Zezwolenie MSWiA na zakup nieruchomości przez cudzoziemca

Ten tekst jest dla cudzoziemców, którzy chcą kupić w Polsce dom, działkę albo inną nieruchomość, i dla ich rodzin. Wyjaśniamy, kiedy potrzebne jest zezwolenie ministra spraw wewnętrznych, kiedy nie, jak wygląda postępowanie, ile kosztuje i jak zgrać je z kredytem hipotecznym. Wymagania banków wobec cudzoziemców opisujemy w artykule kredyt hipoteczny dla obcokrajowca, a sytuację osób spoza Unii w tekście kredyt dla cudzoziemca spoza UE.

Podstawa prawna i kto jest cudzoziemcem

Zasady określa ustawa z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (tekst jednolity Dz.U. 2017 poz. 2278). Zgodnie z art. 1 nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia, które w drodze decyzji administracyjnej wydaje minister właściwy do spraw wewnętrznych, jeśli nie sprzeciwi się Minister Obrony Narodowej, a przy nieruchomościach rolnych także minister właściwy do spraw rozwoju wsi.

Cudzoziemcem jest w ustawie osoba bez polskiego obywatelstwa, a także firma z siedzibą za granicą i polska spółka kontrolowana przez cudzoziemców. Nabyciem jest uzyskanie własności lub użytkowania wieczystego na podstawie każdego zdarzenia prawnego: kupna, darowizny, zamiany. Osoba z podwójnym obywatelstwem, w tym polskim, nie jest cudzoziemcem i zezwolenia nie potrzebuje.

Kiedy zezwolenie nie jest potrzebne

Najważniejsze zwolnienia są w art. 8 ust. 1 i 2 ustawy. Zezwolenia nie potrzebuje:

• obywatel lub przedsiębiorca z EOG albo Szwajcarii, czyli z państw Unii, Norwegii, Islandii i Liechtensteinu; przy nieruchomościach rolnych obowiązują dodatkowo przepisy o kształtowaniu ustroju rolnego,
• kupujący samodzielny lokal mieszkalny w rozumieniu ustawy o własności lokali, czyli mieszkanie z własną księgą wieczystą albo wyodrębniane przy zakupie,
• kupujący garaż lub miejsce postojowe w lokalu garażowym, jeśli służy to zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, np. razem z mieszkaniem lub domem,
• cudzoziemiec mieszkający w Polsce co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego UE,
• małżonek obywatela Polski, który mieszka w Polsce co najmniej 2 lata od uzyskania takiego zezwolenia, jeśli nieruchomość wejdzie do wspólności majątkowej małżonków,
• osoba uprawniona do dziedziczenia ustawowego po sprzedającym, jeśli sprzedający jest właścicielem co najmniej 5 lat.

Zwolnienia z art. 8 ust. 1, w tym zwolnienie dla mieszkania, nie działają w strefie nadgranicznej i przy gruntach rolnych powyżej 1 ha (art. 8 ust. 3). Strefa nadgraniczna obejmuje całe gminy przyległe do granicy państwa i do brzegu morskiego, a gdy taki pas ma mniej niż 15 km, także gminy z nimi sąsiadujące. Dlatego obywatel spoza EOG kupujący mieszkanie np. w Gdańsku, Gdyni, Sopocie, Świnoujściu, Słubicach czy Cieszynie zwykle potrzebuje zezwolenia. Wykaz gmin w strefie zawiera rozporządzenie ministra spraw wewnętrznych. Obywateli EOG to ograniczenie nie dotyczy.

Kiedy zezwolenie jest potrzebne

• dom z działką albo sama działka, także budowlana, jeśli kupujący nie korzysta z żadnego zwolnienia,
• mieszkanie w strefie nadgranicznej,
• garaż, który nie jest związany z potrzebami mieszkaniowymi, np. kupowany na wynajem,
• udział w drodze dojazdowej czy innej odrębnej nieruchomości osiedla, nawet kupowany razem z mieszkaniem; sam udział w gruncie pod blokiem, związany z lokalem, zezwolenia nie wymaga,
• udziały lub akcje w polskiej spółce, która ma nieruchomości, jeśli w wyniku zakupu staje się ona kontrolowana przez cudzoziemców albo już nią jest (art. 3e).

Zezwolenie jest wydawane, gdy zakup nie zagraża obronności, bezpieczeństwu ani porządkowi publicznemu, a kupujący wykaże więzi z Polską (art. 1a). Ustawa wymienia przykładowo polskie pochodzenie, małżeństwo z obywatelem Polski, zezwolenie na pobyt czasowy, stały albo rezydenta długoterminowego UE, zasiadanie w zarządzie polskiej spółki i prowadzenie w Polsce działalności gospodarczej lub rolniczej. Nieruchomość na potrzeby życiowe nie powinna przekraczać 0,5 ha.

