PLENUAEksperci z wpisem w rejestrze KNFPomoc i kontakt
Bezpłatna analiza

Pośrednik nieruchomości przy zakupie mieszkania: umowa, prowizja, OC

Czym pośrednik w obrocie nieruchomościami różni się od eksperta kredytowego, jaką formę musi mieć umowa pośrednictwa, kto płaci prowizję, czym jest umowa na wyłączność i jak sprawdzić polisę OC pośrednika.

Piotr Sułkowski · ekspert kredytowy, KNF RHA0013513
Aktualizacja: · 4 min czytania

W skrócie

Pośrednik w obrocie nieruchomościami szuka mieszkania albo kupującego, a ekspert kredytowy szuka kredytu. To dwa różne zawody i dwie różne umowy. Umowa pośrednictwa musi mieć formę pisemną lub elektroniczną pod rygorem nieważności, a jej zakres określa sama umowa (art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Pośrednik musi mieć ubezpieczenie OC, a kopia aktualnej polisy jest załącznikiem do umowy. Wysokość prowizji i to, kto ją płaci, nie wynikają z ustawy, tylko z umowy, więc czytaj ją przed podpisaniem.

Pośrednik nieruchomości a ekspert kredytowy. Sprawdź, za co płacisz i komu, zanim podpiszesz umowę.
Infografika KredytPolska. Pobierz PNG. Możesz ją udostępnić z podaniem źródła: kredytpolska.pl.

Przy zakupie mieszkania często spotkasz dwie osoby, które pomagają za wynagrodzeniem: pośrednika w obrocie nieruchomościami, potocznie agenta nieruchomości, i eksperta kredytowego. Pierwszy zajmuje się mieszkaniem, drugi finansowaniem. Ich obowiązki, umowy i sposób wynagradzania wynikają z różnych ustaw, więc warto je rozróżnić, zanim cokolwiek podpiszesz.

Co robi pośrednik nieruchomości

Pośrednictwo to odpłatne czynności zmierzające do zawarcia umów sprzedaży lub najmu nieruchomości (art. 179 ustawy o gospodarce nieruchomościami). W praktyce pośrednik szuka ofert, umawia oglądania, zbiera dokumenty i pomaga w negocjacjach. Może pracować dla sprzedającego, dla kupującego albo dla obu stron. Od tego zależy, czyje interesy reprezentuje, więc zapytaj o to wprost.

Policz to sam

Ile wyniesie Twoja rata

Przykład reprezentatywny i założenia

Przykład reprezentatywny na 4 listopada 2026: całkowita kwota kredytu 520 000 zł, okres 30 lat (360 równych rat po 3028 zł), oprocentowanie zmienne 5,73% (WIBOR 3M 3,91% (fixing 4.11.2026) + średnia marża rynku 1,82% (AMRON-SARFiN, II kw. 2026)), RRSO 5,99%, całkowity koszt kredytu 581 471 zł (odsetki 570 071 zł, wycena nieruchomości 600 zł, ubezpieczenie nieruchomości 30 zł miesięcznie: 10 800 zł, prowizja 0 zł), całkowita kwota do zapłaty 1 101 471 zł. Zabezpieczenie: hipoteka na nieruchomości o wartości 650 000 zł, wkład własny 20%.

Ryzyko zmiany stopy. Przy oprocentowaniu zmiennym rata zmienia się razem ze wskaźnikiem (WIBOR, od 2027 r. w nowych umowach POLSTR). Gdy wskaźnik wzrośnie o 3 p.p., rata z przykładu wyniesie 4083 zł, czyli o 1055 zł więcej.

Kalkulator jest szacunkiem poglądowym, nie ofertą w rozumieniu Kodeksu cywilnego ani decyzją kredytową. Oprocentowanie, marżę, prowizję, ubezpieczenia i RRSO ustala bank po ocenie zdolności kredytowej.

Przydatne też: Koszty zakupu mieszkania · Lista dokumentów do druku

Umowa pośrednictwa: forma i zakres

Zakres czynności pośrednictwa określa umowa pośrednictwa. Umowa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności (art. 180 ust. 3). Ustne ustalenia przez telefon albo SMS „proszę o prezentację mieszkania” nie zastąpią umowy. Przeczytaj w niej przede wszystkim:

  • wysokość wynagrodzenia: procent ceny czy kwota stała, netto czy brutto, kiedy jest należne (przy umowie przedwstępnej, przy akcie),
  • kto płaci: kupujący, sprzedający czy obie strony,
  • zakres usług: czy pośrednik sprawdza księgę wieczystą, zbiera zaświadczenia, umawia notariusza,
  • czas trwania i wypowiedzenie, a przy umowie na wyłączność także to, czy należy się prowizja, gdy znajdziesz mieszkanie sam,
  • zapisy o prowizji po rozwiązaniu umowy, np. gdy kupisz mieszkanie pokazane przez pośrednika kilka miesięcy później.

