PLENUAEksperci z wpisem w rejestrze KNFPomoc i kontakt
Bezpłatna analiza

Jak sprawdzić dewelopera przed zakupem mieszkania: 7 kroków

Jak sprawdzić dewelopera przed rezerwacją: prospekt, KRS, sprawozdania finansowe, Krajowy Rejestr Zadłużonych, UOKiK, księga wieczysta gruntu, pozwolenie na budowę i cennik.

Piotr Sułkowski · ekspert kredytowy, KNF RHA0013513
Aktualizacja: · 5 min czytania

W skrócie

Dewelopera sprawdzisz sam i bezpłatnie w publicznych rejestrach, zanim zapłacisz opłatę rezerwacyjną. Zacznij od prospektu informacyjnego, który deweloper musi doręczyć przed umową (art. 21 ustawy deweloperskiej). Potem sprawdź spółkę w KRS, jej sprawozdania w Repozytorium Dokumentów Finansowych, postępowania w Krajowym Rejestrze Zadłużonych, decyzje UOKiK, księgę wieczystą gruntu i pozwolenie na budowę w rejestrze GUNB. Na koniec porównaj cenę z cennikiem na stronie dewelopera. Bank przy kredycie też ocenia inwestycję, ale robi to dla siebie, nie dla Ciebie.

Siedem kroków sprawdzenia dewelopera: prospekt, KRS, sprawozdania w RDF, Krajowy Rejestr Zadłużonych, księga wieczysta gruntu, pozwolenie na budowę i cennik
Infografika KredytPolska. Pobierz PNG. Możesz ją udostępnić z podaniem źródła: kredytpolska.pl.

Mieszkanie od dewelopera kupujesz zwykle w budowie, więc przez kilkanaście miesięcy Twoje pieniądze i pieniądze banku pracują u firmy, której nie znasz. Ustawa deweloperska chroni wpłaty przez rachunek powierniczy i Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, co opisujemy w artykule umowa deweloperska i DFG. Ochrona nie obejmuje jednak opóźnień, odsetek od kredytu w czasie budowy ani nerwów. Dlatego dewelopera warto sprawdzić, zanim podpiszesz umowę rezerwacyjną. Wszystko poniżej zrobisz sam, bezpłatnie, w jeden wieczór.

1. Prospekt informacyjny

Deweloper musi doręczyć Ci prospekt informacyjny z załącznikami bezpłatnie, na trwałym nośniku, jeszcze przed umową rezerwacyjną albo deweloperską (art. 21 ustawy deweloperskiej). To najważniejszy dokument do sprawdzenia, bo zbiera w jednym miejscu dane spółki, inwestycji i gruntu. Szukaj w nim:

  • pełnej nazwy spółki, która będzie stroną umowy, i jej numeru KRS,
  • wcześniej zrealizowanych przedsięwzięć dewelopera,
  • numeru księgi wieczystej gruntu i informacji o hipotekach,
  • numeru i daty pozwolenia na budowę,
  • rodzaju mieszkaniowego rachunku powierniczego (otwarty albo zamknięty) i banku, który go prowadzi,
  • harmonogramu przedsięwzięcia.

Bank i tak zażąda prospektu do wniosku kredytowego, więc poproś o wersję elektroniczną od razu. Jeśli deweloper zwleka z prospektem, to już jest informacja.

Policz to sam

Ile wyniesie Twoja rata

Przykład reprezentatywny i założenia

Przykład reprezentatywny na 2 listopada 2026: całkowita kwota kredytu 520 000 zł, okres 30 lat (360 równych rat po 3031 zł), oprocentowanie zmienne 5,74% (WIBOR 3M 3,92% (fixing 2.11.2026) + średnia marża rynku 1,82% (AMRON-SARFiN, II kw. 2026)), RRSO 6,00%, całkowity koszt kredytu 582 659 zł (odsetki 571 259 zł, wycena nieruchomości 600 zł, ubezpieczenie nieruchomości 30 zł miesięcznie: 10 800 zł, prowizja 0 zł), całkowita kwota do zapłaty 1 102 659 zł. Zabezpieczenie: hipoteka na nieruchomości o wartości 650 000 zł, wkład własny 20%.

Ryzyko zmiany stopy. Przy oprocentowaniu zmiennym rata zmienia się razem ze wskaźnikiem (WIBOR, od 2027 r. w nowych umowach POLSTR). Gdy wskaźnik wzrośnie o 3 p.p., rata z przykładu wyniesie 4087 zł, czyli o 1056 zł więcej.