Wniosek i dokumenty

Gotowego formularza nie ma. Wniosek składa się do MSWiA (ul. Stefana Batorego 5, 02-591 Warszawa) według rozporządzenia z 20 czerwca 2012 r. (Dz.U. poz. 729). Musi zawierać dane kupującego i sprzedającego, opis nieruchomości, formę i cel nabycia oraz źródło pieniędzy na zakup, a więc także informację o kredycie. Do wniosku dołącza się:

• kopię paszportu lub innego dokumentu tożsamości i dokumenty potwierdzające więzi z Polską, np. kartę pobytu, akt małżeństwa,
• odpis księgi wieczystej oraz wypis z rejestru gruntów z wyrysem z mapy, nie starsze niż 6 miesięcy,
• wypis z miejscowego planu albo decyzję o warunkach zabudowy, a gdy planu nie ma, zaświadczenie o jego braku,
• oświadczenie sprzedającego, że chce sprzedać nieruchomość wnioskodawcy,
• dowód zapłaty opłaty skarbowej, a przy pełnomocniku pełnomocnictwo i 17 zł opłaty.

Przy lokalu z własną księgą nie trzeba wypisu z rejestru gruntów ani planu. Dokumenty w obcym języku składa się zwykle z tłumaczeniem przysięgłym. Pełną listę dokumentów do samego kredytu znajdziesz na stronie lista dokumentów do kredytu.

Opłata, termin i promesa

Minister Obrony Narodowej ma 14 dni na sprzeciw, a ABW 30 dni na opinię, z możliwością przedłużenia. Do terminu 2 miesięcy nie wlicza się okresów, gdy wnioskodawca uzupełnia braki. Jeśli postępowanie skończy się odmową albo umorzeniem, opłatę można odzyskać, składając wniosek do Urzędu m.st. Warszawy.

Promesa to przyrzeczenie wydania zezwolenia. W okresie jej ważności minister nie może odmówić zezwolenia, chyba że zmieni się stan faktyczny. Przydaje się, gdy sprzedający lub bank chcą mieć pewność przed podpisaniem umów, ale oznacza dwa postępowania zamiast jednego.

Zezwolenie a kredyt hipoteczny

Bez zezwolenia notariusz nie może sporządzić aktu, a sąd nie wpisze własności (art. 5). Zakup wbrew ustawie jest nieważny (art. 6), więc bank nie przyjmie takiej nieruchomości jako zabezpieczenia. W praktyce oznacza to następującą kolejność:

1. Sprawdź u eksperta kredytowego, które banki kredytują Twoją sytuację pobytową, i oblicz zdolność w kalkulatorze zdolności kredytowej.
2. Podpisz umowę przedwstępną z warunkiem uzyskania zezwolenia i terminem aktu dopasowanym do postępowania. Jak zabezpieczyć zadatek, opisujemy w artykule umowa przedwstępna: zadatek czy zaliczka.
3. Złóż wniosek do MSWiA z oświadczeniem sprzedającego.
4. Złóż wniosek kredytowy. Część banków przyjmie go już z promesą albo z dowodem złożenia wniosku, ale umowę i wypłatę uzależni od zezwolenia.
5. Po zezwoleniu podpisz umowę kredytu i akt. Notariusz w ciągu 7 dni prześle wypis aktu do MSWiA, a od 19 listopada 2026 r. zrobi to elektronicznie przez Centralne Repozytorium Elektronicznych Wypisów Aktów Notarialnych.

Przykład: dom za 800 000 zł z kredytem 640 000 zł na 30 lat przy 6,5% to rata około 4 045 zł, a bank sprawdzi zdolność przy racie testowej około 5 150 zł. Decyzja kredytowa ma ograniczoną ważność, więc jeśli wniosek do banku złożysz za wcześnie, a MSWiA będzie zwlekać, analizę trzeba będzie powtórzyć. Szczegóły procedury bankowej opisujemy w artykule kredyt hipoteczny na zakup domu.

Szczególne sytuacje

Małżeństwo z obywatelem Polski. Małżeństwo samo jest więzią z Polską, a po 2 latach od zezwolenia na pobyt stały lub rezydenta UE zakup do wspólności nie wymaga zezwolenia. Szczegóły w artykule kredyt hipoteczny w małżeństwie z cudzoziemcem.

Spadek. Dziedziczenie ustawowe nie wymaga zezwolenia. Spadkobierca testamentowy, który nie jest spadkobiercą ustawowym, ma 2 lata od otwarcia spadku na złożenie wniosku.

Zakup przez pełnomocnika. Gdy nie możesz być w Polsce, wniosek i akt może podpisać pełnomocnik, co opisujemy w tekście pełnomocnik przy kredycie hipotecznym.

Najczęstsze pytania

Źródła

1. Ustawa z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, tekst jedn. Dz.U. 2017 poz. 2278 (ISAP)
2. Ustawa z 17 lipca 2026 r. o zmianie ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców oraz ustawy Prawo o notariacie, Dz.U. 2026 poz. 1099 (ISAP)
3. Rozporządzenie MSW z 20 czerwca 2012 r. w sprawie dokumentów do wniosku o zezwolenie na nabycie nieruchomości (ISAP)
4. MSWiA: najczęściej zadawane pytania o nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców
5. Ustawa z 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej (ISAP)

Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku. Decyzję kredytową podejmuje bank.

Czytaj też