PLENUAEksperci z wpisem w rejestrze KNFPomoc i kontakt
Bezpłatna analiza

Dyrektywa EPBD i ETS2: co oznaczają dla właściciela mieszkania i domu

Czy unijna dyrektywa budynkowa EPBD nakazuje remont mieszkania, co z klasami A–G i piecami gazowymi i jak ETS2 może podnieść koszty ogrzewania od 2028 r. Stan prawny w Polsce na październik 2026 r. i co z tego wynika przy zakupie na kredyt.

Piotr Sułkowski · ekspert kredytowy, KNF RHA0013513
Aktualizacja: · 3 min czytania

W skrócie

Dyrektywa EPBD z 2024 r. nie nakłada na właścicieli mieszkań obowiązku remontu do konkretnej daty. Zobowiązuje państwa do obniżenia średniego zużycia energii w budynkach mieszkalnych o co najmniej 16% do 2030 r. i o 20–22% do 2035 r., głównie przez renowację najgorszych budynków. Polska nie wdrożyła jej w terminie, więc klas A–G jeszcze nie ma. ETS2, czyli opłata za emisje z paliw do ogrzewania i transportu, ma ruszyć w 2028 r. i może podnieść rachunki za gaz, węgiel i olej. Przy zakupie na kredyt opłaca się więc patrzeć na świadectwo energetyczne i źródło ciepła.

EPBD i ETS2: oś czasu. Obowiązki dyrektywy dotyczą państw, nie pojedynczych mieszkań.
Infografika KredytPolska. Pobierz PNG. Możesz ją udostępnić z podaniem źródła: kredytpolska.pl.

Nagłówki o „przymusowych remontach” i „zakazie pieców” brzmią groźnie, a przepisy są bardziej złożone. Poniżej, co naprawdę wynika z unijnej dyrektywy budynkowej EPBD i z nowego systemu ETS2 dla właściciela mieszkania lub domu w Polsce, według stanu prawnego na październik 2026 r. Zasady będą się jeszcze zmieniać, bo Polska dopiero przygotowuje przepisy wdrażające.

Co mówi dyrektywa EPBD

Dyrektywa (UE) 2024/1275 w sprawie charakterystyki energetycznej budynków wyznacza cele dla państw, a nie dla pojedynczych właścicieli:

  • Budynki mieszkalne: średnie zużycie energii pierwotnej ma spaść o co najmniej 16% do 2030 r. i o 20–22% do 2035 r. w porównaniu z 2020 r. Co najmniej 55% tego spadku ma pochodzić z renowacji 43% budynków o najgorszych parametrach.
  • Nowe budynki: od 2030 r. mają być zeroemisyjne, a nowe budynki publiczne już od 2028 r.
  • Kotły na paliwa kopalne: państwa mają zaplanować ich wycofanie z budynków do 2040 r. i nie dopłacać do montażu samodzielnych kotłów na paliwa kopalne.
  • Plany renowacji: każde państwo przygotowuje krajowy plan renowacji budynków i wsparcie finansowe dla właścicieli.

Dla budynków mieszkalnych dyrektywa nie wprowadza obowiązku remontu konkretnego mieszkania do konkretnej daty. Jak państwa osiągną cele, zależy od przepisów krajowych.

Policz to sam

Ile wyniesie Twoja rata

Przykład reprezentatywny i założenia

Przykład reprezentatywny na 4 listopada 2026: całkowita kwota kredytu 520 000 zł, okres 30 lat (360 równych rat po 3028 zł), oprocentowanie zmienne 5,73% (WIBOR 3M 3,91% (fixing 4.11.2026) + średnia marża rynku 1,82% (AMRON-SARFiN, II kw. 2026)), RRSO 5,99%, całkowity koszt kredytu 581 471 zł (odsetki 570 071 zł, wycena nieruchomości 600 zł, ubezpieczenie nieruchomości 30 zł miesięcznie: 10 800 zł, prowizja 0 zł), całkowita kwota do zapłaty 1 101 471 zł. Zabezpieczenie: hipoteka na nieruchomości o wartości 650 000 zł, wkład własny 20%.

Ryzyko zmiany stopy. Przy oprocentowaniu zmiennym rata zmienia się razem ze wskaźnikiem (WIBOR, od 2027 r. w nowych umowach POLSTR). Gdy wskaźnik wzrośnie o 3 p.p., rata z przykładu wyniesie 4083 zł, czyli o 1055 zł więcej.

Kalkulator jest szacunkiem poglądowym, nie ofertą w rozumieniu Kodeksu cywilnego ani decyzją kredytową. Oprocentowanie, marżę, prowizję, ubezpieczenia i RRSO ustala bank po ocenie zdolności kredytowej.

Przydatne też: Koszty zakupu mieszkania · Lista dokumentów do druku

Bezpłatna analiza

Porozmawiaj z ekspertem

  • Ekspert oddzwoni

    w ciągu 24 godzin

    bezpłatnie i bez zobowiązań, oferty 14 banków z RRSO

    Ekspert z wpisem KNF

    Bezpłatna rozmowa o Twoim kredycie

    Sprawdź, ile pożyczysz na wybrane mieszkanie i w którym banku.

