PLENUAEksperci z wpisem w rejestrze KNFPomoc i kontakt
Bezpłatna analiza

Podatek od najmu mieszkania: ryczałt 8,5% i 12,5%, terminy, małżonkowie

Ile podatku zapłacisz od wynajmu mieszkania: ryczałt 8,5% do 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki, wpłaty do 20. dnia miesiąca, PIT-28 do 30 kwietnia, rozliczenie małżonków, media i kaucja. Przykłady z liczbami.

Piotr Sułkowski · ekspert kredytowy, KNF RHA0013513
Aktualizacja: · 6 min czytania

W skrócie

Najem prywatny rozliczasz ryczałtem od przychodu: 8,5% do 100 000 zł w roku i 12,5% od nadwyżki, bez odliczania kosztów, odsetek od kredytu i amortyzacji. Przy czynszu 3 000 zł miesięcznie to 255 zł podatku co miesiąc i 3 060 zł w roku. Ryczałt wpłacasz do 20. dnia następnego miesiąca (albo kwartalnie), a zeznanie PIT-28 składasz od 15 lutego do 30 kwietnia. Małżonkowie mogą rozliczać najem po połowie, każdy z własnym progiem 100 000 zł, albo w całości przez jedno z nich po złożeniu oświadczenia.

Podatek od najmu mieszkania. Podatek liczysz od czynszu, bez odliczania kosztów i odsetek.
Infografika KredytPolska. Pobierz PNG. Możesz ją udostępnić z podaniem źródła: kredytpolska.pl.

Kupujesz mieszkanie na wynajem albo wyprowadzasz się i chcesz wynająć dotychczasowe. Jedno z pierwszych pytań brzmi: ile podatku zapłacisz i kiedy. Wynajem przez osobę prywatną, poza działalnością gospodarczą, rozlicza się ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Zasady są proste, ale kilka szczegółów, takich jak media, kaucja czy rozliczenie małżonków, wpływa na to, ile oddasz fiskusowi. Rentowność całej inwestycji z kredytem opisujemy w artykule kredyt na mieszkanie na wynajem, a tutaj zajmujemy się samym podatkiem.

Stawki ryczałtu od najmu

Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym przewiduje dla najmu prywatnego dwie stawki: 8,5% przychodu do 100 000 zł w roku i 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł (art. 12 ust. 1 pkt 4). Podatek liczy się od przychodu, czyli od czynszu, który dostajesz. Ustawa mówi wprost, że ryczałt „pobiera się bez pomniejszania przychodu o koszty uzyskania” (art. 12 ust. 2). Nie odliczysz więc odsetek od kredytu, remontu, wyposażenia, czynszu do wspólnoty, który płacisz sam, ani amortyzacji mieszkania.

Stawki ryczałtu od najmu
Czynsz miesięczniePrzychód w rokuRyczałt w rokuMiesięcznie
2 000 zł24 000 zł2 040 zł170 zł
3 000 zł36 000 zł3 060 zł255 zł
5 000 zł60 000 zł5 100 zł425 zł
10 000 zł (dwa mieszkania)120 000 zł11 000 złok. 917 zł

Przy 120 000 zł przychodu podatek to 8 500 zł od pierwszych 100 000 zł i 2 500 zł od nadwyżki. Próg 100 000 zł dotyczy wszystkich Twoich przychodów z najmu w roku, a nie każdego mieszkania osobno.

Policz to sam

Ile wyniesie Twoja rata

Przykład reprezentatywny i założenia

Przykład reprezentatywny na 4 listopada 2026: całkowita kwota kredytu 520 000 zł, okres 30 lat (360 równych rat po 3028 zł), oprocentowanie zmienne 5,73% (WIBOR 3M 3,91% (fixing 4.11.2026) + średnia marża rynku 1,82% (AMRON-SARFiN, II kw. 2026)), RRSO 5,99%, całkowity koszt kredytu 581 471 zł (odsetki 570 071 zł, wycena nieruchomości 600 zł, ubezpieczenie nieruchomości 30 zł miesięcznie: 10 800 zł, prowizja 0 zł), całkowita kwota do zapłaty 1 101 471 zł. Zabezpieczenie: hipoteka na nieruchomości o wartości 650 000 zł, wkład własny 20%.

Ryzyko zmiany stopy. Przy oprocentowaniu zmiennym rata zmienia się razem ze wskaźnikiem (WIBOR, od 2027 r. w nowych umowach POLSTR). Gdy wskaźnik wzrośnie o 3 p.p., rata z przykładu wyniesie 4083 zł, czyli o 1055 zł więcej.

Kalkulator jest szacunkiem poglądowym, nie ofertą w rozumieniu Kodeksu cywilnego ani decyzją kredytową. Oprocentowanie, marżę, prowizję, ubezpieczenia i RRSO ustala bank po ocenie zdolności kredytowej.

