PLENUAEksperci z wpisem w rejestrze KNFPomoc i kontakt
Bezpłatna analiza

Jak sprawdzić stan techniczny mieszkania przed zakupem: lista i dokumenty

Co obejrzeć w mieszkaniu z rynku wtórnego przed umową przedwstępną: wilgoć, instalacje, okna, piony, budynek i części wspólne. Jakie protokoły przeglądów okresowych pokaże wspólnota i kiedy warto zapłacić inspektorowi.

Piotr Sułkowski · ekspert kredytowy, KNF RHA0013513
Aktualizacja: · 5 min czytania

W skrócie

Przed umową przedwstępną obejrzyj mieszkanie dwa razy, najlepiej raz w dzień deszczowy, i sprawdź wilgoć, instalacje, okna, piony i stan budynku. Poproś zarządcę lub wspólnotę o protokoły przeglądów okresowych: instalacja gazowa i przewody kominowe są kontrolowane co najmniej raz w roku, a instalacja elektryczna co najmniej raz na 5 lat (art. 62 Prawa budowlanego). Przy starszym budynku albo po większym remoncie warto zapłacić inspektorowi budowlanemu. Wady, które widzisz przed zakupem, trudniej potem reklamować z rękojmi, więc wpisz je do umowy albo uwzględnij w cenie.

Stan techniczny przed zakupem. Wadę widzianą przed zakupem wpisz do umowy albo do ceny.
Infografika KredytPolska. Pobierz PNG. Możesz ją udostępnić z podaniem źródła: kredytpolska.pl.

Bank sprawdzi stan prawny mieszkania i zleci wycenę, ale nie oceni, czy instalacja elektryczna jest bezpieczna, a ściana w sypialni nie zawilgocona. Rzeczoznawca banku patrzy na wartość, nie na usterki, które zapłacisz z własnej kieszeni po przeprowadzce. Dlatego stan techniczny trzeba sprawdzić samemu, zanim podpiszesz umowę przedwstępną i wpłacisz zadatek.

Dwa oglądania, dwie pory

Pierwsze oglądanie służy temu, żeby zdecydować, czy mieszkanie Cię w ogóle interesuje. Drugie, już z listą, latarką i najlepiej z drugą osobą, robisz przed umową przedwstępną. Jeśli możesz, umów je w deszczowy dzień albo wieczorem: łatwiej wtedy zobaczyć zacieki, poczuć wilgoć i usłyszeć, jak głośno jest w budynku.

Policz to sam

Ile wyniesie Twoja rata

Przykład reprezentatywny i założenia

Przykład reprezentatywny na 4 listopada 2026: całkowita kwota kredytu 520 000 zł, okres 30 lat (360 równych rat po 3028 zł), oprocentowanie zmienne 5,73% (WIBOR 3M 3,91% (fixing 4.11.2026) + średnia marża rynku 1,82% (AMRON-SARFiN, II kw. 2026)), RRSO 5,99%, całkowity koszt kredytu 581 471 zł (odsetki 570 071 zł, wycena nieruchomości 600 zł, ubezpieczenie nieruchomości 30 zł miesięcznie: 10 800 zł, prowizja 0 zł), całkowita kwota do zapłaty 1 101 471 zł. Zabezpieczenie: hipoteka na nieruchomości o wartości 650 000 zł, wkład własny 20%.

Ryzyko zmiany stopy. Przy oprocentowaniu zmiennym rata zmienia się razem ze wskaźnikiem (WIBOR, od 2027 r. w nowych umowach POLSTR). Gdy wskaźnik wzrośnie o 3 p.p., rata z przykładu wyniesie 4083 zł, czyli o 1055 zł więcej.

Kalkulator jest szacunkiem poglądowym, nie ofertą w rozumieniu Kodeksu cywilnego ani decyzją kredytową. Oprocentowanie, marżę, prowizję, ubezpieczenia i RRSO ustala bank po ocenie zdolności kredytowej.

