PLENUAEksperci z wpisem w rejestrze KNFPomoc i kontakt
Bezpłatna analiza

Najem krótkoterminowy mieszkania z kredytem: przepisy 2026, wspólnota, podatek

Wynajem na doby mieszkania kupionego na kredyt: unijne rozporządzenie od 20 maja 2026, polska ustawa w Senacie, numer rejestracyjny, zgoda wspólnoty, podatek, ubezpieczenie i jak bank patrzy na taki dochód.

Piotr Sułkowski · ekspert kredytowy, KNF RHA0013513
Aktualizacja: · 5 min czytania

W skrócie

Od 20 maja 2026 r. stosuje się unijne rozporządzenie 2024/1028 o danych z najmu krótkoterminowego, a polską ustawę wprowadzającą rejestr i numer lokalu Sejm uchwalił 8 października 2026 r. Na 30 października 2026 r. była w Senacie i jeszcze nie obowiązywała. Projekt przewiduje m.in. możliwość ograniczeń we wspólnotach i gminach. Przy kredycie hipotecznym sprawdź umowę i polisę, bo najem na doby to inne ryzyko niż długi najem. Banki liczą taki dochód ostrożnie, zwykle ze średniej z co najmniej roku.

Najem na doby z kredytem. Zasady się zmieniają: sprawdź stan prawny przed zakupem.
Infografika KredytPolska. Pobierz PNG. Możesz ją udostępnić z podaniem źródła: kredytpolska.pl.

Mieszkanie w kurorcie albo w centrum dużego miasta wynajmowane na doby kusi wyższym przychodem niż zwykły najem. Przy zakupie na kredyt trzeba jednak policzyć więcej niż obłożenie: przepisy właśnie się zmieniają, wspólnota może mieć coś do powiedzenia, a bank oceni taki dochód ostrożniej. Ten tekst opisuje stan na 30 października 2026 r. Jak banki liczą dochód z najmu na doby w zdolności, opisujemy osobno w artykule kredyt hipoteczny z dochodem z najmu.

Co się zmienia w przepisach

Unijne rozporządzenie 2024/1028 o gromadzeniu i udostępnianiu danych dotyczących usług wynajmu krótkoterminowego stosuje się od 20 maja 2026 r. Wprowadza procedurę rejestracji lokali tam, gdzie państwo lub gmina ją ustanowią, numer rejestracyjny widoczny w ogłoszeniu i obowiązek przekazywania przez platformy danych o najmie organom publicznym.

Polska ustawa o najmie krótkoterminowym została uchwalona przez Sejm 8 października 2026 r. Pod koniec października komisje senackie rekomendowały jej przyjęcie bez poprawek, a dyskusja dotyczyła między innymi progu głosów potrzebnego do zakazu najmu w spółdzielniach, stref bez najmu w gminach i tego, kiedy wspólnoty zyskają nowe uprawnienia. Kolejne posiedzenie Senatu zaplanowano na 4–6 listopada 2026 r. Ustawa nie jest jeszcze w mocy, a szczegóły mogą się zmienić. Zaktualizujemy ten artykuł po jej publikacji.

Według uchwalonej wersji kluczowe zmiany to rejestr lokali i numer, bez którego nie opublikujesz ogłoszenia na platformie, kary za ogłoszenia bez numeru oraz narzędzia dla wspólnot i gmin do ograniczania najmu na doby, z częścią przepisów dla wspólnot od 2028 r. Przed zakupem mieszkania pod najem krótkoterminowy sprawdź, jak wygląda ostateczny tekst ustawy i czy w danym budynku lub dzielnicy nie planuje się ograniczeń.

Policz to sam

Ile wyniesie Twoja rata

Przykład reprezentatywny i założenia

Przykład reprezentatywny na 4 listopada 2026: całkowita kwota kredytu 520 000 zł, okres 30 lat (360 równych rat po 3028 zł), oprocentowanie zmienne 5,73% (WIBOR 3M 3,91% (fixing 4.11.2026) + średnia marża rynku 1,82% (AMRON-SARFiN, II kw. 2026)), RRSO 5,99%, całkowity koszt kredytu 581 471 zł (odsetki 570 071 zł, wycena nieruchomości 600 zł, ubezpieczenie nieruchomości 30 zł miesięcznie: 10 800 zł, prowizja 0 zł), całkowita kwota do zapłaty 1 101 471 zł. Zabezpieczenie: hipoteka na nieruchomości o wartości 650 000 zł, wkład własny 20%.

