PLENUAEksperci z wpisem w rejestrze KNFPomoc i kontakt
Bezpłatna analiza

Refinansowanie kredytu hipotecznego z 2022 r.

Kredyt z 2022 r. brałeś w najdroższym momencie od początku danych NBP (2005 r.): średnie oprocentowanie nowych kredytów zmiennych doszło w listopadzie do 9,61%. Kto ma zmienną stopę, płaci dziś mniej, bo WIBOR spadł. Kto wybrał stałą, ma ją na poziomie około 7,59% jeszcze do 2027 r. Ma dziś największą różnicę w racie, ale przed końcem okresu stałego bank może pobrać rekompensatę.

Zależy od rodzaju kredytu. Przy zmiennej stopie zwykle tak, przy stałej przed lipcem 2027 r. najpierw policz rekompensatę. Kredyt 300 000 zł z 2022 r. ze zmienną stopą przy dzisiejszej najniższej marży: 97 zł mniej raty miesięcznie i 22 271 zł do końca spłaty po kosztach.

Jakie warunki były w 2022 r.

W 2022 r. RPP podniosła stopę referencyjną z 1,75% do 6,75% (ostatnia podwyżka 8 września), a WIBOR 3M przekroczył 7%. Banki udzieliły tylko 126 315 kredytów mieszkaniowych, o połowę mniej niż w 2021 r., bo wyższe stopy i bufor KNF mocno obniżyły zdolność kredytową. Od drugiego kwartału większość klientów wybierała okresowo stałą stopę: w IV kwartale stanowiła 63,32% sprzedaży według raportu AMRON-SARFiN. Część kredytobiorców ze zmienną stopą skorzystała też z wakacji kredytowych, więc ich saldo jest dziś nieco wyższe niż w przykładzie.

Warunki kredytów z 2022 r.
Oprocentowanie zmienneśrednio 7,90%
WIBOR 3Mśrednio 6,02%
Marżaokoło 2,30% dziś w ofertach średnio 1,82%
Oprocentowanie stałeśrednio 7,59%
Rata na start2 296 zł 300 000 zł na 25 lat, średnie oprocentowanie roku
Nowe kredyty w roku126 315 stała stopa: 63% w IV kw.
Założenia i źródła danych. Szczegóły

Marża to średnie oprocentowanie zmienne minus WIBOR 3M z poprzedniego miesiąca (mediana miesięcy roku), tak jak w historii marż. To średnia z umów. Marże w reklamach banków są zwykle niższe (np. średnia marża ofertowa według AMRON-SARFiN: 2,28% na koniec 2020 r. i 2,16% w IV kw. 2021 r.). Liczba kredytów: Raport AMRON-SARFiN 4/2022 (bank.pl), źródło: „W całym 2022 roku banki udzieliły 126 315 nowych kredytów mieszkaniowych. […] stanowiło to 63,32% łącznej sprzedaży kredytów hipotecznych w IV kwartale 2022 r.”.

Oprocentowanie kredytów od 2022 r.

Średnie oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych i WIBOR 3M, styczeń 2022 – wrzesień 2026

Źródło: NBP (średnie oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych w złotych), Eurostat (WIBOR 3M)

Pokaż dane w tabeli
MiesiącOprocentowanie zmienneWIBOR 3M
wrzesień 20265,72%3,84%
sierpień 20265,69%3,83%
lipiec 20265,69%3,82%
czerwiec 20265,73%3,85%
maj 20265,69%3,85%
kwiecień 20265,67%3,85%
marzec 20265,71%3,82%
luty 20265,94%3,86%
styczeń 20266,01%3,93%
grudzień 20256,33%4,06%
listopad 20256,57%4,28%
październik 20256,74%4,56%
wrzesień 20256,97%4,75%
sierpień 20257,15%4,88%
lipiec 20257,18%5,02%
czerwiec 20257,25%5,22%
maj 20257,58%5,26%
kwiecień 20257,80%5,59%
marzec 20257,88%5,85%
luty 20257,80%5,87%
styczeń 20257,80%5,85%
grudzień 20247,90%5,85%
listopad 20247,88%5,85%
październik 20247,90%5,85%
wrzesień 20247,84%5,85%
sierpień 20247,96%5,85%
lipiec 20247,94%5,86%
czerwiec 20247,91%5,85%
maj 20247,91%5,85%
kwiecień 20247,93%5,86%
marzec 20248,03%5,86%
luty 20247,90%5,86%
styczeń 20248,01%5,87%
grudzień 20237,81%5,85%
listopad 20238,13%5,77%
październik 20238,36%5,68%
wrzesień 20238,92%5,99%
sierpień 20239,18%6,69%
lipiec 20239,18%6,81%
czerwiec 20239,11%6,90%
maj 20239,15%6,90%
kwiecień 20239,28%6,90%
marzec 20239,21%6,92%
luty 20239,26%6,93%
styczeń 20239,42%6,95%
grudzień 20229,49%7,11%
listopad 20229,61%7,43%
październik 20229,49%7,34%
wrzesień 20229,44%7,16%
sierpień 20229,30%7,04%
lipiec 20228,97%7,03%
czerwiec 20228,18%6,85%
maj 20226,96%6,42%
kwiecień 20226,67%5,48%
marzec 20226,16%4,27%
luty 20225,45%3,33%
styczeń 20225,09%2,79%

