Kredyt na dom letniskowy: kiedy hipoteczny, a kiedy pożyczka

Dom nad jeziorem, w górach albo na Mazurach to dla wielu rodzin druga nieruchomość, kupowana po spłacie części kredytu na mieszkanie. Banki finansują takie zakupy, ale ostrożniej niż mieszkanie, w którym się mieszka. Kluczowe jest to, czy budynek formalnie i technicznie nadaje się do zamieszkania, i to, ile zdolności zostało po pierwszym kredycie. Poniżej opisujemy wymagania banków, przykład zdolności dla pary z kredytem na mieszkanie i alternatywy, gdy kredyt hipoteczny nie wchodzi w grę.

Dom letniskowy czy budynek mieszkalny

W języku codziennym „domek letniskowy” to wszystko, co stoi poza miastem. Dla banku liczy się status prawny i techniczny budynku:

Status budynku sprawdzisz w kartotece budynków w ewidencji gruntów i budynków starostwa, w pozwoleniu na budowę lub zgłoszeniu i w dokumentach odbioru. Działki w rodzinnych ogrodach działkowych użytkuje się na podstawie prawa do działki z ustawy o ogrodach działkowych. Nie ma tam własności ani księgi dla działkowca, więc nie ma na czym wpisać hipoteki. Takie zakupy finansuje się gotówką albo kredytem gotówkowym.

Czego wymaga bank

• Księga wieczysta z uregulowanym stanem prawnym i dostępem do drogi publicznej, bezpośrednio albo przez służebność.
• Legalny budynek: pozwolenie na budowę lub zgłoszenie i zakończona budowa. Domek postawiony bez formalności albo większy niż w zgłoszeniu to częsty powód odmowy.
• Możliwość całorocznego użytkowania: ogrzewanie, woda, prąd, kanalizacja albo szambo lub przydomowa oczyszczalnia.
• Wycena: rzeczoznawca musi znaleźć porównywalne transakcje. W małych miejscowościach jest ich mało, a wartość bywa niższa od ceny ofertowej.
• Ubezpieczenie od ognia i zdarzeń losowych z cesją na bank. Ubezpieczyciele często stawiają osobne warunki dla domów niezamieszkanych przez dłuższą część roku.

Sprawdź też plan miejscowy albo warunki zabudowy: tereny zabudowy letniskowej, obszary chronione i strefy przy jeziorach ograniczają rozbudowę. Jeśli kupujesz samą działkę pod dom letni, przeczytaj artykuł kredyt na działkę.

Wkład własny przy drugiej nieruchomości

Rekomendacja S pozwala finansować do 80% wartości nieruchomości mieszkalnej, a do 90% z dodatkowym zabezpieczeniem. Przy drugim domu, który nie zaspokaja Twoich podstawowych potrzeb mieszkaniowych, część banków ustala własne, ostrzejsze limity, np. wkład 20–30% i wyższą marżę. Nie skorzystasz też z programów z gwarancją BGK, bo wymagają braku innego mieszkania. Zamiast gotówki bank może przyjąć dodatkową hipotekę na mieszkaniu, które masz, jeśli jego wartość znacznie przekracza saldo kredytu.

Ile trzeba zarabiać: przykład

Para kupuje dom za 400 000 zł, wpłaca 30% (120 000 zł) i bierze 280 000 zł na 20 lat. Przy 6,5% rata wynosi około 2 088 zł, a przy 7% około 2 171 zł. Bank liczy ratę z buforem 2,5 pkt proc.: przy ofercie 6,5% to około 2 519 zł. Jednocześnie para spłaca kredyt na mieszkanie, którego saldo wynosi 400 000 zł na 30 lat, a rata do zdolności to około 3 218 zł.

