Kredyt hipoteczny z długami i komornikiem: kiedy bank odmówi

Długi to jedno słowo na kilka bardzo różnych sytuacji. Kredyt gotówkowy spłacany co miesiąc w terminie to zwykłe zobowiązanie, które bank po prostu odejmie od zdolności. Zaległość sprzed kilku lat, dziś spłacona, to ślad w historii, który bank oceni. A dług, który ściąga komornik, to w praktyce przeszkoda nie do przejścia, dopóki egzekucja trwa. Poniżej opisujemy każdą z tych sytuacji osobno: co bank widzi, kiedy odmówi i co zrobić, żeby wniosek miał szansę. Liczby to przykłady policzone według wzorów bankowych.

Raty spłacane w terminie: problem zdolności, nie historii

Jeśli spłacasz kredyt gotówkowy, samochodowy czy raty za sprzęt bez opóźnień, bank nie traktuje tego jako zagrożenia. Wlicza jednak każdą ratę do limitu DSTI z Rekomendacji S, czyli do części dochodu, którą mogą zająć wszystkie raty: 40% albo 50% dochodu netto. Rata nowego kredytu hipotecznego jest liczona przy oprocentowaniu z buforem co najmniej 2,5 pkt proc., więc przy ofercie 6,5% bank sprawdza ratę przy 9%.

Przykład dla jednej osoby z dochodem 8 000 zł netto, bez dzieci, na 30 lat:

Każde 100 zł miesięcznej raty innego kredytu obniża zdolność o około 12 000 zł. Karta kredytowa i limit w koncie liczą się nawet wtedy, gdy z nich nie korzystasz: banki przyjmują zwykle kilka procent przyznanego limitu jako ratę, w przykładzie 3%. Jeśli nie potrzebujesz karty, wypowiedz ją przed wnioskiem i poproś o zaświadczenie o zamknięciu. Wiele banków pozwala też spłacić drobne kredyty z wkładu własnego albo z kredytu hipotecznego, ale to zwykle wymaga dodatkowej zgody. Swój wariant policzysz w kalkulatorze zdolności kredytowej, a zasady liczenia opisujemy w artykule zdolność kredytowa.

Zaległości w BIK: co bank zobaczy i jak długo

Biuro Informacji Kredytowej zbiera dane od banków i SKOK-ów. Kredyt spłacony z opóźnieniem ponad 60 dni może zostać w bazie do 5 lat po spłacie bez Twojej zgody, jeśli bank uprzedził Cię o tym i od uprzedzenia minęło co najmniej 30 dni (art. 105a ust. 3 Prawa bankowego). Bank, który rozpatruje wniosek hipoteczny, widzi więc nie tylko obecne raty, ale i to, jak spłacałeś w przeszłości.

Jak banki to oceniają, zależy od ich wewnętrznych zasad, ale schemat jest podobny:

• bieżąca zaległość, nawet niewielka: wniosek zwykle zostaje odrzucony, dopóki jej nie spłacisz,
• pojedyncze opóźnienie do 30 dni sprzed lat, potem terminowe spłaty: często bez znaczenia albo z niewielkim wpływem na ocenę,
• opóźnienia ponad 60–90 dni w ostatnich latach: duże ryzyko odmowy, a w części banków odmowa automatyczna,
• kredyt wypowiedziany, sprzedany firmie windykacyjnej albo umorzony: najczęściej odmowa przez kilka lat.

Zanim złożysz wniosek, pobierz raport o sobie. Bezpłatną kopię danych możesz dostać raz na 6 miesięcy. Jak go czytać i jak poprawić błędne wpisy, wyjaśniamy w artykule raport BIK przed kredytem.

BIG: długi za telefon, prąd i u firm windykacyjnych

Zaległości wobec operatora, dostawcy energii, wynajmującego czy firmy pożyczkowej nie zawsze trafiają do BIK. Trafiają za to do biur informacji gospodarczej: BIG InfoMonitor, KRD i ERIF. Wierzyciel może wpisać konsumenta, gdy dług wynosi co najmniej 200 zł, jest wymagalny od co najmniej 30 dni i po wysłaniu wezwania do zapłaty z ostrzeżeniem o wpisie. Banki sprawdzają te bazy przy wnioskach hipotecznych, a aktywny wpis zwykle oznacza odmowę.

Dobra wiadomość: po spłacie długu wierzyciel ma obowiązek usunąć informację z biura. Dlatego takie sprawy warto zamknąć kilka tygodni przed wnioskiem i sprawdzić, czy wpis zniknął. Możesz pobrać raport o sobie z każdego biura. Raport BIK pokazuje część danych z BIG InfoMonitor, ale nie zastępuje sprawdzenia pozostałych.

