PLENUAEksperci z wpisem w rejestrze KNFPomoc i kontakt
Bezpłatna analiza

Refinansowanie kredytu hipotecznego z 2023 r.

W 2023 r. dominowały dwa rodzaje kredytów: okresowo stała stopa (w IV kwartale 83% sprzedaży) i Bezpieczny Kredyt 2%. Kto ma kredyt 2%, w okresie dopłat zwykle nie powinien go przenosić. Kto ma zwykłą stałą stopę z 2023 r., płaci średnio około 8,10%, a dzisiejsze stałe stopy są niższe.

Zależy od rodzaju kredytu. Przy zmiennej stopie zwykle tak, przy kredycie 2% w okresie dopłat zwykle nie. Kredyt 300 000 zł z 2023 r. ze zmienną stopą przy dzisiejszej najniższej marży: 100 zł mniej raty miesięcznie i 24 143 zł do końca spłaty po kosztach.

Jakie warunki były w 2023 r.

Przez pierwsze osiem miesięcy 2023 r. stopa referencyjna NBP wynosiła 6,75%, a WIBOR 3M około 6,9%. We wrześniu i październiku RPP obniżyła ją do 6,00% i 5,75%. Od lipca działał program Bezpieczny Kredyt 2% z dopłatami do 120 rat, a KNF w lutym obniżyła bufor przy kredytach o okresowo stałej stopie, więc stała stopa stała się standardem. W całym roku banki udzieliły 162 375 kredytów mieszkaniowych.

Warunki kredytów z 2023 r.
Oprocentowanie zmienneśrednio 8,92%
WIBOR 3Mśrednio 6,52%
Marżaokoło 2,30% dziś w ofertach średnio 1,82%
Oprocentowanie stałeśrednio 8,10%
Rata na start2 501 zł 300 000 zł na 25 lat, średnie oprocentowanie roku
Nowe kredyty w roku162 375 stała stopa: 83% w IV kw.
Założenia i źródła danych. Szczegóły

Marża to średnie oprocentowanie zmienne minus WIBOR 3M z poprzedniego miesiąca (mediana miesięcy roku), tak jak w historii marż. To średnia z umów. Marże w reklamach banków są zwykle niższe (np. średnia marża ofertowa według AMRON-SARFiN: 2,28% na koniec 2020 r. i 2,16% w IV kw. 2021 r.). Liczba kredytów: Centrum AMRON, Raport AMRON-SARFiN na KFN 2025 (21.10.2025), i Raport AMRON-SARFiN 4/2024, źródło: „Liczba nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych (wykres, źródło SARFiN): 2023 – 162 375; udział kredytów o stałym oprocentowaniu w liczbie nowych kredytów, IV kw. 2023: 82,66%”.

Oprocentowanie kredytów od 2023 r.

Średnie oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych i WIBOR 3M, styczeń 2023 – wrzesień 2026

Źródło: NBP (średnie oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych w złotych), Eurostat (WIBOR 3M)

Pokaż dane w tabeli
MiesiącOprocentowanie zmienneWIBOR 3M
wrzesień 20265,72%3,84%
sierpień 20265,69%3,83%
lipiec 20265,69%3,82%
czerwiec 20265,73%3,85%
maj 20265,69%3,85%
kwiecień 20265,67%3,85%
marzec 20265,71%3,82%
luty 20265,94%3,86%
styczeń 20266,01%3,93%
grudzień 20256,33%4,06%
listopad 20256,57%4,28%
październik 20256,74%4,56%
wrzesień 20256,97%4,75%
sierpień 20257,15%4,88%
lipiec 20257,18%5,02%
czerwiec 20257,25%5,22%
maj 20257,58%5,26%
kwiecień 20257,80%5,59%
marzec 20257,88%5,85%
luty 20257,80%5,87%
styczeń 20257,80%5,85%
grudzień 20247,90%5,85%
listopad 20247,88%5,85%
październik 20247,90%5,85%
wrzesień 20247,84%5,85%
sierpień 20247,96%5,85%
lipiec 20247,94%5,86%
czerwiec 20247,91%5,85%
maj 20247,91%5,85%
kwiecień 20247,93%5,86%
marzec 20248,03%5,86%
luty 20247,90%5,86%
styczeń 20248,01%5,87%
grudzień 20237,81%5,85%
listopad 20238,13%5,77%
październik 20238,36%5,68%
wrzesień 20238,92%5,99%
sierpień 20239,18%6,69%
lipiec 20239,18%6,81%
czerwiec 20239,11%6,90%
maj 20239,15%6,90%
kwiecień 20239,28%6,90%
marzec 20239,21%6,92%
luty 20239,26%6,93%
styczeń 20239,42%6,95%

Czy dziś warto refinansować kredyt z 2023 r.