Przydatne też: Rentowność najmu · Kalkulator zdolności kredytowej

Kiedy płacisz i kiedy składasz zeznanie

  • Wpłaty w trakcie roku. Ryczałt wpłacasz na mikrorachunek podatkowy do 20. dnia następnego miesiąca, za grudzień do 20 stycznia (art. 21 ust. 1). Możesz też płacić kwartalnie, do 20. dnia miesiąca po zakończeniu kwartału (art. 21 ust. 1a).
  • Zeznanie roczne PIT-28 składasz od 15 lutego do 30 kwietnia następnego roku (art. 21 ust. 2 pkt 2), najwygodniej w e-Urzędzie Skarbowym.
  • Ewidencja. Przy najmie prywatnym nie musisz prowadzić ewidencji przychodów (art. 15 ust. 3), ale przechowuj umowy najmu i potwierdzenia wpłat czynszu. Bank, który policzy Ci dochód z najmu do zdolności, poprosi właśnie o PIT-28 i wyciągi.

Czynsz jest przychodem w miesiącu, w którym go otrzymasz. Jeśli najemca zapłaci w styczniu za grudzień, ryczałt za tę kwotę wpłacasz do 20 lutego.

Małżonkowie: po połowie czy jedno z Was

Gdy mieszkanie jest we wspólności majątkowej, przychód z najmu dzieli się co do zasady po połowie i każde z małżonków rozlicza swoją część. Możecie też złożyć oświadczenie, że całość rozlicza jedno z Was. Trzeba je złożyć do 20. dnia miesiąca po miesiącu, w którym pojawił się pierwszy przychód z najmu w danym roku, a przy pierwszym przychodzie w grudniu do końca roku (art. 12 ust. 6 i 7).

Wybór ma znaczenie przy wyższym czynszu, bo każde z Was ma własny próg 100 000 zł.

Małżonkowie: po połowie czy jedno z Was
Przychód z najmu pary w rokuRozlicza jedno z małżonkówPo połowieRóżnica
60 000 zł5 100 zł5 100 zł0 zł
120 000 zł11 000 zł10 200 zł800 zł
150 000 zł14 750 zł12 750 zł2 000 zł

Poniżej 100 000 zł przychodu sposób podziału nie zmienia podatku. Oświadczenie o rozliczaniu przez jedno z Was bywa wygodniejsze, bo jedna osoba pilnuje wpłat. Warto jednak pamiętać o kredycie: bank liczy do zdolności dochód z najmu tej osoby, która go rozlicza. Jeśli o kredyt będzie się starać tylko jedno z Was, rozliczenie całości przez tę osobę może pomóc. Jak bank liczy taki dochód, opisujemy w artykule kredyt hipoteczny z dochodem z najmu.

Bezpłatna analiza

Porozmawiaj z ekspertem

  • Ekspert oddzwoni

    w ciągu 24 godzin

    bezpłatnie i bez zobowiązań, oferty 14 banków z RRSO

    Ekspert z wpisem KNF

    Bezpłatna rozmowa o Twoim kredycie

    Sprawdź, czy bank sfinansuje kolejne mieszkanie i na jakich warunkach.

    Umów bezpłatną rozmowę →Wolisz pytanie na piśmie?

Media, czynsz do wspólnoty i kaucja

Czy pieniądze od najemcy na prąd, gaz czy wodę są przychodem? W wyroku z 27 stycznia 2026 r. (II FSK 559/23) Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że kwota, jaką wynajmujący otrzymuje od najemców na pokrycie kosztów mediów, nie jest jego przychodem podatkowym, a realnym przysporzeniem jest czynsz najmu. W tamtej sprawie umowa rozdzielała czynsz i media, a wynajmująca przekazywała dostawcom całą kwotę bez marży. To pojedynczy wyrok, nie uchwała, więc bezpieczniej jest zapisać w umowie osobno czynsz i osobno opłaty za media według zużycia, rozliczane z rachunków.

Podobnie jest z kaucją. Kaucja, którą oddasz najemcy po zakończeniu najmu, nie jest Twoim trwałym przysporzeniem. Jeśli zatrzymasz ją w całości lub w części, na przykład na zaległy czynsz, ta kwota staje się przychodem z najmu w dniu zatrzymania. Ile kaucji możesz w ogóle pobrać, opisujemy w artykule obowiązki wynajmującego mieszkanie.

