Zakup mieszkania od rodziny na kredyt: cena, PCC i darowizna

Ten tekst jest dla osób, które chcą kupić mieszkanie od rodziców, dziadków albo rodzeństwa i sfinansować zakup kredytem hipotecznym. Wyjaśniamy, jak bank podchodzi do transakcji w rodzinie, dlaczego zaniżona cena nie obniży podatku, jak wykorzystać darowiznę części ceny jako wkład własny i kiedy kupujący nie zapłaci PCC. Ogólne zasady darowizny pieniędzy opisujemy w tekście darowizna na wkład własny, a zwolnienie z PCC w artykule pierwsze mieszkanie bez PCC.

Czy bank sfinansuje zakup od rodziny

Tak. Umowa sprzedaży między krewnymi jest zwykłą umową sprzedaży i bank może ją sfinansować kredytem hipotecznym na takich samych zasadach jak zakup od obcej osoby. W praktyce banki są jednak ostrożniejsze, bo transakcja w rodzinie bywa sposobem na wyciągnięcie gotówki z mieszkania, które i tak zostaje w rodzinie, albo na spłatę długów sprzedającego. Najczęstsze dodatkowe wymagania to:

• operat szacunkowy wykonany na zlecenie banku i cena nie wyższa niż wycena,
• wypłata kredytu na rachunek sprzedającego, a nie kupującego,
• wyjaśnienie celu: kto będzie mieszkał w lokalu i gdzie zamieszkają rodzice,
• czasem wyższy wkład własny albo wykluczenie transakcji, w której sprzedający zostaje współkredytobiorcą.

Część banków nie finansuje zakupu od małżonka albo od osoby, z którą kupujący prowadzi wspólne gospodarstwo domowe. Zakup od rodziców, z którymi mieszkasz, może więc wymagać wyjaśnień. Ekspert kredytowy wskaże banki, które takie transakcje rozpatrują bez dodatkowych warunków.

Cena rynkowa czy cena „rodzinna”

Rodzice często chcą sprzedać mieszkanie taniej. Prawo cywilne na to pozwala, ale podatki liczą się inaczej. Podstawą PCC przy umowie sprzedaży jest wartość rynkowa (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC), czyli przeciętna cena podobnych mieszkań w tym miejscu i stanie (art. 6 ust. 2). Jeśli wartość w akcie jest według urzędu za niska, naczelnik urzędu skarbowego wzywa do jej podwyższenia w terminie co najmniej 14 dni, podając własną wstępną ocenę (art. 6 ust. 3). Gdy podatnik jej nie zmieni, urząd określa wartość z pomocą biegłego, a jeśli różni się ona o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, kosztami opinii obciąża podatnika (art. 6 ust. 4).

Przykład: mieszkanie jest warte 600 000 zł, a rodzice sprzedają je za 450 000 zł, czyli 25% taniej. PCC 2% od ceny to 9 000 zł, ale od wartości rynkowej 12 000 zł. Wartość rynkowa jest wyższa od ceny o 33,3%, więc przy opinii biegłego dochodzi jej koszt. Notariusz zwykle sam zwraca uwagę na rażąco niską wartość w akcie.

Zaniżona cena ma też skutki dla sprzedającego. Jeśli sprzedaje przed upływem 5 lat od końca roku, w którym kupił mieszkanie, płaci podatek dochodowy, a gdy cena bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej, urząd może przyjąć przychód według wartości rynkowej (art. 19 ustawy o PIT). Zasady opisujemy w tekście ulga mieszkaniowa.

Bank a cena niższa od wartości

Bank liczy LTV od niższej z dwóch kwot: ceny albo wartości z operatu. Przy cenie 450 000 zł i wkładzie 20% bank pożyczy najwyżej 360 000 zł, nawet jeśli operat pokaże 600 000 zł. Różnica 150 000 zł, którą rodzice faktycznie „podarowali”, dla banku nie istnieje, bo nie jest zapisana jako wkład. Kupujący musi więc mieć 90 000 zł gotówki, a nie zero.

Darowizna części ceny jako wkład własny

Czytelniejsze rozwiązanie to wpisanie w akcie ceny rynkowej 600 000 zł i darowizny części tej kwoty. W praktyce stosuje się dwa sposoby: rodzice przelewają dziecku 150 000 zł darowizny, a ono płaci nimi część ceny, albo w akcie zapisuje się, że sprzedający zwalniają kupującego z zapłaty 150 000 zł tytułem darowizny. Bank, który akceptuje taką konstrukcję, traktuje darowaną część jako wkład własny. Kredyt wynosi wtedy 450 000 zł, a LTV 75%.