Czy dziś warto refinansować kredyt z 2022 r.

Przy oprocentowaniu zmiennym rata składa się ze wskaźnika (WIBOR albo POLSTR) i marży. Wskaźnik zmienia się razem z decyzjami RPP w starym i w nowym banku, więc refinansowanie obniża przede wszystkim marżę. Dlatego przykład liczy nowy kredyt od tego samego WIBOR-u 3M co stary.

Kredyt 300 000 zł z lipca 2022 r., zmienna stopa, stan na listopad 2026
Kapitał do spłaty279 441 zł zostało 20 lat i 7 miesięcy
Rata dziś2 007 zł WIBOR 3M 3,91% + marża 2,30%
Przy średniej marży ofertowej1 929 zł marża 1,82%, 78 zł mniej
Przy najniższej marży1 910 zł marża 1,70%, Credit Agricole (przy POLSTR 1M)
Oszczędność97 zł miesięcznie
Zwrot kosztów1 rok i 6 miesięcy koszty ok. 1 700 zł
Zysk do końca spłaty22 271 zł po kosztach
Założenia i źródła danych. Szczegóły

Saldo liczymy miesiąc po miesiącu z historycznym WIBOR-em 3M i marżą z 2022 r., bez nadpłat i wakacji kredytowych. WIBOR 3M z 05.11.2026. Średnia marża ofertowa: AMRON-SARFiN, II kw. 2026. Najniższa marża to marża „od” z przykładu reprezentatywnego banku, zwykle z kontem i ubezpieczeniem. Nowy kredyt liczymy od tego samego WIBOR-u 3M, choć większość banków udziela dziś kredytów zmiennych od POLSTR. Koszty: wycena 700 zł, notariusz i wpisy 1 000 zł.

Stała stopa z 2022 r.: przenieść przed końcem czy czekać do 2027 r.?

Średnie oprocentowanie stałe w nowych kredytach z 2022 r. wynosiło 7,59%. W przykładzie ze stałą stopą (300 000 zł z lipca 2022 r., dziś saldo 278 855 zł) rata przy tej stawce to 2 235 zł, a przy najniższej dzisiejszej stałej stopie (6,06%, Bank Millennium) byłaby 1 978 zł, czyli o 256 zł mniej miesięcznie. Przy oprocentowaniu zmiennym z najniższą marżą rata wyniosłaby 1 906 zł.

Przed końcem okresu stałego bank może pobrać rekompensatę za wcześniejszą spłatę, ograniczoną do kosztów bezpośrednio z nią związanych (art. 40 ustawy o kredycie hipotecznym). Poproś bank o jej wyliczenie i porównaj z oszczędnością do lipca 2027 r. Możesz też zapytać obecny bank o aneks z niższą stałą stopą: UKNF dopuszcza go, gdy nowa stawka jest niższa, a nowy okres stały liczy się od dnia aneksu i nie jest krótszy od pierwotnego. Szczegóły w artykule o zmianie przed końcem okresu.

Policz swój kredyt z 2022 r.

Wpisaliśmy kredyt 300 000 zł z lipca 2022 r. i średnią marżę z tamtego roku. Kalkulator liczy okres w pełnych latach, więc rata i zysk mogą się różnić od przykładu wyżej (zysk nawet o ok. 1 000 zł). Zmień kapitał i marżę na te ze swojej umowy.

Co wiesz o swoim kredycie?

Wystarczy jedno. Z raty i oprocentowania policzymy, ile kapitału zostało.

Z aplikacji banku albo ostatniego harmonogramu.