Chwilówki i pożyczki pozabankowe

Pożyczki z firm pożyczkowych też mają znaczenie, nawet spłacane w terminie. Część firm przekazuje dane do BIK, a bank widzi je w raporcie. Kilka chwilówek w ostatnich miesiącach przed wnioskiem bank może odczytać jako sygnał, że budżet domowy się nie domyka, nawet gdy zdolność formalnie wystarcza. Jeśli korzystałeś z takich pożyczek, spłać je i odczekaj kilka miesięcy przed wnioskiem hipotecznym. Wyciągi z konta, które bank dostaje do analizy dochodu, pokazują także przelewy do firm pożyczkowych i windykacyjnych.

Komornik: dlaczego egzekucja zwykle zamyka drogę

Toczące się postępowanie egzekucyjne to dla banku sygnał, że dłużnik nie płaci nawet po wyroku albo nakazie zapłaty. W praktyce banki nie udzielają kredytu hipotecznego osobie, wobec której komornik prowadzi egzekucję. Są też powody techniczne:

• zajęcie wynagrodzenia zmniejsza dochód, który realnie dostajesz. Przy długach innych niż alimenty komornik może zająć do połowy pensji, z pozostawieniem kwoty wolnej równej minimalnemu wynagrodzeniu netto (art. 87 i 87¹ Kodeksu pracy),
• zajęcie rachunku blokuje środki, z których miałby być wkład własny,
• egzekucja z nieruchomości albo hipoteka przymusowa wierzyciela w księdze wieczystej mieszkania, które już masz, oznacza, że bank nie dostanie czystego zabezpieczenia.

Jeśli kupujesz mieszkanie od sprzedającego, który ma komornika, problem jest inny: dotyczy nieruchomości, nie Ciebie. Opisujemy go w artykule księga wieczysta: co sprawdzić.

Co zrobić, żeby wniosek miał szansę

1. Spłać albo ureguluj dług u wierzyciela i poproś o pisemne potwierdzenie spłaty.
2. Doprowadź do umorzenia egzekucji. Po spłacie wierzyciel składa wniosek do komornika, a komornik umarza postępowanie. Zachowaj postanowienie o umorzeniu, bank może o nie poprosić.
3. Usuń ślady: sprawdź BIK i biura informacji gospodarczej. Błędne albo nieaktualne wpisy reklamuj u wierzyciela, który je przekazał.
4. Odczekaj i zbuduj historię: kilka miesięcy terminowych spłat pozostałych zobowiązań po uporządkowaniu długów działa na korzyść wniosku. Ile czekać przy opóźnieniach ponad 60 dni, zależy od banku, często są to lata, nie miesiące.
5. Zmniejsz obciążenie: zamknij nieużywane karty i limity, rozważ spłatę najmniejszych kredytów.
6. Złóż wniosek w banku, który akceptuje Twoją historię. Odrzucony wniosek w jednym banku nie przekreśla innych, ale każde zapytanie zostaje w BIK, więc nie składaj wniosków na oślep.

Spłata długów kolejnym kredytem gotówkowym rzadko pomaga, bo nowa rata obniża zdolność tak samo jak stara. Jeśli masz już mieszkanie, rozwiązaniem bywa konsolidacja z zabezpieczeniem hipotecznym, o której piszemy w artykule kredyt konsolidacyjny z hipoteką. Ekspert kredytowy po przejrzeniu raportu BIK powie, które banki rozpatrzą Twój wniosek, zanim zostawisz zapytania w kilku miejscach. Najczęstsze powody odmowy zebraliśmy w tekście odmowa kredytu hipotecznego.

Współkredytobiorca z długami

Bank ocenia wszystkich kredytobiorców. Jeśli zaległości ma partner albo rodzic, który miał wzmocnić zdolność, jego historia zaszkodzi całemu wnioskowi. Czasem lepiej złożyć wniosek bez tej osoby, nawet za cenę niższej kwoty. Uwaga przy małżeństwie: bank i tak zwykle pyta o zobowiązania małżonka, bo przy wspólności majątkowej mają one wpływ na budżet domowy. Więcej w artykule współkredytobiorca.

Najczęstsze pytania

Źródła

1. Ustawa z 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe, art. 105a (ISAP)
2. Biuro Informacji Kredytowej
3. Ustawa z 9 kwietnia 2010 r. o udostępnianiu informacji gospodarczych i wymianie danych gospodarczych (ISAP)
4. KNF, Rekomendacja S
5. Ustawa z 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (ISAP)

Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku. Decyzję kredytową podejmuje bank.

Czytaj też