Коротко
За квартири за 600 000 зл, внеску 20% та іпотеки на 25 років під 5,24% кредит вигідний лише тоді, коли ваші гроші заробляють більше ніж близько 5,71% на рік до оподаткування. Польські депозити й державні облігації з пропозиції на листопад 2026 дають у середньому від 3,75% до 4,58%, тож з кожним із цих безпечних варіантів виграє готівка.
Як ми порівнюємо
За готівку ви платите всю ціну і щомісяця інвестуєте суму, що дорівнює платежу за кредитом. З іпотекою ви платите внесок, решту грошей інвестуєте одразу, а платіж сплачуєте з доходів. Порівнюємо заощадження після податку (19% податок Белки) наприкінці строку кредиту. Квартира у вас однакова в обох варіантах.
Приклад: іпотека 480 000 зл на 25 років під 5,24% означає платіж 2 874 зл і 382 067 зл відсотків загалом.
Готівка чи кредит з депозитами й державними облігаціями
| Куди інвестуєте | У середньому на рік | Готівка | Кредит | Вигідніше |
|---|---|---|---|---|
| Банківський депозит | 4,00% | 1 325 514 зл | 1 077 819 зл | готівка на 247 696 зл |
| Облігації ROR (1 рік) | 3,75% | 1 288 365 зл | 1 024 748 зл | готівка на 263 618 зл |
| Облігації DOR (2 роки) | 3,90% | 1 310 496 зл | 1 056 269 зл | готівка на 254 227 зл |
| Облігації TOS (3 роки) | 4,40% | 1 432 195 зл | 1 256 872 зл | готівка на 175 323 зл |
| Облігації COI (4 роки) | 4,19% | 1 354 645 зл | 1 119 977 зл | готівка на 234 667 зл |
| Облігації EDO (10 років) | 4,58% | 1 466 182 зл | 1 310 321 зл | готівка на 155 860 зл |
Припущення та джерела. Докладніше
Заощадження через 25 років. Ставка: найнижча ставка іпотеки в нашому порівнянні польських банків, незмінна весь строк, без комісії банку. Облігації: пропозиція Міністерства фінансів на листопад 2026, поновлювані після погашення.
Коли іпотека має сенс, хоча гроші є
- Ви залишаєте фінансову подушку. Заощадження на 3–6 місяців витрат захищають у разі втрати роботи або хвороби.
- Ви плануєте ремонт. Гроші на оздоблення залишаються на рахунку, а іпотека зазвичай дешевша за споживчий кредит, взятий пізніше.
- Ви можете погасити раніше. Польську іпотеку можна переплачувати будь-коли. За змінної ставки банк може взяти комісію лише в перші 36 місяців, не більше 3% суми.
Витрати, які додає іпотека
З іпотекою ви платите також за оцінку нерухомості, судовий збір за внесення іпотеки до земельної книги, податок за встановлення іпотеки, страхування, яких вимагає банк, і можливу комісію. Нотаріальна такса за договір купівлі і податок від купівлі однакові в обох варіантах; з іпотекою нотаріус бере ще плату за її встановлення. На польській сторінці можна ввести власну ціну, ставку і комісію.
Часті запитання
Чи вигідно брати іпотеку в Польщі, якщо гроші є?
Лише тоді, коли гроші, що залишаються, заробляють після податку більше, ніж коштує кредит. У прикладі вище поріг становить близько 5,71% на рік до оподаткування. Найвища безпечна ставка сьогодні 4,58% (облігації EDO, у середньому до погашення).
Чи краще дати більший внесок?
Без комісії банку поріг вигідності майже не залежить від внеску: близько 5,71% при 50% і близько 5,71% при 20%. Більший внесок зменшує відсотки, платіж і ризик зростання ставок, а в деяких банках і маржу. Менший залишає більше грошей на подушку.
Чи можна взяти іпотеку, а потім погасити її готівкою?
Так. Іпотеку можна переплатити або погасити повністю будь-коли. За змінної ставки банк може взяти комісію лише в перші 36 місяців, не більше 3% суми, і багато банків її не беруть. У період фіксованої ставки правила визначає договір.
Джерела
- Міністерство фінансів: пропозиція ощадних державних облігацій (польською)
- KredytPolska: калькулятор «кредит чи готівка» (польською)
Припущення та джерела. Докладніше
Путівник описує загальні правила та типову практику банків станом на жовтень 2026 року. Це не юридична чи податкова консультація і не пропозиція банку. Кожен банк встановлює власні вимоги, а рішення про кредит завжди ухвалює банк.
Читайте також
Іпотечний калькулятор для Польщі: ваш щомісячний платіж
Іпотечний калькулятор для іноземців у Польщі: рівні або спадні платежі в злотих, переплата відсотків, LTV, стрес-тест банку і графік погашення за роками.
Гроші зі спадщини як власний внесок у Польщі: документи і податок
Чи можна внести гроші зі спадщини як власний внесок на іпотеку в Польщі: постанова суду або нотаріальний акт, форма SD-Z2 за 6 місяців, податок для дальших родичів і що вимагає банк.
Об’єднання двох квартир в одну в Польщі: іпотека, згода банку і формальності
Як купити сусідню квартиру в іпотеку в Польщі й об’єднати її зі своєю: згода банку, постанова власників, дозвіл на будівництво при несучій стіні, довідка про самостійність приміщення і одна поземельна книга.
Переїзд за кордон під час сплати іпотеки в Польщі: банк, страхування і щомісячний платіж
Ви переїжджаєте за кордон, а в Польщі сплачуєте іпотеку. Чи може банк розірвати договір, як платити внесок із зарплати в євро, страхування, оренда квартири, податок і доплати до кредиту 2%.
Купівля недобудованого будинку в іншої особи в Польщі в іпотеку
Як купити недобудований будинок (stan surowy) у приватного продавця в Польщі в іпотеку: транші, оцінка, перенесення дозволу на будівництво, будова, що стоїть роками, і кредит продавця.
Немає кредитної історії в BIK: як її створити перед заявкою на іпотеку в Польщі
Нещодавно в Польщі або ніколи не мали кредиту? Що означає порожній звіт BIK для польської іпотеки, що створює кредитну історію (кредитна картка, овердрафт, розстрочка), скільки це триває і чого уникати.
Іпотека при роботі на півставки в Польщі: чи дасть банк і скільки?
Чи можна отримати іпотеку в Польщі, працюючи на півставки (pół etatu): як банк рахує дохід, приклад для повної ставки, 3/4 і 1/2, скорочений робочий час після відпустки по догляду за дитиною і що збільшує суму.