Kredyt hipoteczny przy firmie ze stratą lub niskim dochodem

Ten artykuł jest dla przedsiębiorców, którzy dobrze zarabiają, ale w zeznaniu podatkowym wykazują niewielki dochód albo stratę. Najczęściej to efekt świadomej optymalizacji: zakupów do firmy, leasingu, wysokiej amortyzacji. Przy kredycie hipotecznym ta strategia działa przeciwko Tobie. Pokazujemy na liczbach, ile zdolności kosztuje niski dochód w PIT, które banki liczą korzystniej i co zmienić rok przed wnioskiem. Podstawy opisujemy w tekście kredyt na działalność gospodarczą, a księgę przychodów i rozchodów w artykule kredyt przy KPiR.

Bank liczy dochód z PIT, nie z konta

Przy skali podatkowej i podatku liniowym bank bierze dochód, czyli przychód minus koszty uzyskania, z zeznania za ostatni rok i z KPiR za rok bieżący. Odejmuje podatek oraz składki społeczne i zdrowotną. To, ile pieniędzy faktycznie wpływa na konto firmowe i ile przelewasz sobie na konto prywatne, ma znaczenie pomocnicze. Bank sprawdza wyciągi, żeby potwierdzić przychody i wykryć niezgłoszone zobowiązania, ale nie zastąpi nimi dochodu z deklaracji.

Logika banku jest prosta: dochód, który wykazałeś urzędowi skarbowemu, jest jedynym potwierdzonym dochodem. Jeśli w PIT jest 70 000 zł, bank nie uzna, że naprawdę zarabiasz trzy razy więcej, nawet jeśli tak wynika z rachunku.

Strata podatkowa: zwykle koniec dochodu z firmy

Strata w ostatnim zamkniętym roku podatkowym w większości banków oznacza, że dochodu z działalności nie da się uwzględnić. Część banków patrzy na średnią z dwóch lat albo na wynik bieżącego roku z KPiR, jeśli jest wyraźnie dodatni, ale to wyjątki, a ocena jest indywidualna. Stratę w samym bieżącym roku, na przykład po dużym zakupie, bank zauważy w KPiR i zwykle weźmie niższą wartość.

Ustawa o PIT pozwala odliczyć stratę od dochodu w kolejnych pięciu latach, najwyżej połowę w jednym roku, albo jednorazowo do 5 mln zł, a resztę w pozostałych latach. Odliczenie straty obniża podatek, a w zeznaniu dochód i odliczona strata są wykazane osobno. Bank widzi więc dochód przed odliczeniem i zwykle od niego liczy zdolność, a rozliczanie dawnej straty nie musi jej obniżać. Sposób liczenia zależy jednak od banku.

Przykład: ta sama firma, cztery wyniki

Przedsiębiorca na podatku liniowym, przychód 480 000 zł rocznie, czyli 40 000 zł miesięcznie. Składki społeczne z chorobowym w 2026 r. to 1 926,76 zł miesięcznie, składka zdrowotna 4,9% dochodu, nie mniej niż 324,41 zł miesięcznie. Singiel, kredyt na 30 lat, oferta 6,5%, bank liczy ratę przy 9%:

Przy dochodzie 160 000 zł podatek i składka zdrowotna są wyższe o około 21 000 zł rocznie niż przy 70 000 zł. W zamian zdolność rośnie o około 367 000 zł. Dla przedsiębiorcy, który planuje kupić mieszkanie, to zwykle opłacalna wymiana, ale tylko w roku, z którego bank będzie liczył dochód. Rachunek podatkowy zrób z księgową albo doradcą podatkowym, a kredytowy z ekspertem kredytowym.

Wysokie koszty, których bank nie odróżni

Poza amortyzacją i leasingiem dochód obniżają koszty, które w praktyce służą także życiu prywatnemu: paliwo, telefon, laptop, szkolenia, wyjazdy służbowe. Podatkowo to legalne, o ile koszt ma związek z przychodem. Bank nie ma jednak wglądu w strukturę kosztów w KPiR i nie oceni, który wydatek był „prywatny”. Widzi tylko wynik. Jeśli w roku przed kredytem koszty wzrosły z 30% do 60% przychodu, bank uzna, że firma zarabia mniej, i nie przyjmie wyjaśnienia, że to inwestycja.

Gorzej wygląda też trend. Część banków porównuje dochód z ostatniego roku z poprzednim i z bieżącym okresem z KPiR. Spadek o kilkadziesiąt procent może skłonić bank do wzięcia niższej wartości albo do żądania wyjaśnień, na przykład umów z klientami na kolejne miesiące. Firma, która przez dwa lata wykazuje podobny dochód, jest dla banku bezpieczniejsza niż firma z jednym bardzo dobrym i jednym słabym rokiem, nawet przy tej samej średniej.

