Kredyt hipoteczny dla obywatela UE w Polsce: pobyt, PESEL, waluta

Ten tekst jest dla obywateli innych państw Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego (Islandia, Liechtenstein, Norwegia) i Szwajcarii, którzy mieszkają w Polsce i chcą kupić tu mieszkanie albo dom na kredyt. Wyjaśniamy, jakie dokumenty pobytowe są potrzebne, dlaczego zezwolenie na zakup Cię nie dotyczy i co zmienia waluta, w której zarabiasz. Wymagania wobec wszystkich cudzoziemców zebraliśmy w artykule kredyt hipoteczny dla obcokrajowca, a dochody z pracy za granicą szczegółowo w tekście kredyt z dochodem z zagranicy.

Pobyt obywatela UE: rejestracja zamiast karty pobytu

Obywatel UE nie potrzebuje zezwolenia na pobyt ani karty pobytu. Prawo pobytu dłuższego niż 3 miesiące ma, jeśli pracuje w Polsce, prowadzi tu działalność, studiuje albo ma wystarczające środki i ubezpieczenie zdrowotne. Przy pobycie dłuższym niż 3 miesiące musi jednak zarejestrować pobyt u wojewody (art. 20 ustawy z 14 lipca 2006 r. o wjeździe i pobycie obywateli UE). Wojewoda wydaje zaświadczenie o zarejestrowaniu pobytu obywatela UE niezwłocznie. Po 5 latach nieprzerwanego pobytu obywatel UE nabywa prawo stałego pobytu (art. 42) i może dostać dokument, który to potwierdza.

Dla banku zaświadczenie o rejestracji jest dowodem, że mieszkasz w Polsce na stałe, a nie tylko pracujesz tu przez chwilę. Część banków o nie prosi, inne wystarczy dowód osobisty lub paszport z kraju UE i umowa o pracę. Brak rejestracji przy wieloletnim pobycie to jednak sygnał, który może wywołać dodatkowe pytania.

PESEL i konto w Polsce

PESEL jest potrzebny praktycznie w każdym banku: do sprawdzenia w BIK, do umowy i do wpisu w księdze wieczystej. Cudzoziemiec dostaje go przy zameldowaniu albo na wniosek w urzędzie gminy, gdy wykaże, że numer jest mu potrzebny. Wiele osób ma go już od pracodawcy albo z ZUS. Druga sprawa to historia kredytowa. Kredyty i karty z Niemiec czy Czech nie trafiają do polskiego BIK, więc dla banku możesz być klientem bez historii. Nie przekreśla to wniosku, ale karta kredytowa w polskim banku używana przez kilka miesięcy przed wnioskiem ułatwia ocenę.

Zakup nieruchomości bez zezwolenia

Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców w art. 8 ust. 2 zwalnia z obowiązku uzyskania zezwolenia obywateli i przedsiębiorców państw EOG oraz Szwajcarii. Okresy przejściowe po wejściu Polski do UE dawno minęły: dla drugiego domu w 2009 r., dla gruntów rolnych i leśnych w 2016 r. Obywatel UE kupi więc bez zezwolenia mieszkanie, dom, działkę budowlaną i nieruchomość w strefie nadgranicznej. Przy gruntach rolnych obowiązują te same ograniczenia z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego co dla Polaków. Obywatele spoza UE są w innej sytuacji, co opisujemy w artykule zezwolenie MSWiA na zakup nieruchomości.

Praca w Polsce: warunki jak dla Polaka

Najprostszy przypadek to obywatel UE zatrudniony w polskiej firmie i zarabiający w złotych. Bank ocenia go tak samo jak polskiego pracownika: rodzaj umowy, staż, dochód, inne zobowiązania. Przykład: Jonas, obywatel Niemiec, od trzech lat pracuje w Poznaniu na umowę o pracę na czas nieokreślony i zarabia 11 000 zł netto. Jest singlem, nie ma innych kredytów. Przy stopie z buforem 9% i 30 latach jego zdolność to około 684 000 zł przy limicie DSTI 50% i około 547 000 zł przy 40%. Kupuje mieszkanie za 700 000 zł z wkładem 20%, czyli 140 000 zł, i bierze 560 000 zł kredytu. Rata przy 6,5% to około 3 540 zł, mniej niż jedna trzecia pensji.

Waluta nie jest tu problemem: Jonas zarabia w złotych i bierze kredyt w złotych. Część banków może zapytać o planowany okres pobytu w Polsce, ale nie wymaga od obywateli UE dłuższego wkładu ani dodatkowych zabezpieczeń. Ile kosztuje cały zakup razem z notariuszem i podatkami, policzysz w kalkulatorze kosztów zakupu mieszkania.