Ryzyko zmiany stopy. Przy oprocentowaniu zmiennym rata zmienia się razem ze wskaźnikiem (WIBOR, od 2027 r. w nowych umowach POLSTR). Gdy wskaźnik wzrośnie o 3 p.p., rata z przykładu wyniesie 4083 zł, czyli o 1055 zł więcej.

Kalkulator jest szacunkiem poglądowym, nie ofertą w rozumieniu Kodeksu cywilnego ani decyzją kredytową. Oprocentowanie, marżę, prowizję, ubezpieczenia i RRSO ustala bank po ocenie zdolności kredytowej.

Przydatne też: Rentowność najmu · Kalkulator zdolności kredytowej

Wspólnota i regulamin budynku

Już dziś regulamin wspólnoty lub spółdzielni może zawierać zasady dotyczące najmu, na przykład podwyższone zaliczki na koszty utrzymania części wspólnych dla lokali wynajmowanych na doby, obowiązek zgłaszania gości czy zakaz udostępniania kodów do bramy. Przy zakupie z rynku wtórnego poproś zarządcę o uchwały z ostatnich lat i regulamin. Przy zakupie od dewelopera zapytaj o projekt regulaminu i o to, czy w budynku planowane są lokale usługowe na najem krótkoterminowy.

Bezpłatna analiza

Porozmawiaj z ekspertem

  • Ekspert oddzwoni

    w ciągu 24 godzin

    bezpłatnie i bez zobowiązań, oferty 14 banków z RRSO

    Ekspert z wpisem KNF

    Bezpłatna rozmowa o Twoim kredycie

    Sprawdź, czy bank sfinansuje kolejne mieszkanie i na jakich warunkach.

    Umów bezpłatną rozmowę →Wolisz pytanie na piśmie?

Kredyt hipoteczny i mieszkanie na doby

  • Cel kredytu. Osoba prywatna, która kupuje jedno mieszkanie, dostaje zwykły kredyt hipoteczny. Przy zakupie kilku lokali w aparthotelu albo przez firmę bank może uznać transakcję za finansowanie działalności, z wyższym wkładem i inną marżą.
  • Rodzaj lokalu. Apartamenty w obiektach hotelowych bywają lokalami użytkowymi, a nie mieszkalnymi. Wtedy banki finansują je inaczej, często krócej i z wyższym wkładem. Więcej w artykule kredyt na lokal użytkowy.
  • Ubezpieczenie. Najem na doby to częsta zmiana osób i większe ryzyko szkód. Polisa scedowana na bank musi obejmować taki sposób korzystania z lokalu, inaczej ochrona może być ograniczona. Zapytaj ubezpieczyciela przed pierwszym gościem.
  • Zdolność. Przychodu z mieszkania, które dopiero kupujesz, banki zwykle nie liczą. Dochód z istniejącego najmu na doby biorą najczęściej jako średnią z co najmniej 12 miesięcy, często w niższym procencie niż przy najmie długim.

Czytaj dalej

Następne pytania w tym temacie

Podatek: ryczałt czy działalność

Najem na doby przez osobę prywatną może być rozliczany ryczałtem 8,5% i 12,5%, tak jak zwykły najem, dopóki nie ma cech działalności gospodarczej. Gdy wynajmujesz kilka lokali w sposób zorganizowany, zapewniasz sprzątanie, wymianę pościeli czy śniadania, urząd może uznać to za działalność gospodarczą, a usługi zakwaterowania mają też inne konsekwencje w VAT. Podczas prac w Senacie przedstawiciel rządu zapowiadał, że ustawa nie zmienia zasad opodatkowania. W razie wątpliwości zapytaj doradcę podatkowego albo wystąp o interpretację indywidualną. Ogólne zasady ryczałtu opisujemy w artykule podatek od najmu mieszkania.