Bezpłatna analiza

Porozmawiaj z ekspertem

  • Ekspert oddzwoni

    w ciągu 24 godzin

    bezpłatnie i bez zobowiązań, oferty 14 banków z RRSO

    Ekspert z wpisem KNF

    Bezpłatna rozmowa o Twoim kredycie

    Sprawdź, ile pożyczysz na wybrane mieszkanie i w którym banku.

    Umów bezpłatną rozmowę →Wolisz pytanie na piśmie?

Obowiązkowe ubezpieczenie OC

Pośrednik musi mieć ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone przy pośrednictwie (art. 181 ust. 3). Kopia aktualnej polisy jest załącznikiem do umowy (ust. 3a). Jeśli pośrednik jej nie przedstawi, możesz wezwać go na piśmie z 7-dniowym terminem, a gdy polisy nadal nie ma, wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym (ust. 3b). Sprawdź, czy polisa obejmuje okres umowy.

Kiedy pośrednik się przydaje, a kiedy nie

Pośrednik oszczędza czas, gdy szukasz w obcym mieście, nie masz czasu na oglądania albo transakcja jest złożona: spadek, kilku współwłaścicieli, hipoteka sprzedającego. Nie zwalnia Cię jednak z własnej kontroli. Księgę wieczystą sprawdzisz sam w kilka minut, a stan techniczny najlepiej ocenisz z inspektorem. Zobacz artykuły księga wieczysta: co sprawdzić i jak sprawdzić stan techniczny mieszkania.

Czytaj dalej

Następne pytania w tym temacie

Pośrednik nieruchomości a ekspert kredytowy

Ekspert kredytowy działa na podstawie ustawy o kredycie hipotecznym i musi być wpisany do rejestru KNF. Jak go sprawdzić, opisujemy w tekście jak sprawdzić eksperta w rejestrze KNF. Biura nieruchomości często współpracują z ekspertami kredytowymi. To wygodne, ale nie musisz brać kredytu przez osobę poleconą przez biuro, a ekspert ma obowiązek poinformować Cię, kto płaci za jego usługę. Więcej w artykule ile kosztuje ekspert kredytowy.

Prowizja pośrednika w budżecie zakupu

Prowizja pośrednika nie jest częścią ceny mieszkania, więc zwykle płacisz ją z własnych pieniędzy. Zaplanuj ją obok podatku, taksy notarialnej i opłat sądowych. Policzysz je w kalkulatorze koszty zakupu mieszkania.

Przed zakupem

Pojęcia z tego artykułu w słowniku

Najczęstsze pytania

Czy umowa z pośrednikiem nieruchomości musi być na piśmie?

Tak. Umowa pośrednictwa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności (art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Ile wynosi prowizja pośrednika nieruchomości?

Ustawa jej nie określa. Wysokość, sposób liczenia i to, kto ją płaci, wynikają z umowy pośrednictwa, więc porównaj warunki kilku biur.

Czy pośrednik nieruchomości musi mieć OC?

Tak. Pośrednik musi mieć ubezpieczenie OC, a kopia aktualnej polisy jest załącznikiem do umowy. Gdy jej brak, po pisemnym wezwaniu z 7-dniowym terminem można wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym.

Czy prowizję pośrednika można wliczyć w kredyt?

Zwykle nie, bo nie jest częścią ceny mieszkania. Zaplanuj ją z własnych środków razem z innymi kosztami transakcji, a o wyjątki zapytaj bank.

Czym różni się pośrednik nieruchomości od eksperta kredytowego?

Pośrednik nieruchomości pomaga znaleźć i kupić mieszkanie. Ekspert kredytowy szuka kredytu w bankach, działa na podstawie ustawy o kredycie hipotecznym i musi mieć wpis w rejestrze KNF.

Pytania czytelników

Nie znalazłeś odpowiedzi w artykule? Zadaj pytanie: odpowie ekspert kredytowy z wpisem KNF, a pytanie z odpowiedzią opublikujemy bez Twoich danych w pytaniach i odpowiedziach.

Zadaj pytanie ekspertowi

Odpowiadają eksperci kredytowi z profilem w KredytPolska, podpisani imieniem i nazwiskiem. Bezpłatnie i bez konta. Przed publikacją sprawdzamy pytanie i usuwamy dane, po których można Cię rozpoznać.

Co najmniej 15 znaków

Informacja o danych osobowych (RODO) · Polityka prywatności Dowiedz się więcej

Administratorem danych jest Piotr Sułkowski, ul. Przestrzenna 1/14, 50-534 Wrocław. E-mail wykorzystamy tylko do jednej wiadomości, gdy pojawi się odpowiedź, potem go usuwamy. Usuwamy go też, gdy pytania nie opublikujemy albo gdy przez 90 dni nikt nie odpowie. Zgodę na publikację możesz wycofać: napisz do nas, a zdejmiemy pytanie ze strony.

Źródła

  1. Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, art. 179–181 (ISAP) (sprawdzono 5.11.2026)

Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku. Decyzję kredytową podejmuje bank.

Czytaj też