PLENUAEksperci z wpisem w rejestrze KNFPomoc i kontakt
Bezpłatna analiza

OKI a kredyt hipoteczny: wkład własny, nadpłata i podatek od 2027 r.

Osobiste Konto Inwestycyjne od 1 stycznia 2027 r.: zysk bez 19% podatku, limity 25 000 i 100 000 zł, podatek od wartości aktywów 0,85%. Czy odkładać tak na wkład własny i co z nadpłatą.

Redakcja KredytPolska
Aktualizacja: · 5 min czytania

W skrócie

Od 1 stycznia 2027 r. działa Osobiste Konto Inwestycyjne (OKI). Zyski z pieniędzy i inwestycji na OKI są poza ustawą o PIT, więc nie płacisz od nich 19% podatku. Zamiast tego jest podatek od wartości aktywów: w 2027 r. 0,85% rocznie, ale tylko ponad kwoty wolne, czyli 25 000 zł w bezpiecznych aktywach (konto, obligacje oszczędnościowe) i łącznie do 100 000 zł. Para kupująca mieszkanie może mieć dwa osobne OKI. Pieniądze wypłacisz na wkład własny, ale termin wypłaty określa umowa, więc zaplanuj go przed aktem notarialnym.

Sześć kafli o OKI: od 1 stycznia 2027 r., 25 000 zł wolne w aktywach oszczędnościowych, do 100 000 zł łącznie, 0,85% podatku od wartości ponad limity w 2027 r., osobne konto dla każdego, zeznanie do 31 maja
Infografika KredytPolska. Pobierz PNG. Możesz ją udostępnić z podaniem źródła: kredytpolska.pl.

Ten artykuł jest dla osób, które odkładają na wkład własny albo zastanawiają się, czy nadpłacać kredyt, czy inwestować. Od 2027 r. dochodzi nowa możliwość: Osobiste Konto Inwestycyjne. Opisujemy tylko to, co mówi ustawa z 3 lipca 2026 r. (Dz.U. 2026 poz. 1098). Oferty banków i biur maklerskich pojawią się dopiero przed startem, więc ich warunki sprawdzisz w umowie.

Czym jest OKI

OKI to wydzielony rachunek albo rejestr, na którym trzymasz pieniądze i inwestycje: środki na rachunku bankowym w złotych, obligacje skarbowe oszczędnościowe, bony skarbowe, jednostki funduszy oraz akcje i obligacje notowane na rynku regulowanym (art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy). Najważniejsze zasady:

  • Kto: każda osoba fizyczna, która ukończyła 18 lat (art. 3 ust. 2). Można mieć więcej niż jedno OKI, ale każde ma jednego właściciela, więc nie ma wspólnego OKI małżonków (art. 3 ust. 1 i 3).
  • Od kiedy: ustawa wchodzi w życie 1 stycznia 2027 r. (art. 46).
  • Wpłaty: ustawa nie ogranicza wysokości wpłat. Limity dotyczą tylko zwolnienia z podatku.
  • Wypłaty: terminy wypłat i przeniesień określa umowa (art. 5 ust. 1 pkt 9). Przeniesienie do innej instytucji trwa do 14 dni (art. 15 ust. 3).

Policz to sam

Ile wyniesie Twoja rata

Przykład reprezentatywny i założenia

Przykład reprezentatywny na 30 października 2026: całkowita kwota kredytu 520 000 zł, okres 30 lat (360 równych rat po 3025 zł), oprocentowanie zmienne 5,72% (WIBOR 3M 3,90% (fixing 30.10.2026) + średnia marża rynku 1,82% (AMRON-SARFiN, II kw. 2026)), RRSO 5,98%, całkowity koszt kredytu 580 283 zł (odsetki 568 883 zł, wycena nieruchomości 600 zł, ubezpieczenie nieruchomości 30 zł miesięcznie: 10 800 zł, prowizja 0 zł), całkowita kwota do zapłaty 1 100 283 zł. Zabezpieczenie: hipoteka na nieruchomości o wartości 650 000 zł, wkład własny 20%.

Ryzyko zmiany stopy. Przy oprocentowaniu zmiennym rata zmienia się razem ze wskaźnikiem (WIBOR, od 2027 r. w nowych umowach POLSTR). Gdy wskaźnik wzrośnie o 3 p.p., rata z przykładu wyniesie 4080 zł, czyli o 1055 zł więcej.