Pensja z kraju pochodzenia: w jakiej walucie kredyt

Trudniej jest, gdy mieszkasz w Polsce, ale pracujesz zdalnie dla firmy z innego kraju i dostajesz pensję w euro czy koronach. Art. 6 ust. 1 ustawy o kredycie hipotecznym stanowi, że kredyt hipoteczny może zostać udzielony wyłącznie w walucie, w której konsument uzyskuje większość dochodów albo ma większość środków finansowych lub innych aktywów. Kredyt w złotych przy pensji w euro jest więc możliwy tylko wtedy, gdy bank uzna, że większość Twoich aktywów jest w złotych albo że dochody w złotych przeważają, na przykład dzięki współkredytobiorcy. Kredyt w euro oferują pojedyncze banki, a kredytów w koronach czeskich, szwedzkich czy duńskich polskie banki w praktyce nie udzielają.

Przykład: Tereza, obywatelka Czech, mieszka we Wrocławiu i pracuje zdalnie dla firmy z Ostrawy za 75 000 CZK netto. Przy przykładowym kursie 0,17 zł to 12 750 zł. Gdyby bank uznał cały dochód, jej zdolność wyniosłaby około 792 000 zł. Bank, który akceptuje dochód w walucie, zwykle przelicza go ostrożnie: przy dyskoncie kursowym 20% zostaje 10 200 zł i około 634 000 zł zdolności. Bank, który uzna, że art. 6 nie pozwala na kredyt w złotych, odmówi, mimo że Tereza zarabia dobrze.

Ryzyko walutowe i Rekomendacja S

Rekomendacja S KNF każe bankom ograniczać ryzyko walutowe klienta, czyli dopasowywać walutę kredytu do waluty dochodu. Powód widać na liczbach. Rata kredytu 500 000 zł na 30 lat przy 6,5% to około 3 160 zł. Tereza przy kursie 0,17 zł płaci za nią około 18 590 CZK. Gdy korona osłabi się o 10% i kurs spadnie do 0,153 zł, ta sama rata kosztuje około 20 660 CZK, czyli o ponad 2 000 CZK więcej co miesiąc. Gdy korona się umocni do 0,187 zł, rata spadnie do około 16 900 CZK. Ryzyko działa w obie strony, ale bank liczy zdolność na scenariusz niekorzystny.

Ustawa chroni też klienta, który ma kredyt w walucie innej niż waluta dochodu. Jeśli rata albo saldo w walucie dochodu wzrosną o ponad 20% w stosunku do kursu z dnia umowy, bank musi Cię o tym ostrzec na trwałym nośniku (art. 29 ust. 8). Art. 6 ust. 2 daje prawo zmiany waluty kredytu na walutę, w której zarabiasz, albo na walutę państwa zamieszkania, po średnim kursie NBP. Więcej o zasadach nadzorczych piszemy w tekście Rekomendacja S KNF.

Dokumenty

• dowód osobisty lub paszport państwa UE, EOG albo Szwajcarii,
• zaświadczenie o zarejestrowaniu pobytu albo dokument potwierdzający prawo stałego pobytu,
• PESEL,
• przy pracy w Polsce: zaświadczenie o zarobkach i wyciągi z konta, jak u Polaka,
• przy pracy dla zagranicznej firmy: umowa, odcinki wypłat, roczne rozliczenie podatkowe i wyciągi z 6–12 miesięcy, zwykle z tłumaczeniem przysięgłym,
• dokumenty stanu cywilnego z kraju pochodzenia, jeśli bank pyta o ustrój majątkowy małżonków.

Umowa kredytu i akt notarialny są po polsku. Kupujący, który nie zna języka, korzysta przy akcie z tłumacza przysięgłego. Jeśli żona lub mąż ma obywatelstwo polskie, prawo właściwe dla majątku małżonków może wynikać z prawa innego kraju, co omawiamy w tekście kredyt dla małżeństwa z cudzoziemcem.

Jak się przygotować

1. Zarejestruj pobyt i uzyskaj PESEL, jeśli jeszcze ich nie masz.
2. Załóż konto w polskim banku i pobieraj na nie pensję co najmniej 3–6 miesięcy przed wnioskiem.
3. Jeśli zarabiasz w walucie, zapytaj najpierw, w jakiej walucie bank udzieli kredytu, a dopiero potem o marżę.
4. Przetłumacz dokumenty dochodowe u tłumacza przysięgłego.
5. Porównaj kilka banków: przy dochodzie z zagranicy różnice w zdolności sięgają kilkuset tysięcy złotych.

Obywatele państw spoza UE mają inne wymagania, opisane w tekstach kredyt dla cudzoziemca spoza UE, kredyt dla obywatela Ukrainy i kredyt dla obywatela Białorusi. Oferty banków zestawiamy w porównaniu banków.

Najczęstsze pytania

Źródła

1. Ustawa z 14 lipca 2006 r. o wjeździe na terytorium RP, pobycie oraz wyjeździe z tego terytorium obywateli państw członkowskich UE i członków ich rodzin (ISAP)
2. Ustawa z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (ISAP)
3. Ustawa z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (ISAP)
4. KNF, Rekomendacja S
5. Ustawa z 7 października 1999 r. o języku polskim (ISAP)

Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku. Decyzję kredytową podejmuje bank.

Czytaj też