Kredyt hipoteczny w małżeństwie z cudzoziemcem: ustrój i zgoda

Ten artykuł jest dla par, w których jedno z małżonków nie ma polskiego obywatelstwa, a para chce kupić w Polsce mieszkanie lub dom na kredyt. Wyjaśniamy, skąd bank wie, jakie zasady rządzą Waszym majątkiem, kiedy potrzebna jest zgoda małżonka, czy kredyt może wziąć jedna osoba i co z zezwoleniem MSWiA. Ogólne wymagania banków wobec cudzoziemców opisujemy w tekście kredyt hipoteczny dla obcokrajowca, a skutki intercyzy w artykule kredyt a rozdzielność majątkowa.

Najpierw: jakie prawo rządzi majątkiem małżonków

Między małżonkami-Polakami punkt wyjścia jest prosty: od ślubu obowiązuje wspólność majątkowa z Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. W małżeństwie mieszanym trzeba najpierw ustalić, prawo którego państwa w ogóle się stosuje. Polski notariusz i polski sąd robią to według ustawy Prawo prywatne międzynarodowe:

• wspólne obywatelstwo: stosunki majątkowe podlegają wspólnemu prawu ojczystemu (art. 51 ust. 1),
• brak wspólnego obywatelstwa: prawo państwa, w którym oboje mają miejsce zamieszkania, potem państwa wspólnego zwykłego pobytu, a na końcu państwa, z którym oboje są najściślej związani (art. 51 ust. 2),
• wybór prawa: małżonkowie mogą poddać majątek prawu ojczystemu jednego z nich albo prawu państwa, w którym jedno z nich mieszka (art. 52), także przed ślubem.

Przykład: Polka i Niemiec mieszkający w Krakowie nie mają wspólnego obywatelstwa, ale mieszkają w Polsce, więc ich majątek podlega prawu polskiemu. Polka i Ukrainiec mieszkający w Berlinie podlegają w Polsce prawu niemieckiemu. Para dwojga obywateli Indii mieszkających we Wrocławiu podlega co do zasady prawu indyjskiemu, chyba że wybrała inne. Jeśli prawo obce samo odsyła do prawa polskiego, stosuje się prawo polskie (art. 5 ppm), dlatego ostateczną ocenę zostaw notariuszowi.

W tym kontekście często pada nazwa rozporządzenia Rady (UE) 2016/1103 o małżeńskich ustrojach majątkowych. Przyjęto je w trybie wzmocnionej współpracy i Polska w nim nie uczestniczy, więc polski notariusz i sąd go nie stosują. Ma ono jednak znaczenie, gdy Wasza sprawa trafi do urzędu w państwie, które je stosuje, np. w Niemczech czy we Francji, albo gdy mieszkacie tam i kupujecie w Polsce. Wtedy ocena prawa właściwego w obu państwach może się różnić, a to sprawa dla notariusza lub prawnika znającego oba systemy.

Co z tego wynika dla banku

Bank zapyta o stan cywilny, obywatelstwo obojga i miejsce zamieszkania, poprosi o akt małżeństwa, przy ślubie za granicą zwykle z tłumaczeniem przysięgłym albo w postaci polskiego aktu po transkrypcji, a gdy jest umowa majątkowa, także o nią. Następnie ustala, czy majątek jest wspólny.

Przy prawie polskim i wspólności majątkowej obowiązują zwykłe zasady: odpłatne nabycie nieruchomości i jej obciążenie hipoteką wymagają zgody drugiego małżonka (art. 37 § 1 KRO). Jeśli kredyt bierze jedna osoba, a druga wyraziła zgodę, bank może uzyskać klauzulę wykonalności także przeciwko małżonkowi, z ograniczeniem do majątku wspólnego (art. 787 KPC). Dlatego część banków godzi się na jednego kredytobiorcę ze zgodą małżonka, a inne chcą obojga w umowie.

Przy prawie obcym ustrój może wyglądać zupełnie inaczej: rozdzielność jako zasada, wspólność tylko dorobku albo wspólność odroczona do rozwodu. Bank nie ma obowiązku znać każdego systemu, więc zwykle przyjmuje jedno z bezpiecznych rozwiązań: oboje małżonkowie jako kredytobiorcy, pisemna zgoda małżonka niebędącego kredytobiorcą albo oświadczenie złożone u notariusza. Notariusz, który ustala treść prawa obcego, wpisze do aktu, kto i w jakim ustroju nabywa nieruchomość. Gdy małżonek i bank mają zwykły pobyt w tym samym państwie, skuteczność ustroju wobec banku ocenia się według prawa tego państwa, chyba że bank znał ustrój lub mógł go poznać (art. 53 ppm). To kolejny powód, dla którego bank woli mieć wszystko na piśmie.

