Najem okazjonalny krok po kroku: umowa, notariusz, zgłoszenie do urzędu

Właściciele mieszkań na wynajem najczęściej boją się jednego: najemcy, który przestaje płacić i nie chce się wyprowadzić. Przy zwykłej umowie najmu lokalu mieszkalnego właściciel może ją wypowiedzieć tylko z przyczyn wymienionych w ustawie, a eksmisja wymaga wyroku sądu. Najem okazjonalny to umowa, która ten proces skraca, pod warunkiem że od początku spełnisz kilka formalności. Poniżej wyjaśniamy, czym się różni od najmu zwykłego i instytucjonalnego i jak ją zawrzeć krok po kroku.

Trzy rodzaje najmu mieszkania

Najem instytucjonalny jest przeznaczony dla firm, które zawodowo wynajmują mieszkania (art. 19f ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów). Najemca też poddaje się w nim egzekucji w akcie notarialnym i przyjmuje do wiadomości, że w razie opróżnienia lokalu nie przysługuje mu prawo do najmu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego. Osoba prywatna z jednym czy dwoma mieszkaniami na wynajem wybiera zwykle między najmem zwykłym a okazjonalnym.

Co musi zawierać umowa najmu okazjonalnego

Najem okazjonalny może zawrzeć właściciel lokalu mieszkalnego, który jest osobą fizyczną i nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, na czas oznaczony nie dłuższy niż 10 lat (art. 19a ust. 1). Umowa i jej zmiany wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności (art. 19a ust. 6). Do umowy dołącza się trzy dokumenty (art. 19a ust. 2):

1. Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje się opróżnić lokal w terminie wskazanym w żądaniu właściciela.
2. Wskazanie innego lokalu, w którym najemca będzie mógł zamieszkać, jeśli dojdzie do egzekucji. Najczęściej to mieszkanie rodziców lub krewnych.
3. Oświadczenie właściciela tego lokalu o zgodzie na zamieszkanie najemcy i osób, które z nim mieszkają. Na żądanie wynajmującego podpis pod tym oświadczeniem musi być poświadczony notarialnie.

Jeśli najemca straci możliwość zamieszkania we wskazanym lokalu, na przykład gdy właściciel go sprzeda, ma 21 dni, żeby wskazać nowy lokal i dostarczyć nową zgodę (art. 19a ust. 3). Jeśli tego nie zrobi, możesz wypowiedzieć umowę na piśmie z co najmniej 7-dniowym okresem wypowiedzenia (art. 19d ust. 5).

Kaucja

Przy najmie okazjonalnym kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu i podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela (art. 19a ust. 4 i 5). Przy najmie zwykłym limit jest wyższy: dwunastokrotność czynszu (art. 6 ust. 1).

Zgłoszenie w urzędzie skarbowym: 14 dni

Właściciel zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na swoje miejsce zamieszkania w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu (art. 19b ust. 1). Liczy się początek najmu, czyli zwykle dzień wydania kluczy, a nie dzień podpisania umowy. Na żądanie najemcy musisz pokazać potwierdzenie zgłoszenia (art. 19b ust. 2).

To najważniejszy termin w całej procedurze. Bez zgłoszenia nie stosuje się przepisów art. 19c i 19d (art. 19b ust. 3), czyli tracisz uproszczony tryb opróżnienia lokalu, a umowa w praktyce działa jak zwykły najem. Zgłoszenie nie zastępuje podatku: ryczałt od czynszu płacisz osobno, o czym piszemy w artykule podatek od najmu mieszkania.