    Umów bezpłatną rozmowę →Wolisz pytanie na piśmie?

Klasy energetyczne A–G

Dyrektywa wymaga, żeby świadectwa charakterystyki energetycznej pokazywały klasę na skali od A do G. Termin wdrożenia minął 29 maja 2026 r., a Polska go nie dotrzymała. Projekt przepisów przewiduje zamkniętą skalę od A+ do G, ale według stanu na październik 2026 r. nie ma terminu jego przyjęcia, a dotychczasowe świadectwa obowiązują dalej. Szczegóły w artykule świadectwo charakterystyki energetycznej.

Czytaj dalej

Następne pytania w tym temacie

ETS2: opłata za emisje z ogrzewania

ETS2 to unijny system handlu uprawnieniami do emisji dla paliw używanych w budynkach i transporcie drogowym, wprowadzony dyrektywą (UE) 2023/959. Opłatę płacą dostawcy paliw, ale przeniosą ją na ceny gazu, węgla, oleju opałowego i paliw do aut. Start przesunięto na 2028 r., a polski rząd zapowiada starania o zmiany w systemie. Ile wzrosną rachunki, będzie zależeć od ceny uprawnień i przepisów krajowych, więc ostrożnie podchodź do konkretnych wyliczeń w mediach.

Co z tego wynika przy zakupie na kredyt

  • Patrz na świadectwo i źródło ciepła: mieszkanie lub dom z niskim wskaźnikiem EP i ogrzewaniem niezależnym od paliw kopalnych jest mniej narażony na wzrost kosztów.
  • Licz ogrzewanie w budżecie na cały okres kredytu, nie tylko na pierwszy rok.
  • Dom z kotłem gazowym lub węglowym: policz koszt zmiany źródła ciepła i sprawdź dotacje. Programy i kredyt na energooszczędny dom opisujemy w tekście zielony kredyt hipoteczny.
  • Mieszkanie w bloku: zapytaj zarządcę o plany termomodernizacji i jej finansowanie. Zobacz kredyt dla wspólnoty mieszkaniowej.

Ten artykuł zaktualizujemy, gdy Polska przyjmie przepisy wdrażające EPBD albo zmieni się termin ETS2.

Energia

Najczęstsze pytania

Czy dyrektywa EPBD nakazuje remont mojego mieszkania?

Nie wprost. Dla budynków mieszkalnych dyrektywa wyznacza cele dla państw: spadek średniego zużycia energii o co najmniej 16% do 2030 r. i o 20–22% do 2035 r. Sposób ich osiągnięcia określą przepisy krajowe.

Czy od 2040 r. będzie zakaz pieców gazowych?

Dyrektywa wymaga od państw planu wycofania kotłów na paliwa kopalne z budynków do 2040 r. Szczegóły dla właścicieli zależą od przepisów krajowych, których Polska jeszcze nie przyjęła.

Kiedy zacznie działać ETS2?

Według stanu na październik 2026 r. w 2028 r. Polska zapowiada starania o zmiany w systemie, więc termin i zasady mogą się jeszcze zmienić.

Pytania czytelników

Nie znalazłeś odpowiedzi w artykule? Zadaj pytanie: odpowie ekspert kredytowy z wpisem KNF, a pytanie z odpowiedzią opublikujemy bez Twoich danych w pytaniach i odpowiedziach.

Zadaj pytanie ekspertowi

Odpowiadają eksperci kredytowi z profilem w KredytPolska, podpisani imieniem i nazwiskiem. Bezpłatnie i bez konta. Przed publikacją sprawdzamy pytanie i usuwamy dane, po których można Cię rozpoznać.

Co najmniej 15 znaków

Informacja o danych osobowych (RODO) · Polityka prywatności Dowiedz się więcej

Administratorem danych jest Piotr Sułkowski, ul. Przestrzenna 1/14, 50-534 Wrocław. E-mail wykorzystamy tylko do jednej wiadomości, gdy pojawi się odpowiedź, potem go usuwamy. Usuwamy go też, gdy pytania nie opublikujemy albo gdy przez 90 dni nikt nie odpowie. Zgodę na publikację możesz wycofać: napisz do nas, a zdejmiemy pytanie ze strony.

Źródła

  1. Dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1275 w sprawie charakterystyki energetycznej budynków (EUR-Lex) (sprawdzono 5.11.2026)
  2. Dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2023/959 (ETS2) (EUR-Lex)
  3. Baker Tilly TPA: EPBD, minimalne standardy charakterystyki energetycznej i renowacja budynków
  4. muratordom.pl: Klasy energetyczne budynków miały być już od maja, nadal ich nie ma (5.10.2026)
  5. direct.money.pl: Tankowanie i ogrzewanie mogą mocno zdrożeć. Od 2028 r. rusza ETS2

Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku. Decyzję kredytową podejmuje bank.

Czytaj też