PLENUAEksperci z wpisem w rejestrze KNFPomoc i kontakt
Bezpłatna analiza

Służebność, dożywocie i inne obciążenia mieszkania lub domu przed zakupem

Co oznacza wpis w dziale III księgi wieczystej: służebność mieszkania, służebność przejazdu, przesyłu, dożywocie, roszczenia i ostrzeżenia. Które obciążenia przechodzą na kupującego i jak patrzy na nie bank przy kredycie.

Piotr Sułkowski · ekspert kredytowy, KNF RHA0013513
Aktualizacja: · 3 min czytania

W skrócie

Dział III księgi wieczystej pokazuje ograniczone prawa rzeczowe i roszczenia, które obciążają nieruchomość niezależnie od właściciela. Służebność mieszkania pozwala konkretnej osobie mieszkać w lokalu, a dożywocie daje dożywotnie utrzymanie i często prawo mieszkania. Oba przechodzą na kupującego i mocno obniżają wartość dla banku, więc zwykle trzeba je wykreślić przed kredytem. Służebność przejazdu czy przesyłu przy domu bywa neutralna albo potrzebna. Przed zadatkiem sprawdź dział III i poproś o dokument, z którego wpis wynika.

Obciążenia w dziale III. Wpis w dziale III obowiązuje także nowego właściciela.
Infografika KredytPolska. Pobierz PNG. Możesz ją udostępnić z podaniem źródła: kredytpolska.pl.

Większość osób sprawdza w księdze wieczystej dział II, czyli kto jest właścicielem, i dział IV, czyli hipoteki. Dział III jest często pusty, dlatego łatwo go przeoczyć. Jeśli jednak jest w nim wpis, potrafi zmienić wartość mieszkania albo domu bardziej niż jakakolwiek usterka. Wyjaśniamy najczęstsze obciążenia i to, co oznaczają przy zakupie na kredyt.

Służebność mieszkania

Służebność osobista to prawo konkretnej osoby do korzystania z cudzej nieruchomości (art. 296 KC). Najczęstsza przy mieszkaniach jest służebność mieszkania: rodzice przekazują lokal dziecku, ale zastrzegają, że mogą w nim mieszkać do końca życia. Mając służebność mieszkania, można przyjąć do niego małżonka i małoletnie dzieci (art. 301 § 1 KC). Służebność obciąża mieszkanie także po sprzedaży, więc nowy właściciel musi ją znosić. Wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego.

Dla banku mieszkanie, w którym ktoś ma dożywotnie prawo mieszkać, jest słabym zabezpieczeniem. W praktyce przed kredytem uprawniony zrzeka się służebności, a notariusz składa wniosek o jej wykreślenie.

Policz to sam

Ile wyniesie Twoja rata

Przykład reprezentatywny i założenia

Przykład reprezentatywny na 4 listopada 2026: całkowita kwota kredytu 520 000 zł, okres 30 lat (360 równych rat po 3028 zł), oprocentowanie zmienne 5,73% (WIBOR 3M 3,91% (fixing 4.11.2026) + średnia marża rynku 1,82% (AMRON-SARFiN, II kw. 2026)), RRSO 5,99%, całkowity koszt kredytu 581 471 zł (odsetki 570 071 zł, wycena nieruchomości 600 zł, ubezpieczenie nieruchomości 30 zł miesięcznie: 10 800 zł, prowizja 0 zł), całkowita kwota do zapłaty 1 101 471 zł. Zabezpieczenie: hipoteka na nieruchomości o wartości 650 000 zł, wkład własny 20%.

Ryzyko zmiany stopy. Przy oprocentowaniu zmiennym rata zmienia się razem ze wskaźnikiem (WIBOR, od 2027 r. w nowych umowach POLSTR). Gdy wskaźnik wzrośnie o 3 p.p., rata z przykładu wyniesie 4083 zł, czyli o 1055 zł więcej.

Kalkulator jest szacunkiem poglądowym, nie ofertą w rozumieniu Kodeksu cywilnego ani decyzją kredytową. Oprocentowanie, marżę, prowizję, ubezpieczenia i RRSO ustala bank po ocenie zdolności kredytowej.

Przydatne też: Koszty zakupu mieszkania · Lista dokumentów do druku

Dożywocie

Umowa dożywocia to przeniesienie własności nieruchomości w zamian za zapewnienie zbywcy dożywotniego utrzymania. Zwykle obejmuje przyjęcie do wspólnego domu, wyżywienie, ubranie, mieszkanie, opiekę, a na koniec pogrzeb (art. 908 KC). Prawo dożywocia jest wpisywane w dziale III i, podobnie jak służebność, obciąża każdego kolejnego właściciela. Zakup mieszkania z dożywociem na kredyt jest w praktyce możliwy tylko po wygaśnięciu albo zamianie dożywocia na rentę.

