów: Raport AMRON-SARFiN Q4/2020, informacja prasowa ZBP (24.02.2021), źródło: „W całym 2020 roku banki udzieliły łącznie 204 170 nowych kredytów mieszkaniowych.”.

Oprocentowanie kredytów od 2020 r.

Średnie oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych i WIBOR 3M, styczeń 2020 – wrzesień 2026

Źródło: NBP (średnie oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych w złotych), Eurostat (WIBOR 3M)

Pokaż dane w tabeli
MiesiącOprocentowanie zmienneWIBOR 3M
wrzesień 20265,72%3,84%
sierpień 20265,69%3,83%
lipiec 20265,69%3,82%
czerwiec 20265,73%3,85%
maj 20265,69%3,85%
kwiecień 20265,67%3,85%
marzec 20265,71%3,82%
luty 20265,94%3,86%
styczeń 20266,01%3,93%
grudzień 20256,33%4,06%
listopad 20256,57%4,28%
październik 20256,74%4,56%
wrzesień 20256,97%4,75%
sierpień 20257,15%4,88%
lipiec 20257,18%5,02%
czerwiec 20257,25%5,22%
maj 20257,58%5,26%
kwiecień 20257,80%5,59%
marzec 20257,88%5,85%
luty 20257,80%5,87%
styczeń 20257,80%5,85%
grudzień 20247,90%5,85%
listopad 20247,88%5,85%
październik 20247,90%5,85%
wrzesień 20247,84%5,85%
sierpień 20247,96%5,85%
lipiec 20247,94%5,86%
czerwiec 20247,91%5,85%
maj 20247,91%5,85%
kwiecień 20247,93%5,86%
marzec 20248,03%5,86%
luty 20247,90%5,86%
styczeń 20248,01%5,87%
grudzień 20237,81%5,85%
listopad 20238,13%5,77%
październik 20238,36%5,68%
wrzesień 20238,92%5,99%
sierpień 20239,18%6,69%
lipiec 20239,18%6,81%
czerwiec 20239,11%6,90%
maj 20239,15%6,90%
kwiecień 20239,28%6,90%
marzec 20239,21%6,92%
luty 20239,26%6,93%
styczeń 20239,42%6,95%
grudzień 20229,49%7,11%
listopad 20229,61%7,43%
październik 20229,49%7,34%
wrzesień 20229,44%7,16%
sierpień 20229,30%7,04%
lipiec 20228,97%7,03%
czerwiec 20228,18%6,85%
maj 20226,96%6,42%
kwiecień 20226,67%5,48%
marzec 20226,16%4,27%
luty 20225,45%3,33%
styczeń 20225,09%2,79%
grudzień 20214,53%2,35%
listopad 20213,56%1,57%
październik 20213,08%0,61%
wrzesień 20212,91%0,24%
sierpień 20212,87%0,21%
lipiec 20212,88%0,21%
czerwiec 20212,93%0,21%
maj 20212,91%0,21%
kwiecień 20212,87%0,21%
marzec 20212,90%0,21%
luty 20212,91%0,21%
styczeń 20212,96%0,21%
grudzień 20202,93%0,21%
listopad 20202,92%0,22%
październik 20202,91%0,22%
wrzesień 20203,01%0,23%
sierpień 20203,06%0,23%
lipiec 20203,25%0,25%
czerwiec 20203,28%0,27%
maj 20203,70%0,66%
kwiecień 20203,96%0,83%
marzec 20204,31%1,45%
luty 20204,44%1,71%
styczeń 20204,44%1,71%

Czy dziś warto refinansować kredyt z 2020 r.

Przy oprocentowaniu zmiennym rata składa się ze wskaźnika (WIBOR albo POLSTR) i marży. Wskaźnik zmienia się razem z decyzjami RPP w starym i w nowym banku, więc refinansowanie obniża przede wszystkim marżę. Dlatego przykład liczy nowy kredyt od tego samego WIBOR-u 3M co stary.

Kredyt 300 000 zł z lipca 2020 r., zmienna stopa, stan na listopad 2026
Kapitał do spłaty262 848 zł zostało 18 lat i 7 miesięcy
Rata dziś2 053 zł WIBOR 3M 3,91% + marża 2,72%
Przy średniej marży ofertowej1 918 zł marża 1,82%, 135 zł mniej
Przy najniższej marży1 900 zł marża 1,70%, Credit Agricole (przy POLSTR 1M)
Oszczędność153 zł miesięcznie
Zwrot kosztów1 rok koszty ok. 1 700 zł
Zysk do końca spłaty32 343 zł po kosztach
Założenia i źródła danych. Szczegóły

Saldo liczymy miesiąc po miesiącu z historycznym WIBOR-em 3M i marżą z 2020 r., bez nadpłat i wakacji kredytowych. WIBOR 3M z 05.11.2026. Średnia marża ofertowa: AMRON-SARFiN, II kw. 2026. Najniższa marża to marża „od” z przykładu reprezentatywnego banku, zwykle z kontem i ubezpieczeniem. Nowy kredyt liczymy od tego samego WIBOR-u 3M, choć większość banków udziela dziś kredytów zmiennych od POLSTR. Koszty: wycena 700 zł, notariusz i wpisy 1 000 zł.