Przy oprocentowaniu zmiennym rata składa się ze wskaźnika (WIBOR albo POLSTR) i marży. Wskaźnik zmienia się razem z decyzjami RPP w starym i w nowym banku, więc refinansowanie obniża przede wszystkim marżę. Dlatego przykład liczy nowy kredyt od tego samego WIBOR-u 3M co stary.

Kredyt 300 000 zł z lipca 2023 r., zmienna stopa, stan na listopad 2026
Kapitał do spłaty283 900 zł zostało 21 lat i 7 miesięcy
Rata dziś1 993 zł WIBOR 3M 3,91% + marża 2,30%
Przy średniej marży ofertowej1 913 zł marża 1,82%, 80 zł mniej
Przy najniższej marży1 893 zł marża 1,70%, Credit Agricole (przy POLSTR 1M)
Oszczędność100 zł miesięcznie
Zwrot kosztów1 rok i 6 miesięcy koszty ok. 1 700 zł
Zysk do końca spłaty24 143 zł po kosztach
Założenia i źródła danych. Szczegóły

Saldo liczymy miesiąc po miesiącu z historycznym WIBOR-em 3M i marżą z 2023 r., bez nadpłat i wakacji kredytowych. WIBOR 3M z 05.11.2026. Średnia marża ofertowa: AMRON-SARFiN, II kw. 2026. Najniższa marża to marża „od” z przykładu reprezentatywnego banku, zwykle z kontem i ubezpieczeniem. Nowy kredyt liczymy od tego samego WIBOR-u 3M, choć większość banków udziela dziś kredytów zmiennych od POLSTR. Koszty: wycena 700 zł, notariusz i wpisy 1 000 zł.

Kredyt ze stałą stopą z 2023 r.

Średnie oprocentowanie stałe w nowych kredytach z 2023 r. wynosiło 8,10%, a okres pięcioletni kończy się w 2028 r. W przykładzie ze stałą stopą (300 000 zł z lipca 2023 r., dziś saldo 285 397 zł) rata przy tej stawce to 2 335 zł, a przy najniższej dzisiejszej stałej stopie (6,06%, Bank Millennium) byłaby 1 978 zł. Zanim przeniesiesz kredyt, poproś bank o wyliczenie rekompensaty za wcześniejszą spłatę albo zapytaj o aneks z niższą stałą stopą (zmiana przed końcem okresu).

Bezpieczny Kredyt 2%: najpierw policz dopłaty

Dopłaty do kredytu 2% obejmują 120 pierwszych rat. Spłata kredytu nowym kredytem w innym banku kończy dopłaty, a żaden bank nie da oprocentowania bliskiego 2%. Dlatego w okresie dopłat refinansowanie zwykle się nie opłaca. Co zmienia się po 5 latach, gdy bank ustala nowe oprocentowanie, policzysz na stronie kredyt 2% po 5 latach.

Policz swój kredyt z 2023 r.

Wpisaliśmy kredyt 300 000 zł z lipca 2023 r. i średnią marżę z tamtego roku. Kalkulator liczy okres w pełnych latach, więc rata i zysk mogą się różnić od przykładu wyżej (zysk nawet o ok. 1 000 zł). Zmień kapitał i marżę na te ze swojej umowy.

Co wiesz o swoim kredycie?

Wystarczy jedno. Z raty i oprocentowania policzymy, ile kapitału zostało.

Z aplikacji banku albo ostatniego harmonogramu.

Przez pierwsze 3 lata bank może pobrać opłatę za wcześniejszą spłatę kredytu ze zmiennym oprocentowaniem.

Domyślnie: średnia marża rynku 1,82% (AMRON-SARFiN, II kw. 2026). Zmień, jeśli masz inną: w umowie to „marża banku”, stała część oprocentowania bez WIBOR-u.

