PLENUAEksperci z wpisem w rejestrze KNFPomoc i kontakt
Bezpłatna analiza

Mieszkanie z lokatorem lub zameldowaną osobą: co z najmem i meldunkiem po zakupie

Kupujesz mieszkanie z najemcą albo z osobą zameldowaną? Kiedy umowa najmu przechodzi na nabywcę i kiedy można ją wypowiedzieć, dlaczego meldunek nie daje prawa do lokalu i jak zabezpieczyć się w umowie i przy kredycie.

Piotr Sułkowski · ekspert kredytowy, KNF RHA0013513
Aktualizacja: · 4 min czytania

W skrócie

Kupujący mieszkanie wynajęte wchodzi w umowę najmu w miejsce sprzedającego (art. 678 KC). Może ją wypowiedzieć z zachowaniem ustawowych terminów, chyba że najem jest zawarty na czas oznaczony, na piśmie z datą pewną, a lokal został już wydany najemcy. Wtedy najem trwa do końca umowy. Sam meldunek służy wyłącznie celom ewidencyjnym i nie daje prawa do mieszkania, ale osoba, która faktycznie w nim mieszka, utrudni zakup i kredyt. Dlatego w umowie przedwstępnej wpisz termin wydania pustego lokalu i wymeldowania, a przed aktem poproś o zaświadczenie o osobach zameldowanych.

Lokator w kupowanym mieszkaniu. Wpisz w umowie termin wydania pustego mieszkania.
Infografika KredytPolska. Pobierz PNG. Możesz ją udostępnić z podaniem źródła: kredytpolska.pl.

Mieszkania z najemcą albo z kimś zameldowanym trafiają się częściej, niż się wydaje: sprzedaje inwestor, rodzina po spadku, były partner. Dla kupującego na kredyt ważne są dwie rzeczy. Czy po akcie wprowadzisz się do pustego lokalu i czy bank przyjmie takie mieszkanie jako zabezpieczenie. Wyjaśniamy, co mówi prawo, i jak zapisać to w umowie.

Najem przechodzi na kupującego

W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy (art. 678 § 1 KC). Kupujesz więc mieszkanie razem z najemcą i jego umową. Nabywca może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.

Wyjątek dotyczy najmu zawartego na czas oznaczony, w formie pisemnej z datą pewną, gdy lokal został już najemcy wydany (art. 678 § 2 KC). Taka umowa trwa do końca terminu i nie wypowiesz jej tylko dlatego, że kupiłeś mieszkanie. Datę pewną ma na przykład umowa z podpisem poświadczonym przez notariusza. Poproś sprzedającego o kopię umowy i sprawdź, czy taki wyjątek zachodzi. Przy lokalach mieszkalnych wypowiedzenie ogranicza dodatkowo ustawa o ochronie praw lokatorów, która wymienia dopuszczalne przyczyny i terminy.

Policz to sam

Ile wyniesie Twoja rata

Przykład reprezentatywny i założenia

Przykład reprezentatywny na 4 listopada 2026: całkowita kwota kredytu 520 000 zł, okres 30 lat (360 równych rat po 3028 zł), oprocentowanie zmienne 5,73% (WIBOR 3M 3,91% (fixing 4.11.2026) + średnia marża rynku 1,82% (AMRON-SARFiN, II kw. 2026)), RRSO 5,99%, całkowity koszt kredytu 581 471 zł (odsetki 570 071 zł, wycena nieruchomości 600 zł, ubezpieczenie nieruchomości 30 zł miesięcznie: 10 800 zł, prowizja 0 zł), całkowita kwota do zapłaty 1 101 471 zł. Zabezpieczenie: hipoteka na nieruchomości o wartości 650 000 zł, wkład własny 20%.

Ryzyko zmiany stopy. Przy oprocentowaniu zmiennym rata zmienia się razem ze wskaźnikiem (WIBOR, od 2027 r. w nowych umowach POLSTR). Gdy wskaźnik wzrośnie o 3 p.p., rata z przykładu wyniesie 4083 zł, czyli o 1055 zł więcej.

Kalkulator jest szacunkiem poglądowym, nie ofertą w rozumieniu Kodeksu cywilnego ani decyzją kredytową. Oprocentowanie, marżę, prowizję, ubezpieczenia i RRSO ustala bank po ocenie zdolności kredytowej.

Przydatne też: Koszty zakupu mieszkania · Lista dokumentów do druku

Bezpłatna analiza

Porozmawiaj z ekspertem

  • Ekspert oddzwoni

    w ciągu 24 godzin

    bezpłatnie i bez zobowiązań, oferty 14 banków z RRSO

    Ekspert z wpisem KNF

    Bezpłatna rozmowa o Twoim kredycie

    Sprawdź, ile pożyczysz na wybrane mieszkanie i w którym banku.

    Umów bezpłatną rozmowę →Wolisz pytanie na piśmie?

