Kredyt hipoteczny dla Białorusina: karta pobytu, sankcje, wkład

Ten tekst jest dla obywateli Białorusi, którzy mieszkają i pracują w Polsce i chcą kupić mieszkanie na kredyt. Wyjaśniamy, które dokumenty pobytowe akceptują banki, co stało się z wizami Poland. Business Harbour, kogo naprawdę dotyczą sankcje i dlaczego najwięcej pytań bank zada o wkład własny, zwłaszcza gdy pieniądze pochodzą z Białorusi. Wspólne zasady dla cudzoziemców opisujemy w artykule kredyt hipoteczny dla obcokrajowca, a jeśli kupujesz z małżonkiem z polskim obywatelstwem, także tekst kredyt dla małżeństwa z cudzoziemcem.

Na jakiej podstawie mieszkasz w Polsce

Dla banku liczy się dokument pobytowy, nie obywatelstwo. Białorusini mieszkają w Polsce na różnych podstawach:

• Zezwolenie na pobyt czasowy (najczęściej w celu pracy albo prowadzenia działalności) z kartą pobytu ważną najwyżej 3 lata. Banki oceniają je jak u innych cudzoziemców: ważność karty, staż pracy, okres pobytu w Polsce.
• Pobyt stały lub rezydent długoterminowy UE. Pobyt stały mogą łatwiej uzyskać m.in. osoby polskiego pochodzenia, w tym posiadacze Karty Polaka. Przy tych zezwoleniach większość banków traktuje klienta prawie jak Polaka.
• Status uchodźcy albo ochrona uzupełniająca, przyznawane m.in. osobom represjonowanym. Banki zwykle akceptują kartę pobytu wydaną na tej podstawie, choć część ocenia ją ostrożniej.
• Wiza krajowa, w tym humanitarna. Sama wiza rzadko wystarcza do kredytu hipotecznego, bo jest krótka i nie jest kartą pobytu.

Osobna sprawa to wizy Poland. Business Harbour dla specjalistów IT. MSZ zawiesiło udział w programie w styczniu 2024 r., a ścieżka biznesowa była wstrzymana już od listopada 2023 r. Nowych wiz PBH się nie wydaje i nie znaleźliśmy informacji o wznowieniu programu. Osoby, które przyjechały na takiej wizie, w większości mają już karty pobytu w celu pracy lub działalności i to te karty bank ocenia. Jeśli nadal masz tylko wizę, najpierw załatw kartę pobytu.

Paszport i dane do weryfikacji tożsamości

Od września 2023 r. białoruskie placówki za granicą nie wydają i nie przedłużają paszportów, więc wielu Białorusinów w Polsce ma paszport, który wygasł albo wkrótce wygaśnie. Karta pobytu w okresie ważności potwierdza tożsamość w Polsce (art. 242 ustawy o cudzoziemcach), ale bank zwykle chce zobaczyć także dokument podróży. Osoby, które nie mogą przedłużyć paszportu, mogą starać się w Urzędzie do Spraw Cudzoziemców o polski dokument podróży dla cudzoziemca. Przed wnioskiem kredytowym sprawdź, czy dane w karcie pobytu, paszporcie i PESEL są identyczne, łącznie z transliteracją nazwiska. Rozbieżność w jednej literze potrafi zatrzymać wniosek w dziale weryfikacji.

Sankcje: kogo dotyczą, a kogo nie

Ustawa z 13 kwietnia 2022 r. o szczególnych rozwiązaniach w zakresie przeciwdziałania wspieraniu agresji na Ukrainę (tzw. ustawa sankcyjna) dotyczy osób fizycznych, ale tylko tych wpisanych na listę prowadzoną przez MSWiA (art. 1 i 2). Wobec nich stosuje się m.in. zamrożenie środków i zakaz udostępniania im funduszy. Nie jest to zakaz dla wszystkich obywateli Białorusi. Podobnie działają unijne listy z rozporządzenia 765/2006. Bank sprawdza każdego klienta na tych listach automatycznie.

Drugi przepis, o który pytają klienci, to art. 1u rozporządzenia 765/2006. Zakazuje on bankom w UE przyjmowania depozytów powyżej 100 000 euro od obywateli Białorusi i osób mieszkających na Białorusi. Zakaz nie dotyczy osób, które mają zezwolenie na pobyt czasowy lub stały w państwie UE, a także obywateli państw UE, EOG i Szwajcarii. Z kartą pobytu w Polsce możesz więc trzymać na koncie wkład własny wyższy niż równowartość 100 000 euro. Część białoruskich banków jest dodatkowo odcięta od systemu SWIFT, co utrudnia przelewy z Białorusi.

Weryfikacja AML i pochodzenie środków

Ustawa z 1 marca 2018 r. o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu nakłada na bank środki bezpieczeństwa finansowego (art. 34): identyfikację klienta, ocenę celu relacji i monitorowanie transakcji. Art. 43 ust. 2 pkt 10 lit. c wymienia powiązanie z państwem, wobec którego UE nałożyła sankcje, jako okoliczność świadczącą o wyższym ryzyku. Bank stosuje wtedy wzmożone środki: pyta o źródło majątku, prosi o dokumenty i analizuje przelewy dokładniej niż u Polaka. Jeśli nie może zastosować któregoś ze środków, nie nawiąże współpracy albo ją zakończy (art. 41 ust. 1). To nie jest podejrzenie wobec klienta, tylko obowiązek ustawowy, ale bez dokumentów wniosek nie przejdzie.