Kalkulator jest szacunkiem poglądowym, nie ofertą w rozumieniu Kodeksu cywilnego ani decyzją kredytową. Oprocentowanie, marżę, prowizję, ubezpieczenia i RRSO ustala bank po ocenie zdolności kredytowej.

Przydatne też: Plan wkładu własnego · Koszty zakupu mieszkania

Masz pytania?

Porozmawiaj z ekspertem

  • Bezpłatna analiza

    Sprawdź, który bank przyjmie Twój wkład własny

    Bezpłatnie i bez zobowiązań. Ekspert z wpisem KNF porówna oferty 14 banków i poda RRSO z każdej. Oddzwaniamy w 2 godziny (w godzinach pracy), a dokumenty wysyłasz online.

    Zapytaj ekspertaWolisz pytanie na piśmie?

Podatek: zamiast 19% od zysku, procent od wartości

Ustawa wyłącza przychody z aktywów OKI spod ustawy o PIT (nowy art. 2 ust. 1 pkt 10 ustawy o PIT). Od odsetek, dywidend i zysków ze sprzedaży na OKI nie płacisz więc 19% podatku od zysków kapitałowych, czyli tak zwanego podatku Belki.

Zamiast tego jest podatek od wartości aktywów (art. 22). Liczy się go od średniej rocznej wartości konta: suma dziennych wycen i wpłat w roku podzielona przez liczbę dni (art. 23). Wolne od podatku są (art. 26):

Podatek: zamiast 19% od zysku, procent od wartości
AktywaKwota wolna
Konto w złotych, obligacje oszczędnościowe, bony skarbowe25 000 zł
Pozostałe: fundusze, akcje, obligacje z rynku regulowanego100 000 zł
Wszystkie OKI jednej osoby razemnajwyżej 100 000 zł

W pierwszej grupie także fundusze o najniższym ryzyku. Kwoty wolne rosną z inflacją od 2030 r. (art. 26 ust. 5 i art. 44).

Ponad kwoty wolne płacisz podatek: w 2027 r. 0,85% wartości (art. 43), a od 2028 r. 19% stopy referencyjnej NBP z 31 października poprzedniego roku, nie mniej niż 0,1% (art. 25 ust. 1). Rozliczasz się sam: instytucja wysyła informację do urzędu do końca lutego, a Ty składasz zeznanie w e-Urzędzie Skarbowym od 15 marca do 31 maja i do 31 maja płacisz podatek (art. 27 i 29).

Przykład: średnio 140 000 zł w funduszach akcji przez cały 2027 r. to 40 000 zł ponad limit i 340 zł podatku, niezależnie od tego, czy fundusze zarobiły, czy straciły.

Czytaj dalej

Następne pytania w tym temacie

OKI na wkład własny

Dla osoby, która przez kilka lat odkłada na mieszkanie, OKI ma sens głównie w części do 25 000 zł. Przykład: 25 000 zł na rachunku w OKI, oprocentowanie 4% rocznie (przykład, nie oferta). Odsetki to 1 000 zł. Na zwykłej lokacie zapłacisz od nich 190 zł podatku, na OKI nic. Para, która kupuje mieszkanie razem, może mieć dwa konta, więc wolne od podatku oszczędności to razem 50 000 zł.

  • Ryzyko. Na wkład, który będzie potrzebny za rok czy dwa, wybieraj aktywa bez wahań wartości: rachunek, obligacje oszczędnościowe. Akcje mogą spaść akurat przed aktem notarialnym.
  • Termin wypłaty. Sprawdź w umowie, ile trwa wypłata, i zleć ją kilka tygodni przed terminem wpłaty wkładu. Przy obligacjach doliczy się czas i opłata za wcześniejszy wykup.
  • Źródło pieniędzy. Bank zapyta, skąd masz wkład. Wypłata z OKI to Twoje oszczędności, więc wystarczy wyciąg. Rekomendacja S wymaga tylko, żeby wkład nie pochodził z kredytu ani pożyczki (rek. 10.7).
  • Średnia roczna. Gdy wypłacisz pieniądze w połowie roku, średnia wartość konta spada, więc łatwiej zmieścić się w limicie.