Od najniższej do najwyższej raty

Kredyt z lipca 2020 r. startował w przykładzie z ratą około 1 421 zł, a najniższą (1 412 zł) miał w lutym 2021 r. Po podwyżkach stóp rata w przykładzie doszła w grudniu 2022 r. do 2 672 zł, a dziś wynosi 2 053 zł. Marża z 2020 r. była w tym czasie cały czas ta sama, więc marża to jedyna część oprocentowania, na którą masz wpływ.

Policz swój kredyt z 2020 r.

Wpisaliśmy kredyt 300 000 zł z lipca 2020 r. i średnią marżę z tamtego roku. Kalkulator liczy okres w pełnych latach, więc rata i zysk mogą się różnić od przykładu wyżej (zysk nawet o ok. 1 000 zł). Zmień kapitał i marżę na te ze swojej umowy.

Co wiesz o swoim kredycie?

Wystarczy jedno. Z raty i oprocentowania policzymy, ile kapitału zostało.

Z aplikacji banku albo ostatniego harmonogramu.

Przez pierwsze 3 lata bank może pobrać opłatę za wcześniejszą spłatę kredytu ze zmiennym oprocentowaniem.

Domyślnie: średnia marża rynku 1,82% (AMRON-SARFiN, II kw. 2026). Zmień, jeśli masz inną: w umowie to „marża banku”, stała część oprocentowania bez WIBOR-u.

Wartość z 5.11.2026. Nowy kredyt liczymy z tym samym wskaźnikiem, żeby różnica wynikała z marży.

Pokażemy, co Twój bank reklamuje dziś nowym klientom.

Porównaj z marżą

Średnia to marża ofertowa z raportu AMRON-SARFiN (II kw. 2026). Typowa to mediana marż „od” 13 banków z bieżących ofert (6.11.2026). Najniższa to marża „od” z przykładów reprezentatywnych banków (dziś 1,70%), zwykle z kontem i ubezpieczeniem.

Koszty przeniesienia zmień, jeśli znasz

Puste pole: liczymy według art. 40 ustawy o kredycie hipotecznym (3% w pierwszych 3 latach, nie więcej niż odsetki za rok, potem 0). Przy okresowo stałej stopie wpisz rekompensatę z umowy.

Przy refinansowaniu banki często jej nie pobierają.

Operat dla nowego banku, zwykle 400–1 000 zł. Część banków zwraca ten koszt.

Oświadczenie o ustanowieniu hipoteki u notariusza, wpis nowej hipoteki 200 zł, wykreślenie starej 100 zł.

Do wpisu nowej hipoteki część banków podnosi marżę albo wymaga ubezpieczenia pomostowego. Puste pole: dopłata z dokumentów banku z najniższą marżą, przy innych porównaniach 0.

Ile czasu sąd wpisuje hipotekę, zależy od miasta. Sprawdź w swoim sądzie albo zostaw 3.

Polisy, których wymaga nowy bank albo za które daje niższą marżę, a których dziś nie płacisz. Polisę mieszkania zwykle przeniesiesz cesją. Odejmujemy je od oszczędności do końca spłaty.

Przy refinansowaniu część banków dopisuje gotówkę na dowolny cel do nowego kredytu. Oszczędność liczymy dalej dla samego przenoszonego kapitału, a gotówkę pokazujemy osobno.

Dłuższy okres obniży ratę, ale podniesie koszt.

Np. okresowo stała stopa. Wtedy marża nie jest potrzebna.

Dane zostają w Twojej przeglądarce. Nie zapisujemy ich i nie sprawdzamy BIK.

Twój wynik

Dopisz marżę ze swojej umowy. Rata i okres są już wpisane. Wynik pojawi się tutaj od razu.

Pytania

Dlaczego kredyt z 2020 r. ma tak wysoką marżę?

W pandemii banki podniosły marże i wymagania, żeby zabezpieczyć się przed ryzykiem. Oprocentowanie i tak było niskie, bo WIBOR spadł prawie do zera, więc wyższa marża nie rzucała się w oczy. Dziś WIBOR jest wyższy, a wysoką marżę widać w racie.

Czy refinansowanie kredytu z 2020 r. kosztuje opłatę za wcześniejszą spłatę?

Nie, jeśli masz oprocentowanie zmienne. Bank może ją pobrać tylko w pierwszych 36 miesiącach od zawarcia umowy, najwyżej 3% spłacanej kwoty (art. 40 ustawy o kredycie hipotecznym). Ten okres minął w 2023 r.

Czy mogę obniżyć marżę bez zmiany banku?

Możesz spróbować. Bank nie musi się zgodzić, ale część banków obniża marżę klientowi, który pokaże ofertę innego banku na piśmie. Gdy obecny bank nie ustąpi, zostaje refinansowanie.

Co ile lat warto refinansować kredyt?

Nie ma stałego terminu. Sprawdzaj marżę co rok i przy każdej zmianie w umowie, np. przy końcu okresu stałej stopy. Przeniesienie ma sens, gdy Twoja marża jest wyższa od dzisiejszych o 0,3 p.p. lub więcej, a koszty zwrócą się w 2 lata. Dziś najniższa marża w bankach to 1,70% (Credit Agricole, przy POLSTR 1M).

Kredyty z innych lat: z 2019 r., z 2021 r., z 2022 r., z 2023 r..