Pierwsza rata kredytu hipotecznego: kiedy ją płacisz i dlaczego jest wyższa

Po podpisaniu umowy i wypłacie kredytu pierwsze pytanie brzmi zwykle: kiedy pierwsza rata i ile wyniesie. Odpowiedź jest w umowie i harmonogramie, ale warto wiedzieć, skąd biorą się różnice, żeby nie zdziwić się przy pierwszym przelewie.

Kiedy zaczyna się spłata kredytu hipotecznego

• Zakup gotowego mieszkania: bank wypłaca kredyt po akcie notarialnym, zwykle w ciągu kilku dni. Pierwsza rata przypada w najbliższym dniu spłaty z umowy, najczęściej w następnym miesiącu. Część banków przesuwa ją o miesiąc, jeśli od wypłaty do dnia spłaty jest mniej niż kilkanaście dni.
• Mieszkanie od dewelopera i budowa domu: kredyt wypłaca się w transzach. Do wypłaty ostatniej transzy płacisz zwykle same odsetki od wypłaconej kwoty, a pełna rata kapitałowo-odsetkowa zaczyna się po ostatniej transzy. Zob. karencja w spłacie kredytu i transze kredytu na budowę.
• Refinansowanie: nowy bank spłaca stary kredyt, a pierwsza rata w nowym banku przypada w jego dniu spłaty. W miesiącu przeniesienia możesz zapłacić dwie raty: ostatnią w starym banku i pierwszą w nowym.

Dzień spłaty wybierasz zwykle przy umowie, często spośród kilku dat w miesiącu. Ustaw go kilka dni po wpływie pensji.

Dlaczego pierwsza rata jest inna niż kolejne

Odsetki liczą się za faktyczne dni korzystania z pieniędzy. Przy 500 000 zł i oprocentowaniu 5,88% dzień kosztuje około 80,55 zł. Jeśli kredyt wypłacono 15 dni przed pierwszym dniem spłaty, pierwsza rata zawiera około 1 208 zł odsetek. Jeśli 45 dni przed, około 3 625 zł. Dlatego pierwsza rata może być wyższa albo niższa od kolejnych, a harmonogram pokazuje ją osobno.

Wyższa pierwsza rata zdarza się też przy ratach malejących: na starcie są najwyższe, przy tym samym kredycie 3 839 zł zamiast 2 959 zł przy ratach równych. Porównanie: raty równe czy malejące.

Z czego składa się rata

Rata to odsetki za miniony okres i część kapitału. Przy ratach równych suma jest stała, ale proporcje się zmieniają: na początku dominują odsetki, bo liczą się od całego długu, a pod koniec prawie całość to kapitał.

Kredyt 500 000 zł na 30 lat, oprocentowanie 5,88%, raty równe. Pełny harmonogram dla swojej kwoty pobierzesz w PDF: harmonogram spłaty.

To dlatego po kilku latach spłacania dług maleje wolno, a nadpłata na początku kredytu daje największą oszczędność.

Dlaczego rata nie spada albo rośnie

• Oprocentowanie zmienne: rata zmienia się po zmianie WIBOR-u (od 2027 r. w nowych umowach POLSTR), zwykle co 3 miesiące. Spadek stóp NBP obniża ratę dopiero przy najbliższej aktualizacji wskaźnika.
• Oprocentowanie okresowo stałe: rata nie zmienia się przez okres stałej stopy, nawet gdy stopy NBP spadają. Co dalej po 5 latach: koniec okresu stałej stopy.
• Koniec promocji marży albo rezygnacja z produktów dodatkowych może podnieść marżę zgodnie z umową.

Ratę po najbliższej zmianie wskaźnika policzysz w kalkulatorze zmiany oprocentowania.

Czy bank pobiera ratę automatycznie

Zwykle tak: w umowie wskazujesz rachunek, z którego bank pobiera ratę w dniu spłaty. Jeśli to rachunek w tym samym banku, wystarczy, że w tym dniu są na nim pieniądze. Jeśli spłacasz z konta w innym banku, ustaw zlecenie stałe z zapasem 1–2 dni roboczych.

Najczęstsze pytania

Źródła

1. Ustawa z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (ISAP)
2. NBP: stopy procentowe

Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku. Decyzję kredytową podejmuje bank.

Czytaj też