PLENUAEksperci z wpisem w rejestrze KNFPomoc i kontakt
Bezpłatna analiza

Mieszkanie bezczynszowe: co to znaczy i czy bank da kredyt

Mieszkanie bezczynszowe to zwykle lokal w budynku z najwyżej trzema lokalami albo segment z własną działką. Co mówi ustawa o własności lokali, jakie koszty zostają i na co bank patrzy przy kredycie.

Piotr Sułkowski · ekspert kredytowy, KNF RHA0013513
Aktualizacja: · 4 min czytania

W skrócie

Prawo nie zna pojęcia „mieszkanie bezczynszowe”. Tak nazywa się zwykle lokal w budynku z najwyżej trzema lokalami, w którym zarząd częścią wspólną idzie według przepisów Kodeksu cywilnego o współwłasności (art. 19 ustawy o własności lokali), więc nie ma zarządcy i comiesięcznych zaliczek. Koszty jednak zostają: remonty dachu i elewacji, ubezpieczenie, podatek, śmieci i odśnieżanie płacisz w części według udziału. Bank kredytuje taki lokal jak każde mieszkanie, ale sprawdzi księgę wieczystą, udział w gruncie i dojazd do drogi publicznej.

Tabela: w budynku z najwyżej trzema lokalami zarząd według przepisów o współwłasności, bez obowiązkowych zaliczek, remonty dzielone według udziałów; przy większej liczbie lokali wspólnota, zaliczki do 10. dnia miesiąca i fundusz remontowy
Infografika KredytPolska. Pobierz PNG. Możesz ją udostępnić z podaniem źródła: kredytpolska.pl.

„Mieszkanie bezczynszowe” brzmi jak koniec opłat do spółdzielni albo wspólnoty. W ogłoszeniach to najczęściej lokal w małym budynku, na przykład w domu w zabudowie bliźniaczej albo szeregowej podzielonym na dwa mieszkania, albo segment na własnej działce. Wyjaśniamy, z czego wynika brak czynszu, jakie koszty zostają i co sprawdza bank przy kredycie hipotecznym.

Skąd się bierze brak czynszu

Ustawa o własności lokali mówi, że ogół właścicieli lokali w danej nieruchomości tworzy wspólnotę mieszkaniową (art. 6). W dużym budynku wspólnota ma zarząd albo zarządcę, a właściciele płacą zaliczki na koszty zarządu z góry do 10. dnia miesiąca (art. 15 ust. 1). To właśnie potocznie nazywa się czynszem.

Wyjątek dotyczy małych nieruchomości. Jeśli lokali, wyodrębnionych i jeszcze niewyodrębnionych, jest najwyżej trzy, do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności (art. 19). Nie ma wtedy obowiązkowego zarządu, uchwał ani comiesięcznych zaliczek. Właściciele sami dzielą wydatki i ciężary w stosunku do udziałów (art. 207 Kodeksu cywilnego). Drugi przypadek to segment albo dom na własnej, wydzielonej działce: wtedy nie ma lokali ani wspólnoty, jest po prostu dom jednorodzinny z własną księgą wieczystą.

Narzędzia

Sprawdź na swoich liczbach

  • Przygotuj

    12 dokumentów

    lista do odhaczenia i wydruku

    Narzędzie

    Lista dokumentów do druku

    Wybierz dochód i nieruchomość, wydrukuj listę i odhaczaj.

    Otwórz pełne narzędzie →

  • Koszty poza ceną, około

    14 396 zł

    w tym PCC 12 000 zł, notariusz i sąd; bez kosztów kredytu

    Narzędzie

    Koszty zakupu mieszkania

    Notariusz, PCC, sądowe opłaty i koszty banku w jednym zestawieniu.

    Otwórz pełne narzędzie →

Bezpłatna analiza

Porozmawiaj z ekspertem

Przejdź przez formalności z ekspertem, krok po kroku

  • Bezpłatnie i bez zobowiązań
  • Ekspert z wpisem KNF porówna oferty 14 banków i poda RRSO z każdej
  • Oddzwaniamy w ciągu 24 godzin, dokumenty wysyłasz online

Umów bezpłatną rozmowęWolisz pytanie na piśmie?

Jakie koszty zostają

Koszty zarządu w ustawie to m.in. remonty i konserwacja, energia i woda części wspólnej, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publiczne, sprzątanie i wynagrodzenie zarządcy (art. 14). Przy mieszkaniu bezczynszowym odpada głównie to ostatnie. Resztę płacisz sam albo dzielisz z sąsiadami:

  • Remonty części wspólnej: dach, elewacja, rynny, ogrodzenie, droga wewnętrzna. Nie ma funduszu remontowego, więc kwotę wykładacie naraz, kiedy trzeba.
  • Ubezpieczenie nieruchomości: przy kredycie bank wymaga polisy z cesją, co opisujemy w tekście ubezpieczenie nieruchomości do kredytu.
  • Podatek od nieruchomości, wywóz śmieci, media: płacisz sam, tak jak w domu.
  • Odśnieżanie i utrzymanie dojazdu: na Was, nie na zarządcy.