Przydatne też: Koszty zakupu mieszkania · Lista dokumentów do druku

Co sprawdzić w mieszkaniu

  • Wilgoć i pleśń: narożniki ścian zewnętrznych, okolice okien, łazienka, szafy wnękowe przy ścianie zewnętrznej. Świeżo pomalowany fragment ściany w jednym miejscu to powód, żeby zapytać, co tam było.
  • Instalacja elektryczna: rodzaj przewodów (aluminium w starszych blokach), skrzynka z bezpiecznikami, wyłącznik różnicowoprądowy, liczba gniazd w kuchni.
  • Gaz, wentylacja i ogrzewanie: czy kratki wentylacyjne ciągną (kartka przyłożona do kratki), wiek pieca lub kotła, kiedy był przegląd.
  • Okna i balkon: szczelność, stan parapetów, pęknięcia płyty balkonowej i balustrady.
  • Woda i kanalizacja: ciśnienie przy odkręconych dwóch kranach, czas, po jakim leci ciepła woda, zapach z odpływów, stan pionów w łazience.
  • Podłogi i ściany: pęknięcia, ugięcia, różnice poziomów, które mogą świadczyć o problemach konstrukcji, a nie tylko wykończenia.

Bezpłatna analiza

Porozmawiaj z ekspertem

  • Ekspert oddzwoni

    w ciągu 24 godzin

    bezpłatnie i bez zobowiązań, oferty 14 banków z RRSO

    Ekspert z wpisem KNF

    Bezpłatna rozmowa o Twoim kredycie

    Sprawdź, ile pożyczysz na wybrane mieszkanie i w którym banku.

    Umów bezpłatną rozmowę →Wolisz pytanie na piśmie?

Co sprawdzić w budynku

Mieszkanie to także udział w częściach wspólnych: dachu, elewacji, piwnicach, klatce i pionach. Ich remont zapłacisz razem z innymi właścicielami. Zapytaj zarządcę albo zarząd wspólnoty lub spółdzielni o:

  • protokoły przeglądów okresowych. Właściciel lub zarządca budynku musi zlecać kontrolę co najmniej raz w roku (m.in. instalacje gazowe i przewody kominowe) oraz co najmniej raz na 5 lat, obejmującą stan techniczny budynku i badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej (art. 62 ust. 1 Prawa budowlanego),
  • plan remontów i uchwały z ostatnich lat: czy szykuje się wymiana dachu, wind albo termomodernizacja,
  • wysokość funduszu remontowego i to, czy wspólnota ma kredyt. Więcej w tekście kredyt dla wspólnoty mieszkaniowej.

Poproś też sprzedającego o świadectwo charakterystyki energetycznej. Przy sprzedaży musi je przekazać, a wskaźnik zapotrzebowania na energię powie Ci, ile mniej więcej zapłacisz za ogrzewanie. Szczegóły w artykule świadectwo charakterystyki energetycznej.

Kiedy zapłacić inspektorowi

Inspektor budowlany lub osoba z uprawnieniami budowlanymi obejrzy mieszkanie z miernikiem wilgotności, kamerą termowizyjną i wiedzą, której nie zdobędziesz z poradnika. Ma to największy sens przy mieszkaniu w kamienicy lub starym bloku, po generalnym remoncie zrobionym przez sprzedającego, z widocznymi pęknięciami albo gdy cena jest wyraźnie niższa niż w okolicy. Koszt oględzin to zwykle ułamek tego, co zapłacisz za jedną ukrytą usterkę. Przy kamienicach przeczytaj też tekst kredyt na mieszkanie w kamienicy.