Kredyt na jedną osobę: kiedy ma sens

Jedna osoba w kredycie to częsty pomysł, gdy małżonek-cudzoziemiec ma krótki staż w Polsce, kartę pobytu ważną jeszcze kilka miesięcy albo dochód, którego bank nie przyjmie. Trzeba jednak pamiętać, że bank liczy zdolność z jednego dochodu, a koszty utrzymania często dla całej rodziny. Przykład poglądowy: Anna zarabia 6 000 zł netto, jej mąż 4 500 zł netto, mają jedno dziecko. Kredyt na 30 lat, oferta 6,5%, bank liczy ratę przy 9%:

Koszty utrzymania przyjęliśmy jako 1 500 zł na pierwszą osobę, 1 200 zł na drugą i 1 000 zł na dziecko, a limit raty do dochodu jako 50%. Przy limicie 40% wspólny wniosek daje około 522 000 zł. Ten sam rachunek dla swojej rodziny zrobisz w kalkulatorze zdolności kredytowej. Jedna osoba w kredycie ma sens głównie wtedy, gdy jej dochód wystarcza, a drugie małżonek nie spełnia wymogów banku albo para ma rozdzielność. Gdy celem jest wyłącznie najwyższa kwota, wspólny wniosek wygrywa.

Dochód małżonka z zagranicy

Gdy małżonek pracuje za granicą, bank ocenia nie tylko wysokość dochodu, ale też walutę. Ustawa o kredycie hipotecznym wymaga, żeby kredyt był w walucie, w której kredytobiorca uzyskuje większość dochodów albo ma większość aktywów (art. 6). Dochód w euro bank przelicza ostrożnie, np. z dyskontem albo po kursie niższym od średniego. W przykładzie 1 000 euro po 4,25 zł daje 4 250 zł, a po dyskoncie 10% bank przyjmuje 3 825 zł. Skala dyskonta zależy od banku. Szerzej piszemy o tym w artykule kredyt z dochodem z zagranicy.

Zezwolenie MSWiA przy zakupie przez małżonków

Mieszkanie z własną księgą wieczystą poza strefą nadgraniczną para kupi bez zezwolenia, niezależnie od obywatelstwa. Inaczej jest z domem i działką, gdy małżonek nie pochodzi z EOG ani Szwajcarii. Nieruchomość kupiona do majątku wspólnego staje się także jego własnością, więc co do zasady potrzebuje on zezwolenia. Zwolnienie przewiduje art. 8 ust. 1 pkt 3 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców: małżonek obywatela Polski, który mieszka w Polsce co najmniej 2 lata od uzyskania zezwolenia na pobyt stały lub rezydenta długoterminowego UE, kupuje bez zezwolenia nieruchomości wchodzące do wspólności ustawowej. Wcześniej trzeba złożyć wniosek, a samo małżeństwo z Polakiem jest uznaną więzią z Polską, co ułatwia decyzję.

Jeśli majątek małżonków jest rozdzielny, polski małżonek może kupić dom sam, bez zezwolenia. Intercyza zawarta tylko po to, żeby ominąć zezwolenie, nie zawsze jest dobrym pomysłem, bo zmienia całe Wasze rozliczenia majątkowe, a bank i tak oceni, kto będzie spłacał. Procedurę, koszty i czas opisujemy w artykule zezwolenie MSWiA na zakup nieruchomości.

Intercyza i wybór prawa przed kredytem

Małżonkowie mogą zawrzeć umowę majątkową u polskiego notariusza. Maksymalna taksa za umowę majątkową małżeńską wynosi 400 zł netto, do tego VAT i wypisy. W tej samej formie można wybrać prawo właściwe dla majątku, np. polskie, co upraszcza sprawę dla banku i notariusza przy kolejnych transakcjach. Zanim to zrobicie, sprawdźcie skutki w państwie drugiego małżonka. Kiedy lepiej podpisać kredyt przed ślubem, a kiedy po nim, opisujemy w tekście kredyt przed ślubem czy po.

Dokumenty, które warto przygotować

• akt małżeństwa, a przy ślubie za granicą tłumaczenie przysięgłe lub polski akt po transkrypcji,
• paszport i karta pobytu małżonka-cudzoziemca, a przy obywatelu UE zaświadczenie o rejestracji pobytu,
• umowa majątkowa i umowa o wybór prawa, jeśli zostały zawarte, z tłumaczeniem,
• przy prawie obcym: informacja o ustroju, np. opinia prawna, jeśli bank lub notariusz jej zażąda,
• dokumenty dochodowe obojga, a przy dochodzie z zagranicy zaświadczenia pracodawcy i wyciągi z konta.

Na wypadek rozstania warto wiedzieć, jak wygląda wyjście z kredytu, co opisujemy w artykule rozwód a kredyt hipoteczny. Gdy sytuacja jest nietypowa, np. różne obywatelstwa i mieszkanie za granicą, porównaj banki z ekspertem kredytowym z rankingu ekspertów, zanim złożysz pierwszy wniosek.

Najczęstsze pytania

Źródła

1. Ustawa z 4 lutego 2011 r. Prawo prywatne międzynarodowe (ISAP)
2. Rozporządzenie Rady (UE) 2016/1103 w sprawie małżeńskich ustrojów majątkowych (EUR-Lex)
3. Ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (ISAP)
4. Ustawa z 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (ISAP)
5. Ustawa z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, tekst jedn. Dz.U. 2017 poz. 2278 (ISAP)

Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku. Decyzję kredytową podejmuje bank.

Czytaj też