Wartość z 5.11.2026. Nowy kredyt liczymy z tym samym wskaźnikiem, żeby różnica wynikała z marży.

Pokażemy, co Twój bank reklamuje dziś nowym klientom.

Porównaj z marżą

Średnia to marża ofertowa z raportu AMRON-SARFiN (II kw. 2026). Typowa to mediana marż „od” 13 banków z bieżących ofert (6.11.2026). Najniższa to marża „od” z przykładów reprezentatywnych banków (dziś 1,70%), zwykle z kontem i ubezpieczeniem.

Koszty przeniesienia zmień, jeśli znasz

Puste pole: liczymy według art. 40 ustawy o kredycie hipotecznym (3% w pierwszych 3 latach, nie więcej niż odsetki za rok, potem 0). Przy okresowo stałej stopie wpisz rekompensatę z umowy.

Przy refinansowaniu banki często jej nie pobierają.

Operat dla nowego banku, zwykle 400–1 000 zł. Część banków zwraca ten koszt.

Oświadczenie o ustanowieniu hipoteki u notariusza, wpis nowej hipoteki 200 zł, wykreślenie starej 100 zł.

Do wpisu nowej hipoteki część banków podnosi marżę albo wymaga ubezpieczenia pomostowego. Puste pole: dopłata z dokumentów banku z najniższą marżą, przy innych porównaniach 0.

Ile czasu sąd wpisuje hipotekę, zależy od miasta. Sprawdź w swoim sądzie albo zostaw 3.

Polisy, których wymaga nowy bank albo za które daje niższą marżę, a których dziś nie płacisz. Polisę mieszkania zwykle przeniesiesz cesją. Odejmujemy je od oszczędności do końca spłaty.

Przy refinansowaniu część banków dopisuje gotówkę na dowolny cel do nowego kredytu. Oszczędność liczymy dalej dla samego przenoszonego kapitału, a gotówkę pokazujemy osobno.

Dłuższy okres obniży ratę, ale podniesie koszt.

Np. okresowo stała stopa. Wtedy marża nie jest potrzebna.

Dane zostają w Twojej przeglądarce. Nie zapisujemy ich i nie sprawdzamy BIK.

Twój wynik

Dopisz marżę ze swojej umowy. Rata i okres są już wpisane. Wynik pojawi się tutaj od razu.

Pytania

Czy mogę przenieść Bezpieczny Kredyt 2% do innego banku?

Możesz, ale spłata kredytu nowym kredytem kończy dopłaty, a pozostałe do 120. raty dopłaty przepadają. W okresie dopłat to zwykle się nie opłaca, bo żaden bank nie da oprocentowania bliskiego 2%. Przeniesienie ma sens dopiero po 120 ratach.

Mam stałą stopę z 2023 r. Kiedy najlepiej refinansować?

Najtaniej po końcu okresu stałej stopy w 2028 r., bo wtedy bank zwykle nie pobiera rekompensaty. Wcześniej opłaca się, gdy rekompensata jest mniejsza niż suma niższych rat do końca okresu. Poproś bank o wyliczenie rekompensaty i porównaj ją z oszczędnością.

Kredyt z 2023 r. ma zmienne oprocentowanie. Czy obowiązuje mnie opłata za wcześniejszą spłatę?

Przez 36 miesięcy od zawarcia umowy bank może pobrać do 3% spłacanej kwoty, nie więcej niż odsetki za rok (art. 40 ustawy o kredycie hipotecznym). Przy umowie z 2023 r. ten okres kończy się w 2026 r. Sprawdź datę w umowie, a kalkulator wyżej doliczy opłatę, jeśli wpiszesz mniej niż 3 lata spłaty.

Co ile lat warto refinansować kredyt?

Nie ma stałego terminu. Sprawdzaj marżę co rok i przy każdej zmianie w umowie, np. przy końcu okresu stałej stopy. Przeniesienie ma sens, gdy Twoja marża jest wyższa od dzisiejszych o 0,3 p.p. lub więcej, a koszty zwrócą się w 2 lata. Dziś najniższa marża w bankach to 1,70% (Credit Agricole, przy POLSTR 1M).

Kredyty z innych lat: z 2019 r., z 2020 r., z 2021 r., z 2022 r..