Obowiązki wynajmującego mieszkanie: naprawy, kaucja, wypowiedzenie

Wynajem mieszkania to nie tylko czynsz co miesiąc. Właściciel ma obowiązki wobec najemcy, wspólnoty, urzędu skarbowego, a przy mieszkaniu na kredyt także wobec banku. Część wynika z Kodeksu cywilnego, część z ustawy o ochronie praw lokatorów, która chroni najemcę lokalu mieszkalnego mocniej niż przy innych najmach. Zebraliśmy je w jednym miejscu, żeby łatwiej było przygotować umowę.

Naprawy: co należy do właściciela, a co do najemcy

Wynajmujący powinien wydać najemcy mieszkanie w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać je w takim stanie przez cały czas najmu (art. 662 § 1 KC). Przy lokalach mieszkalnych ustawa o ochronie praw lokatorów precyzuje: wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń, a po opróżnieniu lokalu przez poprzedniego najemcę wymienia zużyte elementy wyposażenia. Odpowiada też za naprawy budynku i lokalu, które nie obciążają najemcy (art. 6a).

Najemcę obciążają drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem (art. 662 § 2 KC). Należą do nich w szczególności drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, a także drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, które zapewniają światło, ogrzewanie, dopływ i odpływ wody (art. 681 KC). Ustawa o ochronie praw lokatorów dodaje naprawę i konserwację między innymi podłóg, okien, drzwi, wbudowanych mebli i urządzeń sanitarnych (art. 6b ust. 2).

Przepisy dają ramy, ale szczegóły rozstrzyga umowa. Zapisz w niej, kto płaci za przeglądy, wymianę sprzętu AGD i usuwanie awarii, oraz jak najemca ma zgłaszać usterki.

Kaucja i protokół

Przy zwykłym najmie kaucja nie może przekroczyć dwunastokrotności miesięcznego czynszu, a przy najmie okazjonalnym sześciokrotności (art. 6 ust. 1 i art. 19a ust. 4). Kaucja wraca w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności wynajmującego (art. 6 ust. 4). Przy zwykłym najmie zwraca się kaucję zwaloryzowaną do aktualnego czynszu, nie niższą niż wpłacona (art. 6 ust. 3).

Żeby uniknąć sporów o potrącenia, przy wydaniu kluczy spisz protokół zdawczo-odbiorczy: stan liczników, wyposażenie, usterki i zdjęcia. Ten sam protokół przy zakończeniu najmu pozwala wykazać, co zostało zniszczone ponad zwykłe zużycie.

Wypowiedzenie umowy przez właściciela

Najemcy lokalu mieszkalnego przysługuje ochrona, której nie da się wyłączyć umową. Gdy najemca płaci czynsz, właściciel może wypowiedzieć umowę tylko z przyczyn wymienionych w ustawie, na piśmie i z podaniem przyczyny (art. 11 ust. 1). Takimi przyczynami są między innymi:

• używanie lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niszczenie go, mimo pisemnego upomnienia,
• zaległość z czynszem lub innymi opłatami za co najmniej trzy pełne okresy płatności, po pisemnym uprzedzeniu i wyznaczeniu dodatkowego, miesięcznego terminu zapłaty,
• wynajęcie, podnajęcie lub oddanie lokalu do bezpłatnego używania bez pisemnej zgody właściciela.

Umowy na czas oznaczony co do zasady nie wypowiada się przed terminem, chyba że umowa przewiduje taką możliwość. Dlatego przy krótszych umowach właściciele wybierają często najem okazjonalny, opisany w artykule najem okazjonalny krok po kroku.

Wspólnota, urząd i opłaty

• Podatek od najmu. Ryczałt 8,5% płacisz do 20. dnia następnego miesiąca, a PIT-28 składasz do 30 kwietnia. Szczegóły w artykule podatek od najmu mieszkania.
• Liczba mieszkańców. Wspólnota lub spółdzielnia rozlicza część opłat, na przykład za wodę czy odpady, według liczby osób. Zgłoś zmianę, gdy wprowadza się najemca, inaczej różnicę zapłacisz Ty.
• Opłaty wobec wspólnoty zawsze obciążają właściciela lokalu (art. 13 ustawy o własności lokali), nawet jeśli w umowie najemca zobowiązał się płacić je za Ciebie. Gdy najemca nie zapłaci, wspólnota upomni się u Ciebie.
• Regulamin i uchwały wspólnoty mogą zawierać zasady dotyczące najmu, na przykład zgłaszania najemców czy korzystania z części wspólnych. Przekaż je najemcy razem z umową.

Mieszkanie na kredyt: bank i ubezpieczenie

Jeśli mieszkanie jest obciążone hipoteką, sprawdź w umowie kredytu, czy bank wymaga informowania o zmianie sposobu korzystania z nieruchomości. Polisę od ognia i innych zdarzeń losowych, scedowaną na bank, musisz utrzymywać przez cały czas spłaty. Poinformuj ubezpieczyciela, że mieszkanie jest wynajmowane, bo część polis wyłącza lub ogranicza ochronę lokali oddanych w najem, i rozważ OC najemcy po jego stronie. Gdy kupiłeś mieszkanie z dopłatami Bezpiecznego kredytu 2%, wynajem może oznaczać zwrot dopłat, o czym piszemy w artykule wynajem mieszkania kupionego na kredyt.

Najczęstsze pytania

Źródła

1. Kodeks cywilny, art. 659–692 (ISAP) (sprawdzono 5.11.2026)
2. Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, t.j. Dz.U. 2023 poz. 725 (sprawdzono 5.11.2026)
3. Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (ISAP) (sprawdzono 5.11.2026)

Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku. Decyzję kredytową podejmuje bank.

Czytaj też

• Koszty i oprocentowanie · 8 min

  Ubezpieczenie nieruchomości do kredytu: suma, koszt i cesja

  Ubezpieczenie mieszkania lub domu do kredytu hipotecznego: dlaczego bank go wymaga, jaka suma ubezpieczenia, polisa z banku czy własna, koszt, OC i budowa domu.

• Mieszkanie na wynajem · 8 min

  Kredyt na mieszkanie na wynajem: wkład, zdolność, zysk netto

  Kredyt na mieszkanie pod wynajem: jaki wkład, czy bank liczy przyszły czynsz, ile realnie zarobisz po ryczałcie 8,5% i odsetkach. Rachunek na przykładzie.

• Mieszkanie na wynajem · 5 min

  Najem krótkoterminowy mieszkania z kredytem: przepisy 2026, wspólnota, podatek

  Wynajem na doby mieszkania kupionego na kredyt: unijne rozporządzenie od 20 maja 2026, polska ustawa w Senacie, numer rejestracyjny, zgoda wspólnoty, podatek, ubezpieczenie i jak bank patrzy na taki dochód.

• Kredyt krok po kroku · 11 min

  Jak przygotować się do kredytu hipotecznego: plan na 12 miesięcy

  Co zrobić rok, pół roku i miesiąc przed wnioskiem, żeby bank pożyczył więcej i taniej: BIK, karty, praca, oszczędności, dokumenty i lista kontrolna.