Meldunek to nie prawo do mieszkania

Zameldowanie służy wyłącznie celom ewidencyjnym (art. 28 ust. 4 ustawy o ewidencji ludności). Nie daje prawa do lokalu ani do zamieszkania w nim. Problem powstaje wtedy, gdy zameldowana osoba nadal tam mieszka albo trzyma rzeczy. Usunięcie jej wbrew jej woli wymaga drogi sądowej, a eksmisja z lokalu mieszkalnego podlega ochronie, więc trwa.

Jeśli osoba się wyprowadziła i nie wymeldowała, nowy właściciel może wystąpić do urzędu gminy o wymeldowanie w drodze decyzji. Urząd sprawdzi, czy ta osoba rzeczywiście opuściła lokal.

Czytaj dalej

Następne pytania w tym temacie

Jak zabezpieczyć się w umowie

  • Zaświadczenie o osobach zameldowanych: poproś sprzedającego o aktualne zaświadczenie z urzędu gminy przed umową przedwstępną i przed aktem. Banki zwykle też go wymagają.
  • Oświadczenie o najmie: sprzedający podaje w umowie, czy mieszkanie jest wynajęte, na jakich warunkach i do kiedy. Poproś o kopię umowy najmu.
  • Termin wydania pustego lokalu i wymeldowania wpisany w umowie przedwstępnej i w akcie, najlepiej przed wypłatą ostatniej części ceny.
  • Część ceny po wydaniu: możesz uzgodnić, że część ceny trafi do sprzedającego dopiero po protokolarnym wydaniu lokalu, np. przez depozyt notarialny. Przy kredycie ustal to wcześniej z bankiem, bo bank wypłaca kredyt według aktu.
  • Kara umowna za każdy dzień opóźnienia w wydaniu mieszkania.

Mieszkanie z najemcą a kredyt

Bank może sfinansować mieszkanie wynajęte, ale przy kredycie na własne potrzeby mieszkaniowe zapyta, kiedy się wprowadzisz. Przy programach z dopłatą albo gwarancją wymóg zamieszkania jest często warunkiem umowy. Jeśli kupujesz mieszkanie z najemcą jako inwestycję, przeczytaj tekst kredyt na mieszkanie na wynajem. Mieszkanie z licytacji, w którym mieszka dłużnik, opisujemy w artykule zakup mieszkania z licytacji komorniczej.

Przed zakupem

Najczęstsze pytania

Czy kupując mieszkanie z lokatorem, przejmuję umowę najmu?

Tak. Nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce sprzedającego (art. 678 § 1 KC) i może go wypowiedzieć z zachowaniem ustawowych terminów, z wyjątkiem najmu terminowego z datą pewną, gdy lokal został wydany najemcy.

Czy osoba zameldowana ma prawo do mieszkania?

Nie. Zameldowanie służy wyłącznie celom ewidencyjnym (art. 28 ust. 4 ustawy o ewidencji ludności). Kłopot pojawia się, gdy ta osoba faktycznie mieszka w lokalu.

Jak wymeldować osobę po zakupie mieszkania?

Jeśli osoba opuściła lokal i się nie wymeldowała, właściciel może złożyć w urzędzie gminy wniosek o wymeldowanie w drodze decyzji.

Czy bank da kredyt na mieszkanie z najemcą?

Może, ale przy kredycie na własne cele mieszkaniowe zapyta o termin zamieszkania. W programach z dopłatą lub gwarancją zamieszkanie bywa warunkiem umowy.

Jakie zaświadczenie o meldunku jest potrzebne do aktu?

Aktualne zaświadczenie o osobach zameldowanych w lokalu z urzędu gminy. Wymagają go zwykle notariusz i bank.

Pytania czytelników

Nie znalazłeś odpowiedzi w artykule? Zadaj pytanie: odpowie ekspert kredytowy z wpisem KNF, a pytanie z odpowiedzią opublikujemy bez Twoich danych w pytaniach i odpowiedziach.

Zadaj pytanie ekspertowi

Odpowiadają eksperci kredytowi z profilem w KredytPolska, podpisani imieniem i nazwiskiem. Bezpłatnie i bez konta. Przed publikacją sprawdzamy pytanie i usuwamy dane, po których można Cię rozpoznać.

Co najmniej 15 znaków

Informacja o danych osobowych (RODO) · Polityka prywatności Dowiedz się więcej

Administratorem danych jest Piotr Sułkowski, ul. Przestrzenna 1/14, 50-534 Wrocław. E-mail wykorzystamy tylko do jednej wiadomości, gdy pojawi się odpowiedź, potem go usuwamy. Usuwamy go też, gdy pytania nie opublikujemy albo gdy przez 90 dni nikt nie odpowie. Zgodę na publikację możesz wycofać: napisz do nas, a zdejmiemy pytanie ze strony.

Źródła

  1. Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (ISAP) (sprawdzono 5.11.2026)
  2. Ustawa z 24 września 2010 r. o ewidencji ludności, art. 27 i 28 (ISAP)
  3. Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów (ISAP) (sprawdzono 5.11.2026)

Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku. Decyzję kredytową podejmuje bank.

Czytaj też