Przez pierwsze 3 lata bank może pobrać opłatę za wcześniejszą spłatę kredytu ze zmiennym oprocentowaniem.

Domyślnie: średnia marża rynku 1,82% (AMRON-SARFiN, II kw. 2026). Zmień, jeśli masz inną: w umowie to „marża banku”, stała część oprocentowania bez WIBOR-u.

Wartość z 5.11.2026. Nowy kredyt liczymy z tym samym wskaźnikiem, żeby różnica wynikała z marży.

Pokażemy, co Twój bank reklamuje dziś nowym klientom.

Porównaj z marżą

Średnia to marża ofertowa z raportu AMRON-SARFiN (II kw. 2026). Typowa to mediana marż „od” 13 banków z bieżących ofert (6.11.2026). Najniższa to marża „od” z przykładów reprezentatywnych banków (dziś 1,70%), zwykle z kontem i ubezpieczeniem.

Koszty przeniesienia zmień, jeśli znasz

Puste pole: liczymy według art. 40 ustawy o kredycie hipotecznym (3% w pierwszych 3 latach, nie więcej niż odsetki za rok, potem 0). Przy okresowo stałej stopie wpisz rekompensatę z umowy.

Przy refinansowaniu banki często jej nie pobierają.

Operat dla nowego banku, zwykle 400–1 000 zł. Część banków zwraca ten koszt.

Oświadczenie o ustanowieniu hipoteki u notariusza, wpis nowej hipoteki 200 zł, wykreślenie starej 100 zł.

Do wpisu nowej hipoteki część banków podnosi marżę albo wymaga ubezpieczenia pomostowego. Puste pole: dopłata z dokumentów banku z najniższą marżą, przy innych porównaniach 0.

Ile czasu sąd wpisuje hipotekę, zależy od miasta. Sprawdź w swoim sądzie albo zostaw 3.

Polisy, których wymaga nowy bank albo za które daje niższą marżę, a których dziś nie płacisz. Polisę mieszkania zwykle przeniesiesz cesją. Odejmujemy je od oszczędności do końca spłaty.

Przy refinansowaniu część banków dopisuje gotówkę na dowolny cel do nowego kredytu. Oszczędność liczymy dalej dla samego przenoszonego kapitału, a gotówkę pokazujemy osobno.

Dłuższy okres obniży ratę, ale podniesie koszt.

Np. okresowo stała stopa. Wtedy marża nie jest potrzebna.

Dane zostają w Twojej przeglądarce. Nie zapisujemy ich i nie sprawdzamy BIK.

Twój wynik

Dopisz marżę ze swojej umowy. Rata i okres są już wpisane. Wynik pojawi się tutaj od razu.

Pytania

Mam stałą stopę z 2022 r. Czy mogę ją zmienić przed końcem okresu?

Tak, na dwa sposoby: aneks z niższą stałą stopą w obecnym banku (UKNF dopuszcza go, gdy stawka jest niższa, a nowy okres stały nie jest krótszy od pierwotnego) albo refinansowanie w innym banku. Przy refinansowaniu w okresie stałej stopy obecny bank może pobrać rekompensatę, więc najpierw poproś o jej wyliczenie.

Mam zmienną stopę z 2022 r. Czy refinansowanie się opłaca?

Zależy od marży. Średnia marża w 2022 r. była niższa niż w latach 2019–2021, więc oszczędność jest mniejsza: w przykładzie z tej strony 97 zł miesięcznie przy najniższej marży w bankach. Wpisz swoją marżę w kalkulatorze wyżej.

Korzystałem z wakacji kredytowych w 2022 r. Czy to przeszkadza w refinansowaniu?

Nie. Wakacje kredytowe przesunęły harmonogram spłaty o zawieszone raty, ale nie są zaległością w BIK. Nowy bank oceni zdolność i nieruchomość tak jak przy każdym innym kredycie.

Co ile lat warto refinansować kredyt?

Nie ma stałego terminu. Sprawdzaj marżę co rok i przy każdej zmianie w umowie, np. przy końcu okresu stałej stopy. Przeniesienie ma sens, gdy Twoja marża jest wyższa od dzisiejszych o 0,3 p.p. lub więcej, a koszty zwrócą się w 2 lata. Dziś najniższa marża w bankach to 1,70% (Credit Agricole, przy POLSTR 1M).

Kredyty z innych lat: z 2019 r., z 2020 r., z 2021 r., z 2023 r..