Czytaj dalej

Następne pytania w tym temacie

Wady a umowa i rękojmia

Sprzedający odpowiada z tytułu rękojmi za wady fizyczne, ale nie za te, o których kupujący wiedział w chwili zawarcia umowy (art. 557 § 1 Kodeksu cywilnego). Dlatego wadę, którą zauważysz, potraktuj jako argument do negocjacji ceny albo wpisz do umowy, kto i do kiedy ją usunie. Uważaj na zapis o wyłączeniu rękojmi: sprzedający może go zaproponować, ale nie musisz się na niego godzić. Jak działa rękojmia przy mieszkaniu z drugiej ręki, opisujemy w artykule wady mieszkania z rynku wtórnego, a jak wykorzystać usterki w rozmowie o cenie, w tekście negocjacja ceny mieszkania.

Remont w budżecie kredytu

Jeśli po oględzinach wiesz, że mieszkanie wymaga remontu, policz go przed wnioskiem o kredyt. Część banków finansuje remont w tym samym kredycie hipotecznym na podstawie kosztorysu, a wycena może wtedy uwzględnić wartość po remoncie. Opisujemy to w tekście kredyt hipoteczny na remont.

Najczęstsze pytania

Co sprawdzić przy oglądaniu mieszkania z rynku wtórnego?

Wilgoć i pleśń, instalację elektryczną i gazową, wentylację, okna i balkon, ciśnienie wody i odpływy, pęknięcia ścian i podłóg. W budynku: dach, elewację, piony, protokoły przeglądów i plan remontów.

Jak często wspólnota musi robić przeglądy budynku?

Co najmniej raz w roku kontrolę m.in. instalacji gazowych i przewodów kominowych, a co najmniej raz na 5 lat kontrolę stanu technicznego budynku z badaniem instalacji elektrycznej i piorunochronnej (art. 62 ust. 1 Prawa budowlanego).

Czy warto zatrudnić inspektora przed zakupem mieszkania?

Tak, zwłaszcza przy kamienicy, starym bloku, mieszkaniu po świeżym remoncie albo z widocznymi pęknięciami. Koszt oględzin jest zwykle niewielki wobec kosztu ukrytej usterki.

Czy mogę reklamować wadę, o której wiedziałem przy zakupie?

Zasadniczo nie. Sprzedający nie odpowiada z rękojmi, jeśli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy (art. 557 § 1 KC). Uwzględnij ją w cenie albo opisz w umowie.

Czy bank sprawdza stan techniczny mieszkania?

Bank zleca wycenę, która ocenia wartość nieruchomości. Nie zastępuje ona przeglądu technicznego, więc instalacje i usterki sprawdzasz sam lub z inspektorem.

Pytania czytelników

Nie znalazłeś odpowiedzi w artykule? Zadaj pytanie: odpowie ekspert kredytowy z wpisem KNF, a pytanie z odpowiedzią opublikujemy bez Twoich danych w pytaniach i odpowiedziach.

Zadaj pytanie ekspertowi

Odpowiadają eksperci kredytowi z profilem w KredytPolska, podpisani imieniem i nazwiskiem. Bezpłatnie i bez konta. Przed publikacją sprawdzamy pytanie i usuwamy dane, po których można Cię rozpoznać.

Co najmniej 15 znaków

Informacja o danych osobowych (RODO) · Polityka prywatności Dowiedz się więcej

Administratorem danych jest Piotr Sułkowski, ul. Przestrzenna 1/14, 50-534 Wrocław. E-mail wykorzystamy tylko do jednej wiadomości, gdy pojawi się odpowiedź, potem go usuwamy. Usuwamy go też, gdy pytania nie opublikujemy albo gdy przez 90 dni nikt nie odpowie. Zgodę na publikację możesz wycofać: napisz do nas, a zdejmiemy pytanie ze strony.

Źródła

  1. Ustawa z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, art. 62 (ISAP) (sprawdzono 5.11.2026)
  2. Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (ISAP) (sprawdzono 5.11.2026)
  3. Ustawa z 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków (ISAP) (sprawdzono 5.11.2026)

Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku. Decyzję kredytową podejmuje bank.

Czytaj też