Amortyzacja: część banków ją dodaje

Amortyzacja to koszt księgowy bez wydatku w danym miesiącu. Samochód, maszyna czy sprzęt zostały kupione wcześniej, a odpis tylko rozkłada ich wartość na lata. Dlatego część banków dolicza amortyzację z powrotem do dochodu, w całości albo częściowo, zwykle na podstawie ewidencji środków trwałych. W przykładzie to różnica około 320 000 zł kredytu. Inne banki uznają, że sprzęt trzeba będzie kiedyś wymienić, i amortyzacji nie dodają.

Uwaga na jednorazową amortyzację. Przepisy pozwalają w niektórych przypadkach odpisać wartość środka trwałego w jednym roku. Podatkowo to wygodne, ale dla banku jeden rok z bardzo wysokim kosztem wygląda jak spadek dochodu, a nie każdy bank dolicza taki odpis.

Leasing i kredyty firmowe w kosztach

Rata leasingu operacyjnego jest kosztem, więc już obniżyła dochód w PIT. Mimo to część banków dodatkowo odejmuje ją jako zobowiązanie przy liczeniu DSTI. Wtedy leasing obciąża zdolność dwa razy: raz w dochodzie, raz w ratach. Przy racie 2 000 zł to około 249 000 zł kredytu mniej. Banki, które unikają podwójnego liczenia, przyjmują, że rata jest już w kosztach. Szczegóły opisujemy w artykule kredyt hipoteczny a leasing. Podobnie bywa z kredytem obrotowym, limitem na rachunku firmowym i kartą firmową, za które w jednoosobowej firmie odpowiadasz osobiście.

Co zrobić rok przed kredytem

1. Ustal, z którego okresu bank weźmie dochód. Zwykle to ostatni zamknięty rok i bieżący rok z KPiR. Jeśli wniosek składasz w marcu, liczy się głównie poprzedni rok, więc plan zaczyna się wcześniej.
2. Przesuń duże zakupy. Nowy samochód, maszyny czy remont biura kupione tuż przed wnioskiem obniżą dochód właśnie w roku, który ocenia bank.
3. Nie zawieraj nowych leasingów, jeśli możesz z nimi poczekać do wypłaty kredytu.
4. Zrezygnuj z jednorazowej amortyzacji w roku, z którego bank liczy dochód, jeśli nie jest Ci niezbędna.
5. Przemyśl formę opodatkowania. Przy niskich realnych kosztach ryczałt może dać wyższą zdolność, ale bank zwykle chce pełnego roku danych w nowej formie. Zasady opisujemy w artykule kredyt na ryczałcie.
6. Nie składaj korekty PIT tylko pod kredyt. Bank może zapytać o powód korekty i zażądać dowodu zapłaty podatku, a sztuczne zawyżanie dochodu to ryzyko także na gruncie prawa karnego.

Gdy dochód z firmy nie wystarczy

Jeśli zakup nie może czekać, są trzy rozwiązania. Pierwsze to współkredytobiorca z dochodem z etatu, na przykład małżonek. Drugie to bank, który dolicza amortyzację albo liczy średnią z dwóch lat. Trzecie to niższa kwota kredytu i wyższy wkład własny. Przy spółce cywilnej i spółkach osobowych dochód liczy się z udziału w zysku, co opisujemy w tekstach kredyt dla wspólnika spółki cywilnej i kredyt dla wspólnika spółki osobowej. Firmę z krótkim stażem i niskim pierwszym wynikiem omawiamy w artykule kredyt dla młodej firmy.

Niezależnie od wybranej drogi przygotuj komplet dokumentów za dwa lata: PIT, KPiR, ewidencję środków trwałych z planem amortyzacji, umowy leasingowe i wyciągi z rachunku firmowego. Ekspert kredytowy na tej podstawie porówna metody kilku banków jeszcze przed złożeniem wniosku, co oszczędza czas i zapytania w BIK. Więcej o kredycie dla właścicieli firm znajdziesz na stronie kredyt hipoteczny dla przedsiębiorcy.

Najczęstsze pytania

Źródła

1. Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (ISAP)
2. Biznes.gov.pl: jaki PIT dla firmy, wybór formy opodatkowania
3. ZUS: składki na ubezpieczenia społeczne i zdrowotne przedsiębiorców
4. KNF, Rekomendacja S

Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku. Decyzję kredytową podejmuje bank.

Czytaj też