Inne sposoby odkładania na wkład, w tym PPK, IKE i obligacje, porównujemy w artykule PPK i IKE na wkład własny. Ile odkładać miesięcznie, policzysz w planie wkładu własnego. Jak OKI ma się do kredytu 0% i programu Na start, sprawdzisz w krótkim teście czy łapię się na kredyt 0%.

Nadpłacać kredyt czy inwestować w OKI?

Nadpłata daje pewny „zysk” równy oprocentowaniu kredytu, bez podatku i bez ryzyka. OKI zwiększa zysk z inwestycji, bo znika 19% podatku, ale ryzyko zostaje. Prosta zasada: porównaj oprocentowanie swojego kredytu z zyskiem, jakiego realnie oczekujesz po kosztach. Jeśli jest niższy albo niepewny, nadpłata wygrywa. Ile daje nadpłata, sprawdzisz w kalkulatorze nadpłaty, a zasady opisujemy w artykule nadpłata kredytu hipotecznego.

Rozsądny układ dla kredytobiorcy: najpierw poduszka finansowa na kilka miesięcy rat (OKI w części oszczędnościowej się do tego nadaje), potem nadpłata albo inwestowanie. Poduszkę warto mieć szczególnie przy oprocentowaniu zmiennym.

Pojęcia z tego artykułu w słowniku

Najczęstsze pytania

Od kiedy można założyć OKI?

Ustawa o osobistych kontach inwestycyjnych wchodzi w życie 1 stycznia 2027 r. Konto założy osoba, która ukończyła 18 lat.

Czy na OKI płaci się podatek Belki?

Nie. Przychody z aktywów OKI są wyłączone z ustawy o PIT. Ponad kwoty wolne płaci się za to podatek od wartości aktywów: w 2027 r. 0,85% rocznie.

Ile można trzymać na OKI bez podatku?

25 000 zł średniej rocznej wartości w aktywach oszczędnościowych (rachunek, obligacje oszczędnościowe, bony) i łącznie do 100 000 zł ze wszystkimi aktywami. Od 2030 r. kwoty rosną z inflacją.

Czy małżonkowie mogą mieć wspólne OKI?

Nie. Każde OKI ma jednego właściciela, ale każde z małżonków może założyć własne, więc para ma dwa limity.

Czy mogę wypłacić pieniądze z OKI na wkład własny?

Tak, ustawa nie wymaga trzymania pieniędzy przez określony czas. Terminy wypłaty określa umowa, więc zleć ją z wyprzedzeniem przed aktem notarialnym.

Lepiej nadpłacać kredyt czy inwestować w OKI?

Nadpłata daje pewny zysk równy oprocentowaniu kredytu. OKI usuwa 19% podatku od zysku, ale nie usuwa ryzyka inwestycji. Gdy oczekiwany zysk jest niższy od oprocentowania kredytu albo niepewny, nadpłata wygrywa.

Pytania czytelników

Nie znalazłeś odpowiedzi w artykule? Zadaj pytanie: odpowie ekspert kredytowy z wpisem KNF, a pytanie z odpowiedzią opublikujemy bez Twoich danych w pytaniach i odpowiedziach.

Zadaj pytanie ekspertowi

Odpowiadają eksperci kredytowi z profilem w KredytPolska, podpisani imieniem i nazwiskiem. Bezpłatnie i bez konta. Przed publikacją sprawdzamy pytanie i usuwamy dane, po których można Cię rozpoznać.

Co najmniej 15 znaków

Administratorem danych jest Piotr Sułkowski, ul. Przestrzenna 1/14, 50-534 Wrocław. E-mail wykorzystamy tylko do jednej wiadomości, gdy pojawi się odpowiedź, potem go usuwamy. Usuwamy go też, gdy pytania nie opublikujemy albo gdy przez 90 dni nikt nie odpowie. Zgodę na publikację możesz wycofać: napisz do nas, a zdejmiemy pytanie ze strony. Polityka prywatności.

Źródła

  1. Ustawa z 3 lipca 2026 r. o osobistych kontach inwestycyjnych, Dz.U. 2026 poz. 1098 (ELI)
  2. Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (ISAP)
  3. KNF, Rekomendacja S (nowelizacja z 2023 r.)

Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku. Decyzję kredytową podejmuje bank.

Czytaj też