W pierwszym wierszu przy limicie 50% o wyniku decydują koszty utrzymania pary, przyjęte w przykładzie na 2 700 zł. W drugim decyduje limit DSTI z Rekomendacji S, bo obie raty liczą się razem. Banki stosują własne tabele kosztów, więc wynik jest orientacyjny. Swój wariant sprawdzisz w kalkulatorze zdolności kredytowej. Jeśli brakuje zdolności, pomaga dłuższy okres kredytu na dom albo większa nadpłata kredytu na mieszkanie przed wnioskiem, bo obniża saldo, od którego bank liczy ratę testową.

Alternatywa: pożyczka hipoteczna na mieszkanie

Gdy bank nie przyjmie domku jako zabezpieczenia, można zabezpieczyć finansowanie na mieszkaniu, które już masz. Pożyczka hipoteczna jest dowolnego przeznaczenia, ale ma zwykle wyższe oprocentowanie, krótszy okres i niższy limit w stosunku do wartości nieruchomości. Przy 280 000 zł i 8% rata wynosi około 2 342 zł na 20 lat i około 2 676 zł na 15 lat. Odsetki na 20 lat to około 282 100 zł, wobec około 221 000 zł w kredycie hipotecznym przy 6,5%. Jeśli mieszkanie ma już hipotekę innego banku, pożyczka będzie zabezpieczona na dalszym miejscu albo wymaga refinansowania obu długów w jednym banku. Szczegóły w tekście pożyczka hipoteczna.

Wynajem domu turystom

Część kupujących planuje, że dom w sezonie zarobi na siebie. Bank zwykle nie wliczy przyszłych przychodów z najmu krótkoterminowego do zdolności, a przychody z wcześniejszego najmu tylko wtedy, gdy są udokumentowane zeznaniem podatkowym. Najem prywatny rozlicza się ryczałtem: 8,5% przychodu do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki. Przy krótkich pobytach z usługami dodatkowymi, takimi jak sprzątanie czy śniadania, urząd skarbowy może uznać, że to działalność gospodarcza, a gmina może pobierać opłatę miejscową. Sprawdź też, czy umowa kredytu nie ogranicza wynajmu, i poinformuj ubezpieczyciela, że w domu przebywają goście. Rentowność najmu na kredyt liczymy w artykule kredyt na mieszkanie na wynajem, a przy budowie własnego domu letniego zasady opisujemy w tekście kredyt na budowę domu.

Podatki i koszty zakupu

Przy zakupie domu z rynku wtórnego zapłacisz 2% PCC od ceny. Zwolnienie przy pierwszym mieszkaniu dotyczy lokalu i budynku mieszkalnego jednorodzinnego kupowanego przez osobę, która nie miała wcześniej takiej nieruchomości, więc przy drugim domu zwykle nie przysługuje. Do tego taksa notarialna, opłaty sądowe i wycena. Policzysz je w kalkulatorze kosztów zakupu. Jeśli później sprzedasz dom przed upływem 5 lat od końca roku zakupu, zapłacisz PIT od dochodu, co sprawdzisz w kalkulatorze podatku od sprzedaży.

Lista przed zakupem

1. Ewidencja budynków i dokumenty budowy: czy dom jest legalny i jaki ma status.
2. Księga wieczysta i dojazd do drogi publicznej.
3. Media i ogrzewanie: czy da się w nim mieszkać zimą.
4. Rozmowa z bankiem o wkładzie i marży dla drugiej nieruchomości.
5. Zdolność liczona razem z obecnym kredytem i wariant z pożyczką hipoteczną.
6. Polisa dla domu, w którym nie mieszkasz cały rok, przed podpisaniem umowy kredytu.

Ekspert kredytowy sprawdzi, które banki przyjmą konkretny dom jako zabezpieczenie, zanim zapłacisz zadatek. Wynagrodzenie eksperta przy kredycie hipotecznym zwykle płaci bank.

Najczęstsze pytania

Źródła

1. KNF, Rekomendacja S
2. Ustawa z 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych (ISAP)
3. Ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (ISAP)
4. Ustawa z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (ISAP)
5. Ustawa z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (ISAP)

Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku. Decyzję kredytową podejmuje bank.

Czytaj też