Dobrą praktyką jest odkładać co miesiąc kwotę na remonty, choć nikt tego nie wymaga. Przy liczeniu, czy stać Cię na ratę, potraktuj ją jak czynsz.

Czytaj dalej

Następne pytania w tym temacie

Na co patrzy bank przy kredycie

Dla banku lokal w małym budynku to zwykłe mieszkanie z własną księgą wieczystą i udziałem w gruncie. Rzeczoznawca wyceni go jak inne lokale, porównując z podobnymi transakcjami. Przed wnioskiem sprawdź trzy rzeczy, o które bank zwykle pyta:

  1. Księga wieczysta lokalu: czy lokal jest wyodrębniony, jaki masz udział w nieruchomości wspólnej i czy nie ma obciążeń. Jak czytać księgę, wyjaśniamy w tekście księga wieczysta: co sprawdzić.
  2. Dojazd do drogi publicznej: działka pod budynkiem musi mieć dostęp do drogi publicznej, bezpośrednio, przez udział w drodze wewnętrznej albo przez służebność wpisaną do księgi.
  3. Podział do korzystania: jeśli ogród, miejsce postojowe albo komórka mają być „Twoje”, a formalnie są częścią wspólną, sprawdź, czy jest umowa o podziale do korzystania z nieruchomości wspólnej i co w niej jest. Bez niej spór o ogródek z sąsiadem rozstrzyga sąd.

Przy segmencie na własnej działce bank patrzy jak przy domu: księga działki z domem, dojazd, pozwolenie na użytkowanie. Zasady opisujemy w artykule kredyt hipoteczny na zakup domu.

Zalety i wady w praktyce

  • Plusy: niższe stałe opłaty, decyzje z jednym czy dwoma sąsiadami zamiast zebrań wspólnoty, często ogród i miejsce postojowe przy domu.
  • Minusy: przy sporze z sąsiadem nie ma zarządu, który rozstrzygnie sprawę większością; każdy większy remont wymaga gotówki naraz; sami pilnujecie przeglądów i ubezpieczenia budynku.

Zanim podpiszesz umowę, porozmawiaj z przyszłymi sąsiadami o tym, jak dzielą koszty i jak wygląda stan dachu i instalacji. Pytania do dewelopera, gdy kupujesz w nowej zabudowie, zebraliśmy na stronie pytania do dewelopera.

Zakup od dewelopera

Najczęstsze pytania

Co to znaczy mieszkanie bezczynszowe?

To potoczna nazwa lokalu, za który nie płaci się comiesięcznych zaliczek do wspólnoty albo spółdzielni. Zwykle chodzi o budynek z najwyżej trzema lokalami, w którym zarząd idzie według przepisów Kodeksu cywilnego o współwłasności (art. 19 ustawy o własności lokali), albo o segment na własnej działce.

Czy w mieszkaniu bezczynszowym nie ma żadnych opłat?

Są. Odpada zarządca i obowiązkowe zaliczki, ale remonty części wspólnej, ubezpieczenie, podatek od nieruchomości, wywóz śmieci, media i utrzymanie dojazdu płacisz sam albo dzielisz z sąsiadami według udziałów.

Czy bank da kredyt na mieszkanie bezczynszowe?

Tak, bank kredytuje je jak każde mieszkanie z własną księgą wieczystą. Sprawdzi księgę, udział w gruncie, dostęp do drogi publicznej i wycenę. Przy segmencie na własnej działce ocenia go jak dom.

Ile lokali może mieć budynek, żeby nie było wspólnoty z zarządem?

Najwyżej trzy, licząc lokale wyodrębnione i niewyodrębnione. Wtedy do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności. Przy większej liczbie lokali obowiązują zasady dużej wspólnoty, z zarządem i zaliczkami.

Pytania czytelników

Nie znalazłeś odpowiedzi w artykule? Zadaj pytanie: odpowie ekspert kredytowy z wpisem KNF, a pytanie z odpowiedzią opublikujemy bez Twoich danych w pytaniach i odpowiedziach.

Zadaj pytanie ekspertowi

Odpowiadają eksperci kredytowi z profilem w KredytPolska, podpisani imieniem i nazwiskiem. Bezpłatnie i bez konta. Przed publikacją sprawdzamy pytanie i usuwamy dane, po których można Cię rozpoznać.

Co najmniej 15 znaków

Informacja o danych osobowych (RODO) · Polityka prywatności Dowiedz się więcej

Administratorem danych jest Piotr Sułkowski, ul. Przestrzenna 1/14, 50-534 Wrocław. E-mail wykorzystamy tylko do jednej wiadomości, gdy pojawi się odpowiedź, potem go usuwamy. Usuwamy go też, gdy pytania nie opublikujemy albo gdy przez 90 dni nikt nie odpowie. Zgodę na publikację możesz wycofać: napisz do nas, a zdejmiemy pytanie ze strony.

Źródła

  1. Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, t.j. Dz.U. 2021 poz. 1048, art. 6, 13–15 i 19 (API Sejmu)
  2. Kodeks cywilny, art. 195–221 (współwłasność), w tym art. 207 (ISAP) (sprawdzono 3.11.2026)

Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku. Decyzję kredytową podejmuje bank.

Czytaj też