Koniec najmu i opróżnienie lokalu

Umowa wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta. Jeśli najemca nie wyprowadzi się po wygaśnięciu lub wypowiedzeniu umowy, postępujesz tak (art. 19d):

1. Doręczasz najemcy pisemne żądanie opróżnienia lokalu, z terminem nie krótszym niż 7 dni od doręczenia.
2. Po bezskutecznym upływie terminu składasz do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu z oświadczeniem najemcy. Do wniosku dołączasz między innymi doręczone żądanie i potwierdzenie zgłoszenia umowy w urzędzie skarbowym.
3. Z tytułem wykonawczym idziesz do komornika, który przeprowadza egzekucję do lokalu wskazanego przez najemcę.

Przy najmie zwykłym droga jest dłuższa. Właściciel może wypowiedzieć umowę tylko z przyczyn z art. 11 ustawy, na piśmie i z podaniem przyczyny, na przykład przy zaległości z czynszem lub opłatami za co najmniej trzy pełne okresy płatności, po pisemnym uprzedzeniu i wyznaczeniu dodatkowego miesiąca na zapłatę. Jeśli najemca się nie wyprowadzi, potrzebny jest wyrok eksmisyjny.

Najem okazjonalny a kredyt

Jeśli chcesz, żeby bank wliczył czynsz do zdolności przy kolejnym kredycie, dobrze udokumentowany najem pomaga. Bank zwykle prosi o umowę najmu, wpływy czynszu na konto i PIT-28, a przy najmie okazjonalnym może poprosić także o potwierdzenie zgłoszenia w urzędzie skarbowym. Więcej w artykule kredyt hipoteczny z dochodem z najmu.

Lista kontrolna

• Umowa na piśmie, na czas oznaczony, najwyżej 10 lat.
• Akt notarialny z oświadczeniem najemcy przed wydaniem kluczy.
• Adres innego lokalu i zgoda jego właściciela, w razie potrzeby z podpisem poświadczonym notarialnie.
• Kaucja najwyżej 6 czynszów, z zapisem o zwrocie w miesiąc od opróżnienia.
• Protokół zdawczo-odbiorczy ze stanem liczników i zdjęciami.
• Zgłoszenie w urzędzie skarbowym w 14 dni od wydania kluczy i kopia potwierdzenia.

Najczęstsze pytania

Źródła

1. Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, t.j. Dz.U. 2023 poz. 725 (sprawdzono 5.11.2026)
2. Kodeks cywilny, art. 659–692 (ISAP) (sprawdzono 5.11.2026)
3. Ustawa z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, t.j. Dz.U. 2025 poz. 843 (sprawdzono 5.11.2026)

Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku. Decyzję kredytową podejmuje bank.

Czytaj też

• Zdolność kredytowa i dochody · 7 min

  Kredyt hipoteczny z dochodem z najmu: jak bank liczy czynsz

  Czy bank uzna dochód z najmu do zdolności: umowa, wpływy, ryczałt 8,5%, staż, jaka część czynszu, najem krótkoterminowy i mieszkanie wynajmowane z kredytem.

• Mieszkanie na wynajem · 5 min

  Wynajem mieszkania kupionego na kredyt: bank, dopłaty 2%, podatek

  Kupiłeś mieszkanie na kredyt dla siebie, a teraz chcesz je wynająć: czy bank musi wiedzieć, co z dopłatami Bezpiecznego kredytu 2%, ubezpieczeniem i podatkiem, i jak wynajem wpłynie na kolejny kredyt.

• Mieszkanie na wynajem · 5 min

  Najem krótkoterminowy mieszkania z kredytem: przepisy 2026, wspólnota, podatek

  Wynajem na doby mieszkania kupionego na kredyt: unijne rozporządzenie od 20 maja 2026, polska ustawa w Senacie, numer rejestracyjny, zgoda wspólnoty, podatek, ubezpieczenie i jak bank patrzy na taki dochód.

• Kredyt krok po kroku · 11 min

  Jak przygotować się do kredytu hipotecznego: plan na 12 miesięcy

  Co zrobić rok, pół roku i miesiąc przed wnioskiem, żeby bank pożyczył więcej i taniej: BIK, karty, praca, oszczędności, dokumenty i lista kontrolna.