• Podatek od darowizny: rodzice, dziadkowie i rodzeństwo należą do grupy zerowej, więc darowizna jest zwolniona, jeśli spełnisz warunki z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. Pieniądze ponad 36 120 zł muszą trafić przelewem na Twój rachunek i trzeba zgłosić je na SD-Z2 w ciągu 6 miesięcy. Darowizny zawartej w akcie notarialnym nie trzeba zgłaszać.
• Bank: przed aktem pokaż projekt umowy w banku. Nie każdy bank uzna zwolnienie z zapłaty części ceny za wkład, a część woli przelew darowizny przed aktem.
• Rodzeństwo: darowizna dla jednego dziecka może być doliczona przy liczeniu zachowku po rodzicach. Warto to omówić w rodzinie.

Zwolnienie z PCC przy pierwszym mieszkaniu

Od 31 sierpnia 2023 r. sprzedaż mieszkania, domu albo spółdzielczego własnościowego prawa jest zwolniona z PCC, jeśli kupujący nigdy nie miał żadnego z tych praw ani udziału w nich, z wyjątkiem udziału do 50% odziedziczonego w spadku (art. 9 pkt 17). Przepis nie wyłącza zakupu od rodziny, więc w przykładzie oszczędzasz 12 000 zł. Uwaga na wcześniejsze darowizny: jeśli rodzice przepisali Ci kiedyś udział w mieszkaniu, zwolnienia nie ma. Rynek wtórny i wspólny zakup omawiamy w tekście pierwsze mieszkanie bez PCC.

Gdy rodzice chcą dalej mieszkać w lokalu

Często rodzice sprzedają mieszkanie dziecku, ale chcą w nim zostać do końca życia. Najprostszy zapis to służebność osobista mieszkania wpisana do działu III księgi wieczystej. Dla banku to poważny problem: obciążone mieszkanie trudniej sprzedać w razie egzekucji, więc rzeczoznawca obniża wartość, a wiele banków w ogóle nie przyjmuje takiej nieruchomości jako zabezpieczenia albo wymaga wykreślenia służebności przed wypłatą. Podobnie jest z umową dożywocia, która nie jest sprzedażą i nie daje bankowi czego finansować. Jeśli rodzice mają mieszkać z Tobą, bezpieczniej uregulować to umową użyczenia albo najmu, która nie obciąża księgi. Gdy na mieszkaniu rodziców jest jeszcze ich hipoteka, część ceny z Twojego kredytu idzie na jej spłatę, tak jak przy każdym zakupie od sprzedającego z kredytem. Zasady opisujemy w tekście kupno mieszkania z hipoteką.

Ile kosztuje kredyt w przykładzie

Kredyt 450 000 zł na 30 lat przy oprocentowaniu 6,5% to rata 2 844 zł. Bank sprawdza zdolność przy stopie wyższej o 2,5 pkt proc., czyli przy racie 3 621 zł, więc osoba samotna potrzebuje około 7 242 zł dochodu netto. Przy kredycie 480 000 zł (LTV 80%) rata wynosi 3 034 zł, a wymagany dochód około 7 724 zł. Pozostałe koszty, w tym taksę notarialną i opłaty sądowe, policzysz w kalkulatorze kosztów zakupu mieszkania.

Krok po kroku

1. Zamówcie orientacyjną wycenę albo sprawdźcie ceny podobnych mieszkań, żeby ustalić wartość rynkową.
2. Ustalcie w rodzinie, czy różnica między wartością a ceną ma być darowizną i jak rozliczycie ją z rodzeństwem.
3. Pokażcie w banku projekt umowy z ceną i darowizną, zanim podpiszecie umowę przedwstępną.
4. Uregulujcie stan prawny: księga wieczysta, brak hipoteki rodziców albo jej spłata z ceny, wymeldowanie.
5. Przy akcie złóż oświadczenie o pierwszym mieszkaniu, jeśli spełniasz warunki zwolnienia z PCC.

Jak bank wycenia mieszkanie i co zrobić, gdy wycena jest niższa od ceny, wyjaśniamy w tekście operat szacunkowy. Jeśli mieszkanie ma już kilku współwłaścicieli w rodzinie, na przykład po spadku, właściwszy może być wykup udziałów, opisany w artykule kredyt na wykup udziału.

Najczęstsze pytania

Źródła

1. Ustawa z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, tekst jedn. Dz.U. 2026 poz. 191 (ISAP)
2. podatki.gov.pl: podatek od czynności cywilnoprawnych
3. Ustawa z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (ISAP)
4. Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (ISAP)
5. Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, tekst jedn. Dz.U. 2026 poz. 795 (ISAP)

Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku. Decyzję kredytową podejmuje bank.

Czytaj też