Gminy mogą pobierać opłatę miejscową od osób przebywających w celach turystycznych. Sprawdź uchwałę swojej gminy, bo obowiązek jej pobierania i wpłacania może dotyczyć także Ciebie.

Przed zakupem pod najem krótkoterminowy

  1. Policz wariant ostrożny: obłożenie poza sezonem, prowizję platformy, sprzątanie, media, podatek i ratę. Punkt wyjścia da kalkulator rentowności najmu.
  2. Sprawdź status lokalu w księdze wieczystej: mieszkalny czy użytkowy.
  3. Poproś o uchwały i regulamin wspólnoty lub spółdzielni.
  4. Sprawdź stan prawny ustawy o najmie krótkoterminowym i ewentualne strefy ograniczeń w gminie.
  5. Zapytaj bank i ubezpieczyciela, zanim podpiszesz umowę przedwstępną.

Najczęstsze pytania

Od kiedy obowiązują nowe przepisy o najmie krótkoterminowym?

Unijne rozporządzenie 2024/1028 stosuje się od 20 maja 2026 r. Polską ustawę Sejm uchwalił 8 października 2026 r., a 30 października 2026 r. była jeszcze w Senacie i nie obowiązywała.

Czy mogę wynajmować na doby mieszkanie kupione na kredyt hipoteczny?

Prawo tego nie zabrania, ale sprawdź umowę kredytu, polisę scedowaną na bank i regulamin wspólnoty. Przy kredycie z dopłatami 2% wynajem oznacza zwrot dopłat.

Czy wspólnota może zakazać najmu na doby?

Uchwalona przez Sejm ustawa przewiduje narzędzia dla wspólnot i spółdzielni do ograniczania najmu krótkoterminowego, częściowo od 2028 r. Ostateczne brzmienie zależy od prac w Senacie.

Jaki podatek od najmu na doby?

Osoba prywatna może rozliczać go ryczałtem 8,5% do 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki, dopóki najem nie ma cech działalności gospodarczej.

Czy bank wliczy przychód z najmu na doby do zdolności?

Zwykle tak, ale ostrożnie: jako średnią z co najmniej 12 miesięcy, po rozliczeniu podatku i w niższym procencie niż przy najmie długim. Część banków takiego dochodu nie uznaje.

Pytania czytelników

Nie znalazłeś odpowiedzi w artykule? Zadaj pytanie: odpowie ekspert kredytowy z wpisem KNF, a pytanie z odpowiedzią opublikujemy bez Twoich danych w pytaniach i odpowiedziach.

Zadaj pytanie ekspertowi

Odpowiadają eksperci kredytowi z profilem w KredytPolska, podpisani imieniem i nazwiskiem. Bezpłatnie i bez konta. Przed publikacją sprawdzamy pytanie i usuwamy dane, po których można Cię rozpoznać.

Co najmniej 15 znaków

Informacja o danych osobowych (RODO) · Polityka prywatności Dowiedz się więcej

Administratorem danych jest Piotr Sułkowski, ul. Przestrzenna 1/14, 50-534 Wrocław. E-mail wykorzystamy tylko do jednej wiadomości, gdy pojawi się odpowiedź, potem go usuwamy. Usuwamy go też, gdy pytania nie opublikujemy albo gdy przez 90 dni nikt nie odpowie. Zgodę na publikację możesz wycofać: napisz do nas, a zdejmiemy pytanie ze strony.

Źródła

  1. Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 w sprawie gromadzenia i udostępniania danych dotyczących usług wynajmu krótkoterminowego (EUR-Lex)
  2. e-hotelarz.pl: Najem na doby w Senacie (27.10.2026, aktualizacja 29.10.2026)
  3. Ustawa z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, t.j. Dz.U. 2025 poz. 843 (sprawdzono 5.11.2026)
  4. Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (ISAP) (sprawdzono 5.11.2026)

Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku. Decyzję kredytową podejmuje bank.

Czytaj też