Kredyt hipoteczny dla Ukraińca 2026: status UKR, karta CUKR, banki

Ten tekst jest dla obywateli Ukrainy, którzy mieszkają i pracują w Polsce i chcą kupić mieszkanie na kredyt, a także dla ich rodzin i pracodawców, którzy pomagają w formalnościach. Wyjaśniamy, co dla kredytu zmieniło wygaszenie specustawy, kiedy wystarczy status UKR, a kiedy potrzebna jest karta CUKR, ile może pożyczyć para z dwoma dochodami i jaki dom czy działkę można kupić bez zezwolenia. Zasady wspólne dla wszystkich cudzoziemców opisujemy w artykule kredyt hipoteczny dla obcokrajowca, a tu wchodzimy w szczegóły dotyczące Ukrainy.

Specustawa w 2026 r.: co się zmieniło

Od 5 marca 2026 r. obowiązuje ustawa z 23 stycznia 2026 r. o wygaszeniu rozwiązań wynikających z ustawy o pomocy obywatelom Ukrainy (Dz.U. 2026 poz. 203). Nie odebrała ona Ukraińcom prawa pobytu z dnia na dzień, ale zamknęła okres nadzwyczajnych rozwiązań. Ochrona czasowa, potwierdzana numerem PESEL UKR, została powiązana z decyzją Unii Europejskiej i według informacji Urzędu do Spraw Cudzoziemców trwa do 4 marca 2027 r. Po tej dacie osoby, które chcą zostać w Polsce, muszą mieć inny tytuł pobytowy.

Rozwiązaniem przejściowym jest karta pobytu CUKR, czyli zezwolenie na pobyt czasowy na szczególnych warunkach. Wnioski przyjmowane są od 4 maja 2026 r. do 4 marca 2027 r., wyłącznie elektronicznie przez portal MOS. Warunki są cztery: ważny PESEL UKR w dniu złożenia wniosku, ważny PESEL UKR na dzień 4 czerwca 2025 r., ważny PESEL UKR w dniu wydania karty oraz nieprzerwany status UKR przez co najmniej 365 dni. Opłaty to 340 zł za zezwolenie i 100 zł za kartę. Karta jest wydawana na 3 lata i daje pełny dostęp do rynku pracy, bez osobnego zezwolenia na pracę. Czas pobytu na podstawie CUKR wlicza się do 5 lat potrzebnych do zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego UE.

Dwie rzeczy mają znaczenie dla przyszłego kredytobiorcy. Po odebraniu karty CUKR tracisz świadczenia przewidziane dla osób ze statusem UKR, ale zachowujesz te, które wynikają z innych ustaw, na przykład 800 plus, jeśli spełniasz warunki. Wyjazd z Polski na ponad 6 miesięcy oznacza utratę zezwolenia, co przy kredycie na 30 lat trzeba brać pod uwagę.

Dlaczego bank patrzy na horyzont pobytu

Kredyt hipoteczny trwa zwykle 25–30 lat, a bank ocenia, czy kredytobiorca będzie przez ten czas mieszkał i zarabiał w Polsce. Status UKR ma dziś wyraźną datę końcową, a jego przyszłość zależy od decyzji UE. Dlatego wiele banków przestało przyjmować wnioski oparte tylko na PESEL UKR, a te, które je przyjmują, oczekują zwykle dłuższego stażu pracy i wyższego wkładu. Karta CUKR, choć też jest czasowa, to zwykłe zezwolenie na pobyt czasowy w rozumieniu ustawy o cudzoziemcach. Banki stosują do niej te same zasady co do innych kart pobytu czasowego: patrzą na ważność karty, czas pobytu w Polsce i ciągłość zatrudnienia.

W praktyce kolejność jest taka: najpierw karta CUKR, potem wniosek kredytowy. Jeśli kupujesz z osobą, która ma już kartę pobytu albo polskie obywatelstwo, sytuacja jest prostsza. Przy małżeństwie z obywatelem Polski zasady opisujemy w artykule kredyt hipoteczny dla małżeństwa z cudzoziemcem.

Czego wymagają banki od obywateli Ukrainy

• Dokument pobytowy: karta CUKR albo inna karta pobytu, zwykle ważna jeszcze co najmniej 6 lub 12 miesięcy od wniosku. Przy samym statusie UKR wybór banków jest najmniejszy.
• Okres pobytu w Polsce: część banków wymaga 12 miesięcy, część 24 miesięcy legalnego pobytu. Osoby, które przyjechały w 2022 r., zwykle ten warunek spełniają.
• Dochód w złotych: umowa o pracę, najlepiej na czas nieokreślony albo określony z dłuższym okresem do końca, często co najmniej 3–6 miesięcy u obecnego pracodawcy. Przy działalności gospodarczej banki chcą zwykle 12 miesięcy historii w Polsce. Dochodu w hrywnach banki co do zasady nie liczą.
• Ważny paszport obok karty pobytu, bo bank musi ustalić tożsamość i obywatelstwo.
• Wkład własny: minimum 10% wymaga Rekomendacja S przy dodatkowym zabezpieczeniu, ale część banków oczekuje od cudzoziemców z kartą czasową 20% i więcej.
• Historia w BIK: krótka historia nie przekreśla wniosku. Karta kredytowa albo niewielki kredyt ratalny spłacany od roku pomaga bankowi ocenić klienta. Raport warto pobrać przed wnioskiem i sprawdzić, czy nie ma w nim błędów.