Bezpłatna analiza

Porozmawiaj z ekspertem

  • Ekspert oddzwoni

    w ciągu 24 godzin

    bezpłatnie i bez zobowiązań, oferty 14 banków z RRSO

    Ekspert z wpisem KNF

    Bezpłatna rozmowa o Twoim kredycie

    Sprawdź, ile pożyczysz na wybrane mieszkanie i w którym banku.

    Umów bezpłatną rozmowę →Wolisz pytanie na piśmie?

Służebności przy domu i działce

  • Służebność gruntowa, np. przejazdu i przechodu, ustanawiana na rzecz każdoczesnego właściciela sąsiedniej działki (art. 285 KC). Przy działce bez bezpośredniego dostępu do drogi publicznej to warunek kredytu, a nie problem: bank chce widzieć wpisaną służebność drogi.
  • Służebność przesyłu na rzecz firmy, która ma na działce linię energetyczną, gazociąg albo wodociąg. Ogranicza zabudowę w pasie sieci, a sprawdzisz ją na mapie i w dziale III.

Czytaj dalej

Następne pytania w tym temacie

Roszczenia, pierwokup i ostrzeżenia

W dziale III bywają też wpisane roszczenia, np. o przeniesienie własności z umowy przedwstępnej z kimś innym, prawo pierwokupu oraz ostrzeżenia o toczącej się egzekucji. Każdy taki wpis trzeba wyjaśnić przed zadatkiem. Ostrzeżenie o egzekucji oznacza długi sprzedającego, o czym piszemy w tekście mieszkanie z zaległościami w opłatach.

Jak to sprawdzić i zapisać w umowie

  1. Pobierz treść księgi w serwisie Elektroniczne Księgi Wieczyste i przeczytaj dział III, nie tylko pierwszą stronę.
  2. Poproś sprzedającego o akt notarialny lub orzeczenie, na podstawie którego wpis powstał.
  3. Jeśli obciążenie ma zniknąć, wpisz w umowie przedwstępnej, kto i do kiedy złoży oświadczenie o zrzeczeniu się prawa i wniosek o wykreślenie.
  4. Przed wnioskiem o kredyt powiedz bankowi lub ekspertowi kredytowemu o każdym wpisie w dziale III.

Pełną listę tego, co sprawdzić w księdze, znajdziesz w artykule księga wieczysta: co sprawdzić.

Przed zakupem

Najczęstsze pytania

Czy służebność mieszkania przechodzi na kupującego?

Tak. Służebność obciąża nieruchomość i nowy właściciel musi ją znosić, aż wygaśnie, najpóźniej ze śmiercią osoby uprawnionej, albo zostanie wykreślona po zrzeczeniu się.

Czy bank da kredyt na mieszkanie ze służebnością mieszkania?

Zwykle dopiero po jej wykreśleniu. Mieszkanie, w którym ktoś ma dożywotnie prawo mieszkać, jest dla banku słabym zabezpieczeniem.

Gdzie w księdze wieczystej jest służebność?

W dziale III, razem z dożywociem, roszczeniami, prawem pierwokupu i ostrzeżeniami o egzekucji.

Czy służebność przejazdu przeszkadza w kredycie na dom?

Zwykle nie. Gdy działka nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, bank wręcz wymaga wpisanej służebności drogi.

Pytania czytelników

Nie znalazłeś odpowiedzi w artykule? Zadaj pytanie: odpowie ekspert kredytowy z wpisem KNF, a pytanie z odpowiedzią opublikujemy bez Twoich danych w pytaniach i odpowiedziach.

Zadaj pytanie ekspertowi

Odpowiadają eksperci kredytowi z profilem w KredytPolska, podpisani imieniem i nazwiskiem. Bezpłatnie i bez konta. Przed publikacją sprawdzamy pytanie i usuwamy dane, po których można Cię rozpoznać.

Co najmniej 15 znaków

Informacja o danych osobowych (RODO) · Polityka prywatności Dowiedz się więcej

Administratorem danych jest Piotr Sułkowski, ul. Przestrzenna 1/14, 50-534 Wrocław. E-mail wykorzystamy tylko do jednej wiadomości, gdy pojawi się odpowiedź, potem go usuwamy. Usuwamy go też, gdy pytania nie opublikujemy albo gdy przez 90 dni nikt nie odpowie. Zgodę na publikację możesz wycofać: napisz do nas, a zdejmiemy pytanie ze strony.

Źródła

  1. Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (ISAP) (sprawdzono 5.11.2026)
  2. Ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (ISAP) (sprawdzono 5.11.2026)
  3. Ministerstwo Sprawiedliwości: Elektroniczne Księgi Wieczyste (sprawdzono 5.11.2026)

Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku. Decyzję kredytową podejmuje bank.

Czytaj też