Wkład własny z Białorusi: przykład

Siarhei pracuje w Warszawie na umowę o pracę za 9 000 zł netto, jego żona za 5 000 zł netto. Oboje mają karty pobytu czasowego. Ich zdolność przy stopie z buforem 9% i 30 latach to około 870 000 zł przy DSTI 50% i około 696 000 zł przy 40%, więc dochód nie jest problemem. Kupują mieszkanie za 600 000 zł i mają 120 000 zł wkładu: 60 000 zł oszczędności z pensji w Polsce i 60 000 zł ze sprzedaży mieszkania w Mińsku, przywiezione w gotówce.

W drugim wariancie rata jest wyższa o około 379 zł miesięcznie, a przy wkładzie 10% bank doliczy zwykle ubezpieczenie niskiego wkładu albo podwyższoną marżę. Część banków w ogóle nie kredytuje cudzoziemców z kartą pobytu czasowego przy wkładzie 10%. Dlatego udokumentowanie tych 60 000 zł jest warte kilku tygodni pracy:

• umowa sprzedaży mieszkania w Białorusi z tłumaczeniem przysięgłym,
• potwierdzenie zgłoszenia gotówki przy wjeździe do UE: obowiązek dotyczy kwot od 10 000 euro w gotówce lub równowartości,
• wpłata gotówki na polskie konto z opisem, najlepiej kilka miesięcy przed wnioskiem,
• przy przelewie z Białorusi: wyciągi z konta wysyłającego i odbierającego.

Gotówka bez dowodu pochodzenia, przelewy od osób trzecich bez umowy darowizny i pieniądze rozbite na wiele drobnych wpłat to najczęstsze powody, dla których bank nie uznaje wkładu. Jeśli pieniądze daje rodzina, potrzebna jest umowa darowizny i zgłoszenie do urzędu skarbowego, co opisujemy w tekście darowizna na wkład własny.

Wymagania banków: dochód, staż, ważność karty

Poza wkładem obywatel Białorusi spełnia te same warunki co inni cudzoziemcy spoza UE. Banki chcą zwykle dochodu w złotych z pracy w Polsce, kilku miesięcy stażu u obecnego pracodawcy, a przy działalności gospodarczej 12 miesięcy historii. Wielu Białorusinów pracuje w IT na kontraktach B2B, a przy kontrakcie B2B banki liczą dochód według osobnych zasad. Karta pobytu powinna być ważna jeszcze co najmniej 6–12 miesięcy, zależnie od banku. Dochodu w rublach białoruskich banki nie uwzględniają.

Zakup nieruchomości przez obywatela Białorusi

Obywatel Białorusi kupi samodzielny lokal mieszkalny bez zezwolenia MSWiA, tak jak każdy cudzoziemiec. Dom z działką lub działka wymagają zezwolenia, chyba że mieszkasz w Polsce co najmniej 5 lat od uzyskania pobytu stałego albo rezydenta długoterminowego UE. Przy zakupie na Podlasiu czy Lubelszczyźnie sprawdź, czy gmina nie leży w strefie nadgranicznej. W tej strefie zwolnienia nie działają i zezwolenia wymaga nawet zakup mieszkania (art. 8 ust. 3). Zasady zezwoleń omawiamy w tekście zezwolenie MSWiA na zakup nieruchomości.

Jak się przygotować

1. Upewnij się, że masz kartę pobytu, a nie tylko wizę, i że paszport lub polski dokument podróży są ważne.
2. Zbierz dokumenty pochodzenia wkładu z Białorusi i przetłumacz je, zanim złożysz wniosek.
3. Przenieś oszczędności na polskie konto co najmniej kilka miesięcy wcześniej.
4. Nie rozbijaj wpłat na drobne kwoty i nie przyjmuj przelewów od osób, których nie potrafisz wskazać w dokumentach.
5. Zapytaj kilka banków o ich wymagania wobec obywateli Białorusi, bo polityki ryzyka różnią się bardziej niż oferty.

Zasady dla innych grup opisujemy w tekstach kredyt dla obywatela Ukrainy, kredyt dla cudzoziemca spoza UE i kredyt dla obywatela UE. Ekspert kredytowy z rankingu ekspertów powie, który bank zaakceptuje Twój wkład w takiej formie, w jakiej go masz.

Najczęstsze pytania

Źródła

1. Ustawa z 1 marca 2018 r. o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu (ISAP)
2. Ustawa z 13 kwietnia 2022 r. o szczególnych rozwiązaniach w zakresie przeciwdziałania wspieraniu agresji na Ukrainę oraz służących ochronie bezpieczeństwa narodowego (ISAP)
3. MSWiA: lista osób i podmiotów objętych sankcjami
4. Rozporządzenie Rady (WE) nr 765/2006 dotyczące środków ograniczających w związku z sytuacją na Białorusi (EUR-Lex)
5. MSZ: oświadczenie o zawieszeniu udziału w programie Poland. Business Harbour

Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku. Decyzję kredytową podejmuje bank.

Czytaj też