Przykład: para z Ukrainy kupuje mieszkanie za 550 000 zł

Olena zarabia 5 500 zł netto, Andrij 7 000 zł netto, mają jedno dziecko. Oboje pracują w Polsce na umowę o pracę i mają karty CUKR. Kupują mieszkanie za 550 000 zł z wkładem 20%, czyli 110 000 zł, więc potrzebują 440 000 zł kredytu. Przy ofercie 6,5% na 30 lat rata wynosi około 2 781 zł. Bank liczy zdolność przy stopie wyższej o bufor KNF, czyli przy 9%, i odejmuje koszty utrzymania rodziny 2+1:

Z dwoma uznanymi dochodami kredyt 440 000 zł mieści się z dużym zapasem. Jeśli jednak jedna osoba ma tylko status UKR, a bank go nie akceptuje, liczy się jeden dochód, a koszty utrzymania całej rodziny zostają. Wtedy zdolność spada do 224 000–410 000 zł i nie wystarcza. Taki scenariusz zdarza się często, gdy jeden z małżonków złożył wniosek o CUKR później. Własną sytuację policzysz w kalkulatorze zdolności kredytowej.

Zakup mieszkania bez zezwolenia, dom i działka z zezwoleniem

Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców wymaga zezwolenia ministra spraw wewnętrznych na każde nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, ale zawiera wyjątki. Najważniejszy z nich (art. 8 ust. 1 pkt 1) to samodzielny lokal mieszkalny: mieszkanie z odrębną własnością kupisz bez zezwolenia, niezależnie od dokumentu pobytowego. Bez zezwolenia kupisz też garaż lub miejsce postojowe w garażu jako odrębny lokal albo udział w nim, jeśli służy potrzebom mieszkaniowym.

Dom z działką, działka budowlana czy udział w domu wymagają zezwolenia. Zwolnienie przysługuje dopiero po 5 latach mieszkania w Polsce od uzyskania zezwolenia na pobyt stały albo rezydenta długoterminowego UE. Karta CUKR to pobyt czasowy, więc z tego zwolnienia nie korzysta, ale posiadanie zezwolenia na pobyt czasowy ustawa wymienia jako jedną z okoliczności potwierdzających więź z Polską, którą MSWiA bierze pod uwagę przy wydaniu zezwolenia. Uwaga na gminy przy granicy: w strefie nadgranicznej zwolnienia z art. 8 ust. 1 nie działają, więc tam zezwolenia wymaga nawet zakup mieszkania. Procedurę opisujemy w artykule zezwolenie MSWiA na zakup nieruchomości.

Zwolnienie z PCC przy pierwszym mieszkaniu nie zależy od obywatelstwa, ale skarbówka w części interpretacji uznaje, że mieszkanie posiadane za granicą, na przykład w Ukrainie, wyklucza zwolnienie. Linia nie jest jednolita, dlatego przy mieszkaniu w Ukrainie zapytaj notariusza albo doradcę podatkowego. Szczegóły w tekście pierwsze mieszkanie bez PCC.

Dokumenty i tłumaczenia

• paszport i karta pobytu CUKR (albo decyzja i potwierdzenie złożenia wniosku, jeśli bank je przyjmuje),
• zaświadczenie o zatrudnieniu i zarobkach na druku banku, wyciągi z konta z wpływami pensji,
• umowa o pracę, a przy działalności dokumenty firmy z Polski,
• akt małżeństwa i akty urodzenia dzieci z tłumaczeniem przysięgłym, jeśli wydano je w Ukrainie,
• dokumenty wkładu własnego: wyciągi pokazujące, skąd pochodzą oszczędności.

Akt notarialny sporządza się po polsku. Jeśli nie znasz polskiego wystarczająco, notariusz tłumaczy akt sam, jeśli ma uprawnienia tłumacza przysięgłego, albo z pomocą tłumacza przysięgłego. Pełną listę dla różnych rodzajów dochodu znajdziesz w artykule o dokumentach do kredytu hipotecznego.

Kolejność kroków

1. Złóż wniosek o kartę CUKR przez MOS, najlepiej od razu dla wszystkich członków rodziny. Termin mija 4 marca 2027 r.
2. Zbierz 3–6 miesięcy wyciągów z pensją i sprawdź raport BIK.
3. Po odebraniu karty porównaj banki: wymagany okres pobytu, ważność karty i wkład różnią się bardziej niż marże.
4. Przed umową przedwstępną sprawdź, czy nieruchomość to samodzielny lokal i czy nie leży w strefie nadgranicznej.
5. Umów tłumacza przysięgłego na akt notarialny.

Zasady dla innych grup opisujemy w tekstach kredyt dla obywatela Białorusi, kredyt dla cudzoziemca spoza UE i kredyt dla obywatela UE. Banki, które w danym miesiącu przyjmują wnioski od osób z kartą CUKR, wskaże ekspert kredytowy z rankingu ekspertów.

Najczęstsze pytania

Źródła

1. Ustawa z 23 stycznia 2026 r. o wygaszeniu rozwiązań wynikających z ustawy o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa (Dz.U. 2026 poz. 203)
2. Urząd do Spraw Cudzoziemców: procedura wydania karty pobytu CUKR
3. Urząd do Spraw Cudzoziemców: karty pobytu dla obywateli Ukrainy z PESEL UKR
4. Ustawa z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (ISAP)
5. KNF, Rekomendacja S

Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku. Decyzję kredytową podejmuje bank.

Czytaj też