Najem prywatny czy działalność

Ryczałt 8,5% i 12,5% dotyczy najmu poza działalnością gospodarczą. Gdy wynajem jest zorganizowany i ciągły, na przykład wiele mieszkań, obsługa gości przy najmie na doby, sprzątanie i śniadania, urząd może uznać go za działalność gospodarczą. Wtedy zmienia się sposób opisania przychodu i zasady opodatkowania, a bank oceni dochód jak dochód z firmy. W razie wątpliwości można wystąpić o interpretację indywidualną do Krajowej Informacji Skarbowej. O najmie na doby przeczytasz w artykule najem krótkoterminowy mieszkania z kredytem.

Czytaj dalej

Następne pytania w tym temacie

Co z podatkiem przy sprzedaży wynajmowanego mieszkania

Ryczałt od najmu nie zastępuje podatku od sprzedaży. Jeśli sprzedasz mieszkanie przed upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym je kupiłeś, od dochodu ze sprzedaży zapłacisz 19% PIT, a ulga mieszkaniowa wymaga wydania pieniędzy na własne cele mieszkaniowe. Policzysz to w kalkulatorze podatku od sprzedaży mieszkania.

Kolejność kroków przy pierwszym najmie

  1. Podpisz umowę na piśmie, z czynszem i opłatami za media zapisanymi osobno.
  2. Jeśli to najem okazjonalny, zgłoś go w urzędzie skarbowym w 14 dni od początku najmu. Szczegóły w artykule najem okazjonalny krok po kroku.
  3. Małżonkowie: zdecydujcie, czy rozliczacie po połowie, czy jedno z Was, i złóżcie oświadczenie w terminie.
  4. Wpłacaj ryczałt do 20. dnia następnego miesiąca albo kwartalnie.
  5. Złóż PIT-28 do 30 kwietnia i zachowaj UPO. Przyda się do kredytu.

Najczęstsze pytania

Ile wynosi podatek od wynajmu mieszkania?

8,5% przychodu do 100 000 zł w roku i 12,5% od nadwyżki. Przy czynszu 3 000 zł miesięcznie to 255 zł miesięcznie i 3 060 zł rocznie.

Czy od podatku od najmu odliczę odsetki od kredytu?

Nie. Ryczałt pobiera się bez pomniejszania przychodu o koszty uzyskania (art. 12 ust. 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym), więc nie odliczysz odsetek, remontu ani amortyzacji.

Do kiedy trzeba zapłacić ryczałt od najmu?

Do 20. dnia następnego miesiąca, za grudzień do 20 stycznia. Możesz też płacić kwartalnie, do 20. dnia miesiąca po kwartale.

Do kiedy złożyć PIT-28 za najem?

Od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.

Czy małżonkowie mogą rozliczać najem po połowie?

Tak, przy wspólności majątkowej przychód dzieli się po połowie i każde z Was ma własny próg 100 000 zł. Całość może rozliczać jedno z Was po złożeniu oświadczenia do 20. dnia miesiąca po pierwszym przychodzie w roku.

Czy opłaty za media od najemcy są przychodem?

NSA w wyroku z 27 stycznia 2026 r. (II FSK 559/23) uznał, że kwota otrzymana od najemców na pokrycie mediów nie jest przychodem wynajmującego. Zapisz w umowie czynsz i media osobno.

Pytania czytelników

Nie znalazłeś odpowiedzi w artykule? Zadaj pytanie: odpowie ekspert kredytowy z wpisem KNF, a pytanie z odpowiedzią opublikujemy bez Twoich danych w pytaniach i odpowiedziach.

Zadaj pytanie ekspertowi

Odpowiadają eksperci kredytowi z profilem w KredytPolska, podpisani imieniem i nazwiskiem. Bezpłatnie i bez konta. Przed publikacją sprawdzamy pytanie i usuwamy dane, po których można Cię rozpoznać.

Co najmniej 15 znaków

Informacja o danych osobowych (RODO) · Polityka prywatności Dowiedz się więcej

Administratorem danych jest Piotr Sułkowski, ul. Przestrzenna 1/14, 50-534 Wrocław. E-mail wykorzystamy tylko do jednej wiadomości, gdy pojawi się odpowiedź, potem go usuwamy. Usuwamy go też, gdy pytania nie opublikujemy albo gdy przez 90 dni nikt nie odpowie. Zgodę na publikację możesz wycofać: napisz do nas, a zdejmiemy pytanie ze strony.

Źródła

  1. Ustawa z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, t.j. Dz.U. 2025 poz. 843 (sprawdzono 5.11.2026)
  2. NSA, wyrok z 27 stycznia 2026 r., II FSK 559/23 (Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych) (sprawdzono 4.11.2026)
  3. Ministerstwo Finansów: rozliczenie ryczałtu, PIT-28 (podatki.gov.pl) (sprawdzono 5.11.2026)
  4. Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, t.j. Dz.U. 2023 poz. 725 (sprawdzono 5.11.2026)

Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku. Decyzję kredytową podejmuje bank.

Czytaj też