Kalkulator jest szacunkiem poglądowym, nie ofertą w rozumieniu Kodeksu cywilnego ani decyzją kredytową. Oprocentowanie, marżę, prowizję, ubezpieczenia i RRSO ustala bank po ocenie zdolności kredytowej.

Przydatne też: Koszty zakupu mieszkania · Lista dokumentów do druku

2. Spółka w Krajowym Rejestrze Sądowym

Inwestycje często prowadzi spółka celowa założona pod jeden projekt, a marka na banerze należy do grupy. Umowę podpisujesz ze spółką z prospektu, więc ją sprawdzasz. W wyszukiwarce Krajowy Rejestr Sądowy wpisz numer KRS albo NIP i pobierz aktualny odpis. Zwróć uwagę na datę rejestracji, wysokość kapitału zakładowego, skład zarządu i wspólników oraz dział z wpisami o zaległościach, upadłości albo likwidacji. Częste zmiany zarządu i siedziby w krótkim czasie warto wyjaśnić z deweloperem.

3. Sprawozdania finansowe w RDF

Spółki prawa handlowego składają roczne sprawozdania finansowe do Repozytorium Dokumentów Finansowych. Po numerze KRS pobierzesz bilans i rachunek zysków i strat za kolejne lata. Nie musisz być księgowym, żeby zobaczyć trzy rzeczy: czy spółka składa sprawozdania w terminie, czy ma zysk albo stratę i jak duże są zobowiązania wobec kapitału własnego. Spółka celowa na początku inwestycji często ma małe przychody, bo sprzedaż rozlicza się po przeniesieniu własności. Wtedy sprawdź też spółkę matkę i jej wcześniejsze spółki celowe.

Bezpłatna analiza

Porozmawiaj z ekspertem

Przejdź przez formalności z ekspertem, krok po kroku

  • Bezpłatnie i bez zobowiązań
  • Ekspert z wpisem KNF porówna oferty 14 banków i poda RRSO z każdej
  • Oddzwaniamy w ciągu 24 godzin, dokumenty wysyłasz online

Umów bezpłatną rozmowęWolisz pytanie na piśmie?

4. Krajowy Rejestr Zadłużonych i decyzje UOKiK

W Krajowy Rejestr Zadłużonych sprawdzisz po nazwie albo numerze KRS, czy wobec spółki toczy się postępowanie upadłościowe albo restrukturyzacyjne. Warto sprawdzić też spółkę matkę i nazwisko członków zarządu. W Rejestr decyzji UOKiK znajdziesz decyzje wobec dewelopera, na przykład w sprawie niedozwolonych zapisów w umowach albo praktyk naruszających interesy konsumentów. Sama decyzja nie przekreśla firmy, ale pokazuje, które zapisy umowy przeczytać uważniej.

5. Księga wieczysta gruntu

Numer księgi jest w prospekcie. W systemie przeglądania ksiąg wieczystych sprawdź dział II (kto jest właścicielem albo użytkownikiem wieczystym: powinna to być spółka z umowy), dział III (służebności, roszczenia, ograniczenia) i dział IV (hipoteki). Hipoteka banku, który kredytuje budowę, jest normalna. Ważne, żeby w umowie deweloperskiej była zgoda tego banku na wyodrębnienie Twojego lokalu bez obciążeń (art. 35). Po podpisaniu umowy w dziale III powinno pojawić się Twoje roszczenie o przeniesienie własności. Jak czytać księgę, wyjaśniamy w tekście księga wieczysta: co sprawdzić.

Czytaj dalej

Następne pytania w tym temacie

6. Pozwolenie na budowę

Główny Urząd Nadzoru Budowlanego prowadzi publiczną wyszukiwarkę Rejestru Wniosków, Decyzji i Zgłoszeń. Po miejscowości, obrębie i numerze działki z księgi wieczystej znajdziesz wniosek i decyzję o pozwoleniu na budowę, z datą i nazwą inwestora. Porównaj je z prospektem: inwestor, adres i rodzaj budynku powinny się zgadzać. Gdy inwestycja jest już gotowa, zapytaj o decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, bo bez niej nie będzie odbioru.

7. Cennik i historia cen

Od 11 lipca 2025 r. deweloper publikuje na własnej stronie cenę metra kwadratowego każdego mieszkania w ofercie, ceny miejsc postojowych i komórek oraz inne opłaty, a każdą zmianę ceny z datą (art. 19a). Te same dane trafiają do dane.gov.pl. Porównaj cenę z biura sprzedaży z cennikiem i zapisz zrzut ekranu z datą. Co zrobić, gdy ceny się różnią, wyjaśniamy w tekście jawność cen mieszkań.

Czego rejestry nie powiedzą

Rejestry pokazują formalności i finanse, ale nie jakość budowy ani obsługę po sprzedaży. Tu pomogą dwie rzeczy: obejrzenie wcześniejszych budynków dewelopera (elewacja, klatki, garaż po kilku latach) i rozmowa z mieszkańcami o odbiorach i usuwaniu usterek. Przy kredycie dobrze jest też zapytać doradcę, czy banki finansowały już tę inwestycję, bo bank ocenia ją przed decyzją. Gotową listę pytań do biura sprzedaży znajdziesz na stronie pytania do dewelopera, a karty deweloperów z faktami z rejestrów na stronie deweloperzy.

Zakup od dewelopera

Najczęstsze pytania

Gdzie sprawdzić dewelopera za darmo?

W Krajowym Rejestrze Sądowym (dane spółki), Repozytorium Dokumentów Finansowych (sprawozdania), Krajowym Rejestrze Zadłużonych (upadłość i restrukturyzacja), rejestrze decyzji UOKiK, księdze wieczystej gruntu i wyszukiwarce pozwoleń na budowę GUNB. Wszystkie są publiczne i bezpłatne.

Co to jest spółka celowa dewelopera?

To spółka założona do jednej inwestycji, często należąca do większej grupy. Umowę deweloperską podpisujesz właśnie z nią, więc sprawdzasz jej KRS i sprawozdania, a dodatkowo spółkę matkę i jej wcześniejsze inwestycje.

Czy hipoteka banku na gruncie dewelopera to problem?

Nie, jeśli kredytuje budowę. Ważne, żeby umowa deweloperska zawierała zgodę tego banku na wyodrębnienie Twojego lokalu bez obciążeń (art. 35 ustawy deweloperskiej). Bez niej mieszkanie mogłoby przejść na Ciebie z hipoteką banku dewelopera.

Kiedy deweloper musi dać prospekt informacyjny?

Przed zawarciem umowy rezerwacyjnej albo deweloperskiej, bezpłatnie i na trwałym nośniku, np. w pliku PDF (art. 21 ustawy deweloperskiej).

Jak sprawdzić pozwolenie na budowę inwestycji?

W publicznej wyszukiwarce Rejestru Wniosków, Decyzji i Zgłoszeń GUNB, po miejscowości, obrębie i numerze działki. Numer działki znajdziesz w prospekcie albo w księdze wieczystej gruntu.

Pytania czytelników

Nie znalazłeś odpowiedzi w artykule? Zadaj pytanie: odpowie ekspert kredytowy z wpisem KNF, a pytanie z odpowiedzią opublikujemy bez Twoich danych w pytaniach i odpowiedziach.

Zadaj pytanie ekspertowi

Odpowiadają eksperci kredytowi z profilem w KredytPolska, podpisani imieniem i nazwiskiem. Bezpłatnie i bez konta. Przed publikacją sprawdzamy pytanie i usuwamy dane, po których można Cię rozpoznać.

Co najmniej 15 znaków

Informacja o danych osobowych (RODO) · Polityka prywatności Dowiedz się więcej

Administratorem danych jest Piotr Sułkowski, ul. Przestrzenna 1/14, 50-534 Wrocław. E-mail wykorzystamy tylko do jednej wiadomości, gdy pojawi się odpowiedź, potem go usuwamy. Usuwamy go też, gdy pytania nie opublikujemy albo gdy przez 90 dni nikt nie odpowie. Zgodę na publikację możesz wycofać: napisz do nas, a zdejmiemy pytanie ze strony.

Źródła

  1. Ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (ISAP) (sprawdzono 3.11.2026)
  2. Krajowy Rejestr Sądowy
  3. Repozytorium Dokumentów Finansowych
  4. Krajowy Rejestr Zadłużonych (sprawdzono 3.11.2026)
  5. Rejestr decyzji UOKiK
Pokaż wszystkie źródła (9)Zwiń listę źródeł
  1. Ministerstwo Sprawiedliwości: przeglądanie księgi wieczystej (sprawdzono 3.11.2026)
  2. GUNB: Rejestr Wniosków, Decyzji i Zgłoszeń w sprawach budowlanych (wyszukiwarka)
  3. dane.gov.pl, ceny ofertowe mieszkań deweloperów (sprawdzono 3.11.2026)
  4. Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny: Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (sprawdzono 3.11.2026)

Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku. Decyzję kredytową